一盘大棋！万科，南站改命推手

多年没出现在广州土地招拍挂市场的万科，今天拿地了。

一拿，就是3宗，位于南站商务区，兴业大道南片区，总面积约19.4公顷，体量超23万方。

这是继番禺新光快速地块、海珠客运站地块后，广州土拍又一次出现民企的身影。

很多人都把这次拿地，视为其重回南站的信号，其实并不准确。

南站商务区地块，原就出自万科之手，位于其南站万科中心项目内。

早在2011年，万科广佛公司就与石壁一村、石壁四村，对包含地块在内的15个地块达成了合作开发协议，由万科负责土地整理、规划、前期工程建设和后续开发，总计容建面约126万㎡，占据南站核心区约1/4面积。

后来，受轨道交通建设等客观原因影响，部分留用地不具备开发条件，闲置了下来。

这次的三宗地块，也就是当年的13号地。

2023年底被政府收储调规后，今年又重新挂牌，走公开出让流程，万科摘牌并无悬念。

从根源上来讲，这其实是政府立足于南站片区的高定位，与万科广佛携手盘活存量用地的创新试点。

从存量中找增量，是行业进入存量时代后房企们的必修课，也是万科近年重要的发力方向。据了解，2023年至今，万科顺应新趋势，已累计盘活产能超470亿，不断强化自身资源盘活能力。

