仁恒置地巨亏，罗湖深之源三折甩卖？

刘宇/发自深圳

理想很丰满，现实很骨感。

（深之源项目现场，中房君摄）

33.7亿元资产减值加21亿元投资亏损，揭开了仁恒置地的最新困境。

2月28日，仁恒置地发布2024年年报，报告期内，仁恒置地销售金额同比减少31.4%，收入同比减少16.1%，并且，仁恒置地2024年亏损进一步扩大，全年净利润亏损37.63亿元，亏损同比扩大幅度高达422%。

巨额亏损的背后，主因是“已建成待售房产及在建待售房产计提跌价33.70亿元”。以位于深圳的仁恒深之源项目为例，将近10万元/平方米的开盘均价，如今却以3.4万元/平方米的低价三折甩卖，引发关注。

高价拿地，产品错配，定价过高，质量下降，困在过往荣光下的仁恒置地，如今的资金链与口碑都面临着严峻考验。

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销售金额连续两年大降

去年亏损同比增幅高达422%

2024年，仁恒置地的亏损进一步扩大。

财报数据显示，2023年，仁恒置地首次出现亏损，报告期内净利润亏损7.2亿元，而2024年的全年净利润亏损达37.63亿元，亏损同比扩大幅度高达422%。

面对巨额亏损，仁恒置地管理层给出的解释是：房地产资产减值33.7亿元、金融资产减值净亏损21.04亿元，以及投资物业公允价值亏损2.22亿元，合计共亏损56.96亿元。

有分析人士向中房君表示，通过33.7亿元存货跌价计提，仁恒置地旗下多个项目实际售价较原先峰值的跌幅较大，原因在于仁恒前期的拿地成本高企，而管理层提及的“800亿元库存”，大概率也同样将走上降价回血的道路。

2月份的分析会上，仁恒置地董事长钟声坚也提到，管理层的决策是“接下来优先要将此前积累的高价土地完成去库存”。

财报数据还显示，自2022年“行业排名第21位”的高光之后，仁恒置地的销售金额迎来连续两年下滑，2023年销售额323.5亿元，同比下降52.5%，2024年销售额222.06亿元，同比再降31.4%。

同时，仁恒置地2024年营收为363.97亿元，同比减少16.1%，其中，房地产开发板块收入较2023年下降18.1%。管理层坦言，房地产开发业务下滑主要是由于项目每平方米的平均售价较低。

高价拿地，加上部分区域的产品错配，过去两年时间里，仁恒置地实际进行的，是一场全面的“降价甩卖”。

从仁恒置地过去几年的年报数据可以发现，2022年仁恒置地的销售均价为47498元/平方米后，但2023年的均价则下降至26144元/平方米，2024年，销售均价进一步下降至21776元/平方米。

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罗湖深之源项目如今三折甩卖

产品错配下，商办产品当居住产品卖？

于深圳，“仁恒扛不住了，深圳豪宅五折甩卖”，过去两年屡上热搜。

中国房地产报大湾区留意到，位于深圳市罗湖区的仁恒深之源项目，2021年开盘均价9.8万元/平方米，备案价最高达12.43万元/平方米，但由于去化不利，项目售价在过去两年一降再降。

项目周边中介人士表示，“仁恒深之源开盘好几年了，2023年开始大幅度降价，目前价格大约3.4万元/平方米，是备案价格的3.5折，已经不只是腰斩，但依旧不好卖，每隔一段时间就会重新进行营销包装，重新推售吸引眼球。”

中房君留意到，今年3月份，该项目的确仍有新品加推，主力户型为245~247平方米。对此，业内人士分析称，仁恒深之源项目备案价远高于同片区住宅价格，同时区位与产品不匹配，价格远高于产品本身价值，也是开发商近两年不断降价、亏损的原因。

资料显示，“源系”是仁恒置地2021年对外发布的高端产品线，在仁恒置地的28周年品牌发布会上，仁恒曾将上海的“海上源”、深圳的“深之源”两个项目作为当年的年度作品。

