未开先封神！广州惊现内卷终结者：使用率130%「空中双花园平墅」

要说广州最卷的区域，那么老黄埔（即广州海丝城板块）肯定榜上有名，新盘接连入场。

前段时间，广州地铁地产·珑岄上城入场后，如今又有新项目冒出。没错，就是去年年底中交城投和科学城集团联手斩获的将军山地块——中交科城·黄埔未来城。

容积率低，只有2.81；使用率高，最高达到130%；未面市就斩获被誉为“设计界的奥斯卡”——2025年缪斯设计奖金奖。

这是一个怎样的新盘？在美学创新、空间功能有何独特之处？这个盘值不值得关注？

这一期，PAI MEDIA 地产派【PAI见】就来锐察这个“新势力”。

中交科城·黄埔未来城指标一览

整体而言，中交科城·黄埔未来城是一个兼具产教文娱住功能的超级融合体，所在的板块也充满想象空间，通勤方便，规划有多所学校，又是使用率超高的新规产品，更是符合“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子标准，值得期待。

产教文娱住超级融合体，使用率130%

派队梳理了一下中交科城·黄埔未来城的优势，主要有几点：

1）区域的发展非常有想象空间。

项目位于海丝城重要发展版图之一的将军山数创园，打造集研发孵化、 科技成果转化、智能制造、高端服务于一体的智造产业园，片区未来将形成以高端就业人口与高知阶层为主的纯粹产城融合发展新城。

按照将军山数创园规划，一期，践行产业兴城理念，初步建成粤港澳大湾区数创产业园；二期，向东部拓展，形成完整数字产业生态，提高城市配套能力；三期，进一步补足城市配套功能，着重与周边板块进行界面衔接。

目前首期产业园项目——粤港澳大湾区数创园启动区已正式动工，预计引进通讯技术、大数据、物联网等领域多达50家企业。

有产业聚集的地方，往往意味着活力和人气，前景必然不差。

2）体量约200万方的产教文娱住超级融合体。

中交科城·黄埔未来城并非纯住宅项目，而是一个体量约200万方（其中住宅体量约85万方），集创新办公、生态住区、山水公园、邻里中心、教育成长等为一体的产教文娱住的超级融合体。

大城必然有大城配套，比如项目主题园林将游园动线与架空层有机结合，打造绿野迷宫、艺术花园、沐光草坪、元气谷乐园等全龄段配套。

此外，还配置了人文图书馆、下沉式会所、主题架空层等多功能空间。

3）低密社区，自然生态优越。

中交科城·黄埔未来城容积率只有2.81，这在老黄埔中算是比较低的了。

周边公园环绕，南向直面机械城公园（暂命名）生态界面，坐拥社区专属景观绿轴。周边约1公里内高效串联龙头山、丹水坑森林公园、微丘艺术公园、活力文体公园、线性运动公园及湖滨公园等六大生态节点。

4）通勤方便，地铁直达珠金琶核心区。

距离5号线、13号线交汇的夏园站约800米，通勤方便，可直达国际金融城、珠江新城等核心区域，周边还有黄埔东路、开发大道、广深沿江高速等城市动脉，出行无忧。

5）使用率高达130%新规产品，颜值高，专梯专户，配空中庭院。

项目最大的卖点无疑是超高使用率，竟然高达130%。随着广州新规政策收紧，主城这种超高使用率的产品是十分稀缺的。

打造层层有庭院、户户有花园居住形态，每一层、每一院都可接触到自然绿意，每一时、每一刻都可解锁闲情逸致，实现居住空间与度假生活的美好并存。

此外，项目颜值高，采用高级感公建化建筑立面，自带美学的盛世颜值，融合现代与摩登风情，打造“灯塔之冠”美学地标，共融世界的高级审美，以未来质感焕新城市人居封面。

以首推地块为例，项目即将推出建面约130-177㎡空中双花园天幕平墅，都是低密的南向板楼产品，采用“专梯专户+空中庭院”迭代空间设计：通过取消传统连廊、优化管井布局，实现户户空中庭院，以垂直绿化重构私属生态。

区域竞争激烈，多盘争霸

众所周知，广州老黄埔的竞争非常激烈。

目前汇聚了包括中交科城·黄埔未来城、中交四航·珠江春、广州地铁地产·珑岄上城、中建玖合·未来方洲、华润黄埔润府、中建海丝城等新盘，如果再加上保利中央公馆、中鼎书院上城、万科黄埔新城、富颐都荟等老面孔，楼盘超10个，不少都是大城级别的，形成“多盘争霸”格局。

最新数据显示，板块内新房总供应量超万套，部分项目剩余货量可支撑1-2年销售周期，竞争白热化。

中交科城·黄埔未来城身处如今激烈的环境，竞争压力难免大。

最大的竞争对手莫过于万科黄埔新城，后者均价3.13万/㎡，凭借低价策略持续吸引刚需买家。但中交科城·黄埔未来城首推建面约130-177㎡板式大平层，可形成差异化竞争。

此外，还不能忽视来自广州地铁地产·珑岄上城的竞争，毕竟它也有建面约110-125㎡板式小洋房。

面对竞争，如何突围？

问题来了，中交科城·黄埔未来城该如何突围？

派队觉得问题不大，它手握三板斧：低密板楼+产城融合+立体生态。

它是老黄埔较为稀缺的低密板楼，有优越的生态资源，加上130%的超高容积率，此外，它的拿地楼面价仅9482元/㎡，远低于板块平均水平，可灵活定价，可通过性价比吸引对总价敏感但追求品质的买家。

同时，它还有产城融合这张王牌，提升价值预期，未来加快推进片区教育配套及相关产业落地，争取引入优质学校，弥补区位短板；利用央企背景强化交付保障，在激烈竞争中突出产品创新与价格优势，依然有很多文章可做。

据派队了解，中交科城·黄埔未来城首推建面约130-177㎡空中双花园天幕平墅，稀缺板式设计，专梯专户，户户尊享空中双花园，近期将开放销售中心，有兴趣的改善客户，不妨多关注、多期待。