北京买房：理清思路，购房建议1500

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

有两个问题请教一下：

1、工作在崇文幸福大街，您觉得买法华南里或者附近的老公房还是买望坛新苑的房子，或者干脆二环外的房子？（孩子上学已解决）

2、或者把回龙观的金域华府两限房卖了，杠杆上东四块玉南街4号院，可以吗？但有点害怕4号院以后品质下降（毕竟好多一代业主都走了），怕体育总局不管这小区，成了老破大，房价下跌。

A：

1、房子是用来住的，那如果是自住为主肯定是望坛新苑的啊，房龄新就是优势。保值为主的话就计算学区溢价率吧，我认为是望坛新苑的更高，也是因为房龄新。另外即便是不看溢价率，望坛新苑的投资性也不强，否则这俩小区都不会放到一块儿比。

另外法华南里的小区挺好的，北京老牌儿富人区，当年大法教主就住这儿。所以要是我会首选法华南里的，然后再看永外回迁房。

2、二环外，永外不已经是二环外了吗？上学解决的意思是丰台区是吗？那如果是为了居住的性价比就肯定是买丰台的啊，这是送分题。

另外如果是注重价格走势，那草桥马家堡一带更强，或者是南三南四的次新商品房也挺好，部分扭转了前些年“南三北五”的弱势。

3、卖了金域华府的换四块玉儿，目的是什么？如果是为了自住那就看自己的喜好，其他的一般不建议，哪项能占优呢？或者说这都没法儿比较，就不是一种产品。

金域华府的优势是地段儿不弱于市区，从板块来说比南城的价格走势强（基础部分）。但房子的性质普通，典型的保障房，最好成绩是不落后板块大盘。

4号院的优势首先是东城学区，然后是干部小区也相对宜居。劣势是地段儿一直不算强，学区质量也普通吧，房价中的溢价却不算低，居住的性价比怎么都不高。而且毕竟现在是入学高峰的最后一年了，明年之后溢价部分的保值看到时候的政策吧。

4、至于体育总局是否管这小区说不好，理论上应该管。所以成为老+大是肯定的，破倒不至于，至少十年八年的未必有多大变化。

但就算是不破，这种小区的投资性也不算强，否则不会现在这价格。这就相当于领导退休了，就算各种待遇不降低，那也肯定不如在位的时候了，非得想着再创辉煌就没必要了。

单独下跌的可能性几乎没有，但价格走势偏弱是大概率的，全北京这种小区都差不多。所以价格走势的最好成绩也是不落后板块平均值，难度比较大。

5、简单就这情况，都各有优劣吧，看自己更重视哪方面了。我建议还是再整理一下需求吧，然后既然是用不着学位就计算一下居住的性价比，同时也等于评估了保值风险，最后再做选择。

仅供参考。

二

Q:

之前咨询过您几次买房子的问题，目前还有没买，但今年孩子要上小学必须买入了。我们还有分歧，一是买东城，东直门附近，比如十字坡，春秀路老小区，占坑，上完学满二年出手卖掉，在附近买朝阳的比如幸福二村可以住的。个人觉得此方案没有实质性的意义，因为我觉得朝阳幸福村的房子和东直门的房子没有实质性的差别，都是老房子。

二是：我想一步到位，买当代MOMA1100万的可以改二居室户型，居住品质和学校都可以满足要求，贷款500万，月供在2.5万以内，收入可以负担。

目前不知如何选择，队友觉得房子还会继续下行，在等两年，房子还会跌，到时候MOMA1000甚至900万就能买到，可以有更多选择空间。

A：

1、从居住的角度讲，只要是同类的房子，其实在哪儿的居住体验都一样，区别的只是地段儿而已。之所以有价格差，其实就是板块内配套的价值。同样的老破小，东城贵出来的就是学区溢价。

把概念放大就是北京的老破小动辄几百万，而鹤岗的才几万，差的就是土地价值。甚至这么说吧，如果从居住角度说，那老破小的价值都几乎归零，根本不值钱，房价中所体现出来的都是板块价值，或者是土地和配套价值。

打个不恰当的比方，这就跟不同身份的老人似的，公务员和农民没有实质性的差别，但退休金有可能天差地别。

2、Moma，在实质上和朝阳的公寓也没有实质差别。但既然是东城的，那就必定在房价中也包含学区溢价，比例和东城区同单价的老房相比要少一些，但和同总价的老房相比差不多。也就是说，如果从学区的本质上来说，那Moma和东城老房没太大区别。

有可能在租售比上体现的比普宅要强，但这是因为公寓的租售比本来就低，全北京都一样，东城的也不特殊。

所以这就看自己的喜好吧，觉得这种科技住宅宜居就买，房子本来就是住的，其他配套的“价值占比”都差不多。

打个比方这就相当于有人想“买（长租）”辆京牌车通勤，只值废铁价的破车要10万，跟外地牌照的破车在实质上没区别。同时半新的京牌奥迪或许15万，似乎更值，但价格中所包含的车牌（京牌）价值其实差不多。

3、房价会继续下行，在没有政策刺激的情况下有可能，但我不认为还有多大的比例。或者说除非是再大幅下降利率，否则以现在的利率，房价再降10%以上的可能性很小。因为现在的租金收益率已经升到利率附近，朝阳区有的普宅都明显高于存银行的收益了。那业主除非是着急用钱，否则为什么要降价卖？

以Moma为例，我估计1100万的应该是大一居，租金在1.6-2万之间，租售比在600左右，租金收益率1.5-1.8%%吧，跟银行利率差不太多。但要知道这是学区房啊，是学区溢价没有发挥价值之后的收益率。而如果是朝阳的公寓，那租售比在500正常，收益率2%以上的有的是。甚至现在全北京400多租售比都不新鲜了，收益率3%的都有，业主为什么还要降价卖？

