有钱人“买爆”上海豪宅，有楼盘卖出200亿！去年多个“10万+”豪宅“日光”

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

有钱人仍在楼市发挥他们的“钞能力”。

近日，来自上海的中高端改善型项目海玥黄浦源总销售额突破200亿元。海玥黄浦源位于上海中心城区黄浦，销售单价介于10万元/平方米至19万元/平方米，房源总价跨度较大，最低1000多万元，最高则要过亿，主力户型是每套数千万元的豪宅产品。

房源总价高企，却未能阻挡买家持续入场。2023年9月，海玥黄浦源首次开盘短短8小时就卖出了64.8亿元。此后，强劲的购买力推动楼盘销售额一路走高，目前，海玥黄浦源成为上海市场为数不多销售额突破200亿元的楼盘之一。

上海中高端改善市场表现亮眼。根据百廷豪宅，去年上海一共产生的60个“日光盘”（含重复推盘项目，不含风貌项目）中，均价超过10万元/平方米以上的豪宅“日光盘”有32个；总价2000万元以上的二手豪宅成交套数更是创下近十年最高。

今年以来，上海中高端改善市场继续高位运行。仅就3月而言，市场已出现数个中高端热销盘。其中，均价18.9万元/平方米的嘉里金陵华庭，在开盘后3个小时内卖掉首批全部158套房源，该楼盘每套总价多数位于5000-8000万元之间，最贵的一套将近1.7亿元，项目合计实现销售金额92.34亿元。

豪宅市场“不缺有钱人”

“多方因素共同成就了上海豪宅市场的较高活力”，上海中原地产市场分析师卢文曦对时代财经指出。

“第一是‘面粉’价格越来越贵，对于豪宅新盘来说，肯定是晚买不如早买”。今年2月，上海市虹口区瑞虹新城一宗宅地引来多家房企总计184轮的竞价，最终由金茂、庆隆联合体以总价89.64亿元竞得，溢价率达到38.20%，成交楼面价约为11.75万元/平方米。

卢文曦预估该地块未来建成入市，对外的保本销售价格可能达到17万元/平方米左右，甚至更高，“横向对比来看，嘉里金陵华庭属于黄浦区，地段更好，所以更有性价比”。

另一方面，在上海市场，总价3000万元以上的豪宅新房供求关系比较紧张，“大家也是趁早买入”。卢文曦指出，该价格段的豪宅类新房项目，库存去化周期“大概也就够卖九个月不到”。

长期来看，卢文曦认为上海市中心的房子相较其它投资产品（比如国债）具有更强的金融保值属性，“这一部分功能现在也再次被放大”。

“不管市场好不好，有钱人都会去买（豪宅），他们看的不是市场好坏，而是地段值不值得‘收藏’”，上海资深豪宅销售李明晖（化名）表示，上海市区的豪宅市场“永远不缺有钱人”。

基于这个前提，近两年，在上海市区豪宅地块价格越来越高、产品越好越好等因素推动下，豪宅买家们迅速进场。

李明晖进一步指出，“有钱人有着占据城市核心地段，占有不可复制和再生稀缺资源的想法”，而城市核心地段的豪宅买少见少的现实状况，更是令豪宅买家们加快了入市脚步。

百廷豪宅的数据显示，2024年，上海一共产生了60个“日光盘”（含重复推盘项目，不含风貌）中，其中，均价超过10万以上的豪宅“日光盘”有32个，占据了半数以上。

据时代财经不完全梳理，去年3月28日首次开盘的中海·顺昌玖里销售额达到196.53亿元，创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录；4月18日滨江凯旋门一共212套房源开盘“日光”，获得504%的认购率；6月28日至12月25日，中海领邸一共五次开盘，实现累计总销售额282亿，创下上海单盘最短时间总销金额最高纪录，耗时仅180天。

按照总价等级划分，2024年上海全年一共成交2000万元以上新房住宅5532套，同比增长62.28%，2023年的成交总量为3409套。

二手市场方面，2024年，上海全年成交2000万元以上二手住宅1613套，创下近十年来最高成交套数，成交总金额约520.55亿元，成交总面积约47万㎡，呈增长趋势。

上海楼市整体反弹

豪宅市场的强劲势头在今年得以延续。

今年2月，上海2000万以上新房住宅成交107套，同比上涨62.1%；2000万以上二手住宅成交100套，同比上涨177%，套均总价3555万元，成交均价11.78万元/平方米，百廷豪宅研究报告指出，与往年同期春节月相比，该价格段的二手住宅量价表现均显著提升，反映高端二手市场需求强劲。

卢文曦指出，实际上总价1000万元以上的中高端改善市场同样表现活跃。据其观察，近期启动认购登记的翡云悦府取得不错的认购表现，“有机会触发积分机制，这说明中高端改善市场还是存在很大的消费潜力”，原因是很多人具有改善居住条件的意愿，而且“越好的房子，抗风险能力越强”。

据时代财经观察，近期，包括豪宅项目在内的上海中高端改善市场取得亮眼表现。以均价14.3万元/平方米的能建·西岸誉府为例，项目3月28日开盘，一共推出312套房源，主力户型为100平方米三房和143平方米四房。最终，该楼盘吸引了850余组客户参与认购，认购率高达270%以上，触发积分机制，目前，能建·西岸誉府房源已售罄，去化率100%，销售总额达到47.68亿元。

能建·西岸誉府开盘的前一日（3月27日），位于浦东新区的前滩公馆也已启动第四批次开盘选房，房源的主力单价超过10万元/平方米，最终，合计240套房源获得超过800组客户认购，房源当日全部售罄，值得注意的是，这是该楼盘入市以来的第四次“日光”。

中高端改善项目的活跃带动了3月整体市场的反弹。上海中原地产的数据显示，3月上海新建商品住宅成交面积68.3万平方米，环比增加145.1%，是一季度成交最多的月份；上海二手住宅成交2.69万套，环比增加75%，同比增加45.36%，是2022年以来成交量最高的3月。

卢文曦预期，后续市场成交还会保持在当前水平运行，一方面是上海不少核心地块刷新区域楼板价纪录，强化了市场信心，另一方面，“目前市场交易情绪已经升温，并且降息的窗口期已经打开，种种利好继续会维持交易节奏和温度”。