懋源云紀自损8000平容积率，刘强放弃4.88亿货值

乐居财经北京 徐迪 4月9日晚间，懋源地产发布全新“云系”产品，同时宣布后沙峪项目案名为：懋源云紀。

以云的自由高端意象，指代别墅项目，强调极致定制，从因地择人，到因人择地；从物理定制到精神定制。

以极速掠过的霓虹喧嚣，衬托低密墅区山涧果岭的宁静自由。

以白马飞扬的鬃毛和推杆划出的弧线，解构顶级生活的轨迹。

懋源云纪做了一场非常抽象的发布会，主打一个“从态度到境界”。

懋源副总裁刘强说，这个项目，懋源主动损失了8000平米的容积率。

这句话背后的意思，以懋源云纪6.1万/㎡的指导价计算，相当于放弃了4.88亿货值。

即使按楼面价算，也是2亿的地价成本。

懋源云纪地处中央别墅区，项目总用地面积为17.11万㎡，1.1的容积率，共包括4幅子地块：

0104、0107为住宅地块，地上建面合计16.6万㎡，规划153栋住宅楼，包括16栋洋房、15栋独墅和122栋双拼，共计573户；

东南角0105地块规划为1栋9班幼儿园，总建面约0.52㎡，容积率0.8，限高18米。

0106为商业用地，位于整个地块东南侧，总建面1.17万㎡，容积率1.0，限高24米，拟建设两栋2层（部分3层）社区商业，2#楼首层架空。

损失的8000平米在哪里？

规划要求两幅住宅地块地上计容建面17.4万㎡，但懋源云纪报规的地上建面为16.6万㎡。

为了得到更为舒适的楼间距，项目没做满容积率。

极大可能地成全了别墅的境界。

要知道，懋源云纪独栋和双拼别墅的占比高达45%，这在当前北京市场上堪称“绝版业态”。

项目所在地块成交于2024年9月12日，总价43.2亿元，综合楼面价约2.67万元/㎡，销售指导价6.1万/㎡。

考虑到板块需求，同时平衡地价成本，懋源云纪做出了一套别墅+洋房的高低配设计方案。

沿着小区西北边缘是16栋11层高的洋房，西南侧是三栋联排别墅，另有15栋独栋别墅穿插其中，剩下的全是双拼别墅。

1、主力双拼产品：共144户，参照懋源璟橒项目，一层层高4.2米，二至三层层高3.3米，设计精良的前后庭院和下沉花园。

2、方型双拼产品：共94户，与主力合院相比，户内空间和下沉庭院更为方正，主要分布在地块的集中别墅区域。

3、复式产品：共70户，楼栋11层总高度36米，层高约3.2-3.25米，是懋源璟橒户型的露台升级版。

4、平层产品：共160户，层高约3.2-3.25米，多为懋源璟橒户型的露台升级版。

5、一层一户产品：共49户，层高3.2-3.25米，部分位置独特，如1-44#楼栋位于“金角”，可观览故城记忆景区。

项目北侧是机场北线南路，车流密集，噪音也大。为此，懋源在北侧安排了6栋11层洋房。

这6栋楼，可以阻挡马路的一些噪音。

虽然小高层洋房隔绝了噪音，但藏于小高层之间的双拼别墅在视野上却受到了遮挡。

另外，西侧的洋房，也会挡住东边不少别墅的好视野。该项目西侧，是温榆河公园。

独栋别墅的分布，不像洋房那么有规律。

有的夹杂在西北面的洋房里，更多的藏在双拼别墅里，甚至还有两栋独栋别墅被安排在幼儿园的西侧。

项目最西南角，2-51#这栋独栋别墅，不仅位置最隐蔽，产品也很另类，可以称之为孤品。它地上仅一层，层高达4.6米，地下两层。

其他14栋独栋别墅都是地上3层，共计10.9米，平均层高3.63米。

早在六年前，北京市就出台了禁建独栋别墅的规定。这也意味着北京不再批复独栋用地，全独栋的墅区在帝都再现的几率微乎其微。

这也就解释为何懋源云纪的独栋别墅没做统一排列，而是杂乱无章“藏”在小区里。

懋源实现了产品创新与政策平衡，使项目在严格的监管环境下成功获得了开发绿灯，同时保留了高端别墅的产品特性，满足了目标客群的需求。