4、简单就是这情况，从实质上讲，在不看学区价值的情况下，东城和朝阳的老房都一样。在不看居住体验的情况下，东城老破小和次新公寓也都差不多，溢价率差别不大。所以这就看自己的喜好了，希望自住就买Moma，而能接受换租就买占坑儿房。

至于价格方面就先观察成交量和政策吧，不着急，反正现在经济形势天下大乱，拿着钱倒踏实。如果没有新政策+成交量不再增长，那就继续观察。有其中之一就要重视，两个都出现就做好准备吧。

仅供参考。

三

Q:

网友刚签约了二楼的房子，看到这帖子吓坏了，语无伦次的问我这种事儿怎么解决？

A：

1、这种事儿的解决倒没什么难的，排水呗，然后搞卫生或装修，再之后就是定损+索赔了。赶上这种事儿了没有好办法，但更重要的是预防，不管一楼二楼，甚至三楼都有可能发生这惨剧。

2、这种反水的情况基本都发生在老楼里，新小区几乎没这种事儿。图中这既然说是二楼，那无论是否为独立管道，一楼也肯定完蛋了。哪怕一楼是独立的没反水，二楼流下去的也制造出水帘洞了，而且还是污水。

3、想预防这种事儿也不难，一般是安个止逆阀，名字就说明用途了吧，防止倒流堵塞什么的。

另外最好安装“溢流管”，也就是在墙体上打个孔，然后安一个分支管道。如果主管道堵了，只要水位超过了预设高度，污水就会排到室外去。理论上有可能污染外墙，但毕竟这是预防手段，现实中未必用的上。

4、至于是否改为独立排污那就看自己了，也看物业和邻居们是否同意。总之预防这种事儿在技术上并不难，也花不了多少钱，只看业主是否重视了。

仅供参考。

四

Q:

请问，现在在朝阳有一套房 （天璞），孩子在北中小学部上二年级。考虑到北中小五班的概率实在太低，所以想给孩子换学区。之前也参加过咱们线下沙龙，听下来觉得东城比较靠谱，因此有几个问题想要咨询：

1、您觉得是否有必要换？

2、换到东城是不是比较好的选择？

3、现在想的是能最大概率上171中学初中就行，应该买哪个小区？

4、手上只有300w的现金但是不想都放在房子上，可以贷款，总价最低的有多少？可以买哪里？

5、如果买的话，可以找章哥吗，咱们费用是怎么算呢？

A：

1、是否有必要换学区主要看孩子的情况。如果预计在朝阳能排名在前30%，那没必要换到东城，即便是换学区，在朝阳能性价比更高。如果是在朝阳排名后30%，那最好换，否则在朝阳上普高的概率太低。

中等情况就看父母期望值了，在朝阳可以多花钱补课，在东城可以少花点儿钱，最终中考成绩或许差不多，但东城的选择会更多些。

2、算是比较好的选择，但如果是孩子天分高或父母的期望值高，那西城海淀算是更好的。因为西城的上限高，就是清北985的概率更高，而且也有部分点招。海淀那就是天牛娃首选了，无论小升初怎么阳光，到目前为止也都有各种渠道，挂靠学籍的都不算少。即便是派位，只要是好点儿的中学也都分班分层，对天分高+努力的孩子更友好。

当然如果是普娃，那在东城就是很好的选择了。因为渠道和资源都和西城差不多，成绩也大概率差不多。但派位比西城更公平，如果进入直升校还能直升，至少比西城多了概率。

3、东城最低的就是300多万，常规是龙体学区，350万连税费都够了，400万之内有的是，老破小和公寓都有。买公寓就行，比如绿景苑，对口板厂，只要不出区就都不错。

仅供参考。

五

Q:

请问，我们终于决定开始看房了，目前目标定在朝阳区白家庄小学（八十中），六百至七百万，两室一厅这种自住，年底下手。您看方便的时候帮我们推荐一下小区吧（强学区就是不会政策一变给划拉走，小区安全性好一点，楼相对新点，等等，自住嘛您懂的）。

另外因为我们已经有两套房，目前也不想卖，所以可能我得跟她爸先离个婚。就这个流程大概是怎样的啊？（协议，办手续，买房，她爸带着她移动户口，复婚；对吗？时间上会有需要注意的吗？）

A：

1、学区因为政策给划走的可能性不大，“就近入学”是写入《教育法》的，而且每年还都在强调，所以不会有大的改变，只可能调整一些楼栋的范围。但按照入学人口减少的趋势，这种强学区的范畴至少不应该减少，毕竟要减也得先减弱校的。所以我不认为有什么调整学区范围的风险。

2、6/700万的两室一厅，那基本就是老公房社区，这没必要限定小区了，直接对比房源的条件更合适。也就是具体的户型朝向和楼层等居住方面的优劣，越宜居的越保值，至少流动性强。另外可以计算一下同等房源的租售比，选择其中数值最低的，意味着溢价相对低+居住的性价比高。

这只能找当地中介，只有他们对片区内最熟悉，也能匹配房源。至于房龄没必要太纠结，因为对这种社区的保值方面影响不大，而且这里是中小学分别对口的，那持有房子就至少六七年，就算现在房龄相对新，到置换的时候也意义不大了。先多看几套，然后再对比各房源的具体条件。租售比可以让中介给算，先算后算都行。

3、流程不复杂，自己写个协议，然后下载“京通APP”，上传身份证+结婚证+协议，进行预审。通过之后带齐原件去户籍地的“区政务大厅”提交申请，然后等待30天冷静期，之后再到政务大厅办一次复审就行了。然后就是买房，迁户，复婚，时间上没什么需要注意的，不用着急。

仅供参考。

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