浅析商品房消费者的权利顺位及司法认定

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2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称批复）施行。该批复第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。司法实践中，对如何认定商品房消费者、商品房消费者是否可依据房屋交付请求权主张注销抵押登记，仍存在不同观点。

一｜关于商品房消费者的认定

商品房消费者“超级优先权”的设立体现了立法者对于商品房消费者生存权予以保障的价值取向，将原本只享有一般合同债权的购房者，赋予可以对抗建设工程价款优先受偿权、抵押权的权利，但是这种保护与现有抵押权物权变动规则、承包人的利益保护相冲突。商品房消费者的保护固然牵涉其生存利益，但是依据工程建设享有建设工程价款优先受偿权的承包人、依据抵押登记外观足以信赖其债权能够优先于其他债权人受偿的抵押权人的利益同样值得保护。因此，适用该批复及商品房消费者的认定必须是严格审慎的，不得扩大适用范围。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定商品房购房者需满足三个条件才能够排除执行，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。批复第二条规定商品房消费者需满足两个条件才能享有“超级优先权”，即以居住为目的购买房屋、一审法庭辩论终结前已支付全部价款。对比上述规定发现，批复中删掉了购买房屋的时间、名下用于居住的房屋数量这两个条件，补充了支付全部价款的条件。

笔者认为，若商品房交易过程中，购房者在明知案涉房屋存在抵押权或在建设工程价款优先受偿权范围内，仍然购买案涉房屋，购房者享有的本质上仍是金钱之债，不能对抗抵押权、建设工程价款优先受偿权。故商品房消费者的认定仍应需满足在抵押权、建设工程价款优先受偿权取得之前已购买房屋的条件。

另外，即使购房者名下有多套房屋，但能够认定购买案涉房屋系用于居住，则无需考虑购房者名下房屋的数量；或者即使购房者名下仅有一套案涉房屋，但并不用于居住，也不应认定为商品房消费者。故笔者认为，名下房屋数量并不是认定条件之一，关键在于能否认定购买案涉房屋是为了居住的用途。

综上，笔者认为，司法实践中，商品房消费者的认定应需满足三个条件：一是在抵押权、建设工程价款优先受偿权取得之前已购买房屋，二是购买的房屋用于居住，三是一审法庭辩论终结前已支付全部价款。

二｜关于商品房消费者是否可依据房屋交付请求权主张注销抵押登记

对此，司法实践中存在两种观点。一种观点认为，即使购房者符合批复第二条规定，但从该规定的文义中并不能得出房屋交付请求权成立即可消灭在其顺位之后的抵押权及其他债权的结论，故购房者不能基于其享有的房屋交付请求权主张涤除案涉房屋上已经依法设立的抵押权。另一种观点认为，作为已经支付全部购房款的购房者，如其物权之上再设立与其不相干的优先受偿权、抵押权以及其他债权，与批复精神不符，且其他权利的登记，只是形式上的，并不能解决实际债务受偿的难题。

笔者同意第二种观点，商品房消费者可依据房屋交付请求权主张注销抵押登记。理由如下：

一是若商品房消费者无法依据房屋交付请求权主张注销抵押登记，即使案涉房屋过户至商品房消费者名下，案涉房屋上仍存在抵押登记，而依据批复规定，抵押权劣后于房屋交付请求权，抵押权人无法实现抵押权，即不能依据抵押权实现清偿债务的目的，则该抵押权登记“形同虚设”；

二是如果商品房消费者不能注销抵押登记，不仅会导致案涉房屋上的权利处于混乱状态，还会造成案涉房屋的交易处于不稳定状态，减少了商品房的流动性；

三是批复的立法本意就是为了保护商品房消费者的生存权，购房者不会仅仅满足于取得带有瑕疵的房屋所有权，既然赋予商品房消费者“超级优先权”，商品房消费者取得的应该是无抵押权等权利负担的完全所有权，而不是仅能排除抵押权人等有关权利人执行的有权利负担的权利。

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郭军律师

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备注：图文来源江苏法治报

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