自2011年签订合作协议，到2016年投入开发，再到如今时隔8年再拍地，万科广佛公司，在南站已经深耕了十余年。

对南站，万科没离开过。

与其说是回归，不如说是坚守。

一次多方共赢的土地盘活

诚然，这样买入动作，对于当下的万科来说很罕见。

但是，作为一家经营风格以谨慎稳健著称的房企，其决策必定也是深思熟虑后的考量。

一方面，地块的盘活，能实现社会、村集体、企业多方共赢。

南站之所以被叫做商务区，是因为其功能以商务服务为主，住宅占比不到5%，教育配套也极度稀缺，尤其是核心区。

携学校而来的新地块，能缓解片区内住宅、教育功能的稀缺。

｜地块位置示意图

通过收储并优化规划再出让的方式，不仅能提高区域土地利用效率，增加了南站片区多元化用地空间、提升公服配套，也为村集体经济发展提供资金保障——

据我们了解，地块的收储资金和后续产生的货值，也会投入到南站村庄回迁安置物业的交付，惠及6个村1.8万人。

通过对存量土地资源置换，即”换仓“，万科也能实现难点项目的突破，优化资产结构，更好实现效益兑现。

另一方面，也是对板块价值的持续看好。

作为最早在南站开发布局的板块“改命推手”，万科在这片土地上，已经完成了较为成熟的城市界面开发，有了显著的产业集群效应，也带动了商业地产的破局式发展——

目前已引入中建四局总部、三雄极光总部、佳宁娜集团（香港）、李锦记华南总部（香港）等企业入驻，完成亚朵酒店、喜街商业街区、城市公寓等配套设施的建设与交付。

截至2024年，已交付村民公寓近7000户、多家酒店及1座会展中心。

这些还只是现有的开发成果，万科在南站的“大开发”，还在继续。

总部集群旁的5、17号地块，正在紧锣密鼓动工中，预计明年可以封顶，是给村民的回迁公寓。

｜南站万科中心

今天拿下的宅地，基本也都已经平整了，拿地就能动工。

宅地拼图补齐，大盘联动开发

具体来看，这次万科获取的三块地，有几个特点：

其一、位置优越，配套齐全。

地块所在，是南站板块配套和资源最密集的核心区，紧邻南站万科中心，广州南站，广州足球公园，向东，还可通过地铁7号线、汉溪大道等联动万博，享受更成熟的商圈。

其二、配建九年制学校，自给性强。

从出让条件来看，074-1地块，配建36班九年制学校，074-2地块，则配建了9班幼儿园。

从幼儿园到小学再到初中，“家门口”都有，家长更省心放心。

其三、阳台占比可达20%，板块最高。

新地块将会是南站片区唯一一个户型新规后产品，实用率超100%，超越之前其他产品；

我们了解到，这次，万科户型也会迭代升级，带来不一样的产品和居住体验。

颜值方面，也会很高，因所处地块所处位置有一定特殊性，建筑立面明确要采取公建化设计手法，和南站的CBD气质和谐统一，相得益彰。

极为重要的是，地块和南站万科中心就同属一个项目范畴，二者紧密相连，在规划上，会有高度的连贯性和整体性，联动开发。

宅地拼图补齐后，万科会继续发挥自身大型综合住区开发优势，以大盘整体开发思路持续建设南站核心区。

并且，地块的到来，还有一个重要的作用——缝合城市“断裂带”。

未来从南站喜街，到新地块，到足球公园，有望在城市界面上形成连片成势发展。

以后这一片，汇聚的就是住宅、学校、酒店、会展、公寓、商业多元业态，成为真正意义上的大型TOD综合体。

万科操盘，整体开发，相信还是能俘获一批不少买家的芳心。

这几年，很多人都说楼市艰难，房企面临严峻挑战，但作为行业老大哥，万科销售业绩，还是很能拿得出手的。

在广州，今年1-11月，成交套数TOP3，都出自万科之手（含联合开发），榜首黄埔新城，榜眼理想花地，都突破了1000套。

行业深度调整时期，尚能跑赢行业，那么在房地产「止跌回稳」的最强定调和「超常规逆周期调节」的政策带动下，肯定还会有更大作为，想必这也是万科此时南站拿地的底气所在。

巨变已至，南站价值持续跃迁

这几年，对于南站，市场上确实有不少看空的声音，戏称其为“难站”。

究其原因，主要是兑现慢，留人难，尚未激发全国客流量最大的高铁经济潜能。

尤其是在高铁进城之后，很多人都说，南站会更难，更要熬，还是言过其实了，要想挑战南站的地位并不容易：

一方面，作为华南“超级枢纽”，广州南站客流量多年来都稳居全国第一。

广州南站规划建设了4条高铁线路、3条城际轨道，4条城市轨道，线路密如蛛网，是中国铁路交通的关键节点，通达性强。

1小时，可覆盖粤港澳大湾区所有城市，5小时可达华南生活圈，8小时可联通全国主要城市，客流量多年来都稳居全国第一，超过上海虹桥。

2024年1-11月全国火车站旅客发送量，南站以8557万人次的客流量一骑绝尘，毫无悬念霸榜第一，相当于搬运了4.5个广州城人口。

哪怕有白云站“分流”，其老大哥的地位，也从未变过。

另一方面，南站已经进入加速兑现期，也不缺预期和增量。

诚然，在很长一段时间里，苦于商业氛围不足、跨区交通不完善以及住宅供应少，生活配套欠缺的问题，很多来到南站的旅客即来即走，流量空转，留不住人，但在南站的积极进取下，已经逐渐实现了破局。

商业和配套上——

目前，天河城喜街出租率已达90％，星巴克、喜茶、肯德基等多家商铺入驻，与UCLA Health合作的广州富力医院，已经投入运营。

到了明年，还会更热闹。

不仅新鸿基ICC、花城汇·南站将建设完毕，亚洲第二、全国第一大的专业足球场广州足球公园也计划投入使用。

交通上——

海珠湾隧道、广佛环线东段，按计划也都要通车。

前者，能实现与中心城区15分钟互达（全力确保项目2025年建成通车）；

后者，10分钟到金融城，30分钟到达白云机场（预计2025年6月开通‌‌）。

届时，不仅市内居民往返南站会更方便、南站与城市核心区（如琶洲、 金融城）及佛山的交通联系会更密切，和其他枢纽的物理距离也能得到拉近，实现空铁联运。

这也会进一步放大南站的枢纽功能。

至于住宅供应的问题，现在也有了万科新宅地的弥补，也籍此缓解了教育极度稀缺的局面，能补充南站配套，增加南站内生人气。

可以断言的是，2025年，南站会迎来属于自己的高光时刻。

尤其是联动万博长隆之后，板块能级还会进一步跃迁。

在汉溪大道、地铁7号线的加持下，两大板块联系已经日渐紧密。

一个，是世界性超大型TOD，虹吸全国人流；

一个，是世界级地标商圈致力于留住人，各取所需，取长补短，达到1+1>2的最大化效益。

近年来广州对万博的重视和资源的倾斜，在某种意义上来说，也是对南站支持。万博强，则南站强。

大量的世界级资源的汇聚和碰撞，放眼广州，也很难找到第二个。

万科虽并非源于广州本土，但深耕二十二年，已经深谙羊城城市脉络，洞悉文脉底蕴与居民需求。

从金沙洲的四