项目的空间布局也充分考虑了居住者的隐私和舒适度。别墅檐口高度为10.9米，根据日照系数1.7计算，南北间距需要18.5米，而懋源给出了19米的间距。

这种超出标准的设计，在业内并不多见。很多别墅项目往往利用规范从二楼的房间开始计算日照，从而缩短间距以获取更多楼栋数量。

独栋产品采用“天伦合院”设计理念，将传统院落空间与现代生活方式融合；

双拼产品则将前后楼栋分离，形成真正的双拼布局，大幅提升了庭院尺度，即使是地下庭院，也能有充足的阳光照射。

此外，“好房子”新规中最重要的一项，通过提高得房率，增强居民“获得感”。

顺义楼盘早有实践。从原来的防火挑檐变阳台，到现在的南北设备平台和挑空空间，均不计入产权面积，百分百赠送。

懋源后沙峪项目在扩容空间打造上更是极尽所能，南北开敞双阳台，奇偶错层设计，全赠送，北侧还有设备平台。

洋房的实际得房率能做到100%以上，露台进深达到3.5米。

为了让高身家客群有更好的体验，懋源另在小区中央位置配套楼的一侧，留有下沉庭院会所空间。

同时，为了方便设置小区正大门，懋源把街坊路从原来的“L”改成“S”型。这不仅符合“曲径通幽”的风水理念，还在实用层面避免了穿堂风。

但是这条街坊路的改动收到了一些反对声音，项目设计方案的反馈意见中提到：由于街坊路对外开放，并要求保障车行能力，建议保持直线进行规划。

对此，建设单位表示，土地出让文件中明确，道路规划线位及线形可结合后期建筑设计方案进一步优化，街坊路已按照《关于在控规编制和实施中增设街坊路的相关规定》的要求进行设计。

项目开发主体北京懋源鸿峪房地产开发有限公司成立于2024年9月25日，注册资本30亿元，董事长为刘晓蕾，副董事长为陆挺宇。

该公司由懋源控股100%持股，陆挺宇为懋源控股董事长、总经理；刘晓蕾在公开活动中的职位信息为懋源控股办公室主任。

作为一家京城豪宅专家，懋源曾是北京土拍市场上的黑马，当年创造出北京西三环夏家胡同以及孙河核心区的地王。

目前懋源在顺义还有一个别墅项目懋源璟橒在售，产品包括平墅、叠墅、合院，单套总价2500万-4000万区间。2022年12月22日首开，今年10月25日完成竣工验收，共112套现房在售，其中30套联排别墅，42套301-308㎡复式；25套300-308㎡四居，另有少量145-287㎡一居和三居户型。目前合计网签45套。

去年7月，懋源曾以13.4亿元底价摘得位于朝阳区太阳宫一宗商业金融服务用地，总用地规模超1万平方米，总建筑面积约7.8万平方米，将用于打造懋源总部，由两座三角形平面的独立塔楼组成，总投资约20.6亿元。

懋源系运作主体平台为北京懋源控股股份有限公司（简称“懋源控股”），由北京懋源投资持股39%、北京嘉宇鸿业投资持股29%、北京天陆禾润投资控股持股22%、北京鹏美摩托车文化传播持股10%。

大股东为北京懋源投资，成立于2008年，注册资本3000万元，由曹俊生和妻子张爱清分别持股90%和10%。

二股东嘉宇鸿业成立于2005年，注册资本2500万元，由陆挺宇控股72%。此外，陆挺宇还持有天陆禾润99%股权，合计持有懋源控股约51%的股份，为懋源控股的实际控制人，同时担任该公司董事长、总经理和法定代表人。

公开资料显示，陆挺宇出生于1965年，毕业于华北水利水电学院工业与民用建筑专业。曾任北京城市建设开发集团总公司工程师中发装饰工程有限公司当总经理、中国中小企业投资公司任总经理等职。2000年起担任北京懋源房屋开发有限公司董事长。

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