浦发唐城涨价，品质却开倒车

文/上海进深 严明会

因宣传时给出的“全龄名校”落空，浦发唐城一时间成了上海楼市的热议焦点。官方给出的安排是：浦发唐城一期小学统筹安排、初中统筹安排。

这意味着学区归属成谜。但周边新建商品房都安排了学区，浦发唐城一下成了唐镇的“学区洼地”。让购房者有了很大的心理落差。

有不少购房者在社交平台上喊出了“退房”，还呼吁想买五期的购房者要慎重。

作为唐镇的红盘，浦发唐城又要开盘了。

近日，浦发唐城五期过会，均价7.4万元/㎡，将推出建面约87-106㎡2-3房，其中106㎡的三房是主力，总价600-800万，总供应约153套。预计将在4月中旬开盘。

浦发唐城五期位于四期西侧，地块由3栋11-14F小高层、3栋6F多层以及若干社区配套用房组成。一梯两户，无连廊。其中1#和5#首层会做架空层设计，用作文化活动室、老年活动室、生活服务点。

106㎡B1户型：三开间朝南，横厅设计，把餐厅这种一般出现在进深里的功能间挪到了南边，使得净面宽达到了5.1米，进深短。主卧、次卧、书房、主卫都带飘窗。缺点是走廊较长，造成了一定的面积浪费；电视墙距离沙发太近，桌边难做大的餐边柜。

106㎡B2户型，三开间朝南，竖厅设计，客厅净面宽约3.7米。主卧、次卧、书房带飘窗。缺点是，次卧需穿过客餐厅才能到达次卫，次卫的门正对主卧。

89㎡户型：两房两厅一卫设计，同样遵循了“大面宽、短进深”这一原则，将餐厅放到了南边，主卧、次卧带飘窗。唯一的卫生间在主次卧中间，马桶位置和洗漱区域隔开。

五期在小高层之外还有叠墅，户型套均面积预计在160㎡左右，其中下叠面积稍微大一些，上叠面积稍微小一些。

有些小缺憾：一是没有会所，只有局部架空层；二是中央景观在这里变成了低成本的室外健身场地；三，外立面用铝板是浦发唐城曾经的产品亮点，现在价格上涨反而用的是涂料。

全上海在外环外能站上7万+单价的板块屈指可数，浦东只有唐镇一个地方，这里的新房一直很卷。浦发唐城在认购过程中多次触发积分。

2022年9月，浦发唐城一期，认购率约316%，入围分76.77分，均价7.06万/㎡；

2023年12月，三期1批次，认购率约268%，入围分67.28分，均价7.11万/㎡；

2024年8月，三期2批次，认购率约385%，入围分71.96分，均价7.16万/㎡；

2024年9月，四期1批次，认购率约279%，入围分68.4分，均价7.2万/㎡；

2024年11月，四期2批次，认购率约237%，入围分62.06分，均价7.2万/㎡。

整体趋势来看，从一期高光至今，积分一次比一次低了，价格微涨，五批次来到了7.4万/㎡。

其中认购较差的是二期。2023年7月，浦发唐城二期推出300套房源，认购约139组，认购率不足5成，未触发积分。

浦发唐城二期的入市时间，正好赶上了唐镇板块供应量放量的时候，华发半岛华庭、融创未来金融城等几红盘消耗了不少购买力；再加上二期项目较一期区位不佳、离地铁远、“墓景房”等因素，导致买家避之而不及。

有市场预判，浦发唐城五期会触发65+的积分。一方面，五期仅153套房源，较四期减少25%，竞争加剧；另一方面，项目周边配套开业倒计时，区域价值加速释放。

五期项目的最大竞争对手，是保利天奕。二者直线距离约1.2公里。

浦发唐城五期是小高层和叠墅的组合，容积率1.6，主打舒适低密，低于保利天奕的2.5的容积率。

从现有消息来看，在产品层面，保利天奕定位高端改善，将推出103-125-145-160㎡的3-4房户型，外立面使用铝板和玻璃幕墙，配有社区会所，或含泳池、壁球馆、瑜伽室、健身房等场景，配置上强于没有会所的浦发唐城五期。

价格上，保利天奕的放风价很高，要冲8万+/㎡。比浦发唐城五期高出了约6000元/㎡。

整体来看，浦发唐城五期在产品配置上不如保利天奕，在容积率和价格方面具有优势。

浦发唐城的打造者，是上海市管国企上海浦东发展（集团）有限公司，旗下的房地产开发公司为上海市浦东新区房地产（集团）有限公司（简称“浦房集团”），曾在上海开发开珊瑚世纪、浦发壹滨江、罗兰翡丽、浦发御园、浦发博园、三林世博家园等项目。