东莞市农村宅基地面积、建筑面积、建筑高度层高、翻建扩建等标准

阿宇根据《广东省实施〈土地管理法〉办法》《东莞市农民安居房管理办法》等法规文件，结合东莞市最新政策动态，汇总农村宅基地、城中村改造及城市更新标准如下，供读者参考：

一、市级宅基地政策标准

1.面积标准

每户宅基地用地面积≤150㎡，总建筑面积≤用地面积4倍（即≤600㎡）。

常规情况下层数不超过 4层，总高度不超过 16 m。

若首层及以上楼层主动退让用于公共空间（如院落、停车设施），允许建筑层数放宽至6层，总高度≤23米。

2.建筑层高与形态

层数：原则上≤4层（限建区≤2层），首层层高≤4.5米，其他层≤4米；

屋顶：需采用坡屋顶或半坡屋顶，高度不计入总建筑高度；

梯房：顶层梯房面积≤30㎡，高度≤3米（使用推荐设计方案的可不计入总指标）。

3.空间管控

需预留消防通道，临街建筑应退让道路红线；若无法退让，不得超出相邻道路红线范围。

限建区（如生态保护区）内总建筑面积不得超过宅基地面积的 2倍，层数不超过 2层

二、市级与省级标准对比

与省标准的差异：东莞作为珠三角核心城市，宅基地面积标准在省内属于比较宽松的级别，但通过建筑面积和高度限制平衡集约用地需求。

三、城中村改造与城市更新政策

1.改造范围与目标

城中村定义为“城镇开发边界内低效集体建设用地区域”，改造方式包括 拆除新建、整治提升、拆整结合，重点提升基础设施、居住品质及产业升级。

2025年东莞计划供应住宅用地 31公顷（占总量6.52%），优先保障安置房建设。

2.补偿与安置

补偿方式：实物补偿（安置房）或货币补偿，需公示30日并接受听证。

历史遗留无证房屋：同意改造的可参照补偿方案；违法建筑限期拆除。

2025年新政：2019年前建设的无证房屋可按80%标准补偿，2020年后违建不予补偿。

3.城市更新动态

2024 年东莞入选全国首批城市更新示范城市，滨海湾新区沙角半岛等项目启动，推动产城融合。

《关于深化拓空间改革有序推进城市更新的实施意见》（2024 年）提出强化“拆治兴”分类改造，优先拆除安全隐患区域，同步推进微改造提升；整合规划与用地审批流程，实现 “一张图” 管理，2024年完成72个更新单元规划，总占地1577万㎡，推动产业升级与公共服务配套。

2024 年 8 个城市更新项目成功招引单一主体，总占地 70.2 万㎡，工业类占比超 40%。

4.城中村改造

《东莞市城中村改造条例》2025年6月生效，明确违法建筑拆除程序，保障改造项目推进。

补偿标准：

手续齐全：按市场评估价补偿，可选择货币或物业补偿（如谢岗镇银湖项目工业安置房综合成本单价 3500 元 /㎡）。

手续不全：2019 年 12 月 31 日前建设且同意改造的房屋，按 80% 标准补偿；2020 年后新增违建不予补偿。

四、翻建与扩建要求

1.翻建条件

需为集体经济组织成员，符合“一户一宅”，无违法记录；

危房（D级）、自然灾害灭失住房、分户需求（人均居住面积<50㎡）可优先审批。

2.扩建限制

面积限制：已建宅基地面积不超过分配面积的 80%，且总用地不超过 150㎡。

高度限制：扩建后层数不超过 4 层，总高度不超过 16 米。

3.联户建房

户均面积：不超过 100㎡，需镇街统一规划。

审批流程：需经村集体同意，报镇街审核。

4.流程与限制

审批流程：村级公示→镇级审批→核发许可证；

异地重建：需符合城乡规划，且不增加村集体宅基地总面积

五、超面积情形及处罚

宅基地超面积

≤150㎡部分补办手续，超出部分在用地文件中注明，待后续改造时处理

《东莞市补办宅基地用地审批暂行办法》2022

建筑面积超 600㎡

超出部分不计入安置房补偿，仅按建筑成本货币补偿

《东莞市农民住房管理暂行办法》2024

违建超层

限期拆除，拒不执行的依法强拆

2024 年中堂镇案例

1.超面积处理

补办审批时，超150㎡部分需注明，未来分户或拆迁时按新规处理。《东莞市农民安居房管理办法》（2024 年修订）明确 “一户一宅” 认定标准，分户后总用地面积不超过 150㎡仍可认定为合法。

未批先建或超标准部分：2019年前可协商补偿（80%标准），2020年后违建直接拆除。

2.法律责任

非法占用土地建房：责令退还土地并限期拆除；拒不执行的，申请法院强制执行

六、其他补充

1.联户建房：≤3户联建，总用地≤150㎡，总建筑面积≤600㎡；户均用地≤100㎡，需统一规划并符合分户条件。

2.风貌管控：各镇需编制岭南特色农房设计图集，鼓励统一建设；

3.动态调整：佛山、东莞等地征求意见稿政策可能变动，需关注最新文件。

4.农民公寓标准：人均用地≤30㎡，建筑面积≤60㎡，严格“一户一宅”。

5.补办审批：2022 年《东莞市补办宅基地用地审批暂行办法》实施后，超面积部分（≤150㎡）可补办手续，超出部分待后续改造时处理。2024 年道滘镇发放首本补办宅基地不动产权证，推动历史遗留问题解决。

6.限建区管控：限建区农房总建筑面积≤宅基地面积的 2 倍，层数≤2 层。

7.城市更新补偿：2024 年城中村改造差异化补偿政策实施，区分手续齐全与不全房屋，2019 年前建筑最高可获 80% 补偿。

法律法规及数据来源

市核心政策：

《东莞市补办宅基地用地审批暂行办法》2022
《东莞市城中村改造条例》2025年6月1日起施行
《东莞市农民安居房管理办法》2024，有效期至2025年11月3日
《东莞市农民住房管理暂行办法》

市其他政策：

《关于深化拓空间改革有序推进城市更新的实施意见》东府〔2024〕90号
《东莞市“三旧”改造（城市更新）实施操作细则（试行）》（东自然资〔2023〕311号
东莞市《关于支持存量城市更新项目有序动工稳妥做好新旧衔接的通知》；
《关于东莞市城中村改造区分不同手续情况实施差异化补偿安置标准的通知》；
东莞市《关于进一步加强城中村改造行业管理 加快项目投资建设的通知(试行)》；
《东莞市集体土地征收实施工作管理规定》
《东莞市城中村改造条例(草案修改征求意见稿)》；
东莞市《关于深化拓空间改革有序推进城市更新的实施意见》；
《东莞市城中村改造专项规划(2023-2035年)》。

省级政策：

《广东省实施〈土地管理法〉办法》第三十六条
《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》（草案/征求意见稿）

新闻数据：

2024 年东莞城市更新项目数据
谢岗镇银湖改造补偿方案

阿宇注：以上标准可能存在动态调整，具体政策以地方最新文件和实践为准。建议咨询当地农业农村、自然资源、住建部门获取实时信息。