然而，理想很丰满，现实很骨感，由于产品的错配与定价过高，深圳的仁恒深之源项目降价促销已达两年。

加之企业的连年亏损与大幅降价，市场购房者首先担忧的，是对深之源项目未来的物业服务、资产保值等各方面会否造成不利影响，也质疑项目是否降价促销却仍旧卖不动，项目的去化因此形成了恶性循环。

值得注意的还有，业内人士同时提醒，仁恒深之源项目为办公属性，并非传统可居住的商务公寓，不通燃气，无阳台，无法积分入学，持有成本和交易成本也比一般产品要高。

“开发商仁恒有模糊概念、商办当商务公寓卖的嫌疑。”

中房君从深圳市房地产信息平台查询到，仁恒深之源项目总套数324套，房屋类型为办公，主体建筑性质为办公楼，产权年限仅40年，并非传统意义上的商务公寓。

近年来，深圳曾出现过多起“商办产品包装成居住产品对外销售”的乱象。由于商办类产品去化较难，不少开发商会通过设置住宅样式的样板房进行展示，甚至厨卫床具一应俱全，以营造居住用途，但实际上，这样的“擦边卖房”行为属于明确禁止的违规行为，

中房君了解到，2017年，深圳规划国土委便已发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，其中提到，商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套型式设计，禁止擅自将商业办公类项目改变为居住用途。

而从仁恒深之源的项目宣传、现场样板间以及中介过往卖房的影视资料看，尽管未提及“居住”字眼，但样板间内厨卫衣柜一应俱全，不少居住布局和装潢元素，显然与办公写字楼产品毫无关系。

（深之源项目过往样板房展示截图，图源：中介）

03

大幅降价、停止拿地、出售资产

仁恒置地是否还安全？

并不乐观的财报数据，一味降价去库存，叠加近两年的规模收缩、区域合并、人员裁减、资产出售等动作，仁恒置地的安全系数也引发市场与股东的担忧。

去年8月，仁恒置地在新加坡出售了一座名为salita mall的购物商城，一度引起投资者担忧与质疑，今年2月，有消息称仁恒置地拟出售新加坡CBD重建项目79 Anson Road租赁产权的50%股份，要价3.25亿新元。

另一方面，过去四年时间，仁恒置地均未在公开市场拿地补仓，不少投资者亦对仁恒没有后续可售资源表示担忧，对于“管理层判断失误、仁恒撤离中国市场”的质疑声四起。

要知道，虽是新加坡上市房企，但仁恒置地的创始人钟声坚实际是广东汕尾人，并且仁恒置地过去的发展重心和开发楼盘，也一直在中国内地各核心城市。

2023年，钟声坚曾公开表示过“仁恒是不会从中国离场的”，但时至2025年，业绩会上的回应则变成了“与新加坡市场的强劲表现相比，中国市场在2024年继续呈下滑趋势，且仁恒还有800亿的库存，足够卖3年。”

有分析人士指出，仁恒置地的潜台词，或是“仁恒置地接下来依旧不会有在中国的新增投资计划，降价去库存、撤出市场仍是其主线任务”。

值得关注的是，去年四季度以来，在一系列稳楼市政策“组合拳”的实施下，房地产市场整体止跌回稳效果明显，销售面积和销售额都实现正增长，今年1、2月份，房地产市场继续保持止跌回稳的积极势头，3月份多地更是出现“地王热”现象。

在此情况下，今年以来投资者对没有后续可售资源的仁恒置地表示担忧和质疑，也便不难理解。

尽管两年前钟声坚仍说“仁恒置地肯定会跟着14亿人走，不跟着14亿人走是傻瓜”，但如今从实际情况看，仁恒置地确实正在与这个市场渐行渐远。

下一步，该如何安抚股东的焦虑与市场的担忧，仁恒置地未来还能否在中国房地产市场仍有自己的一席之地，均有待市场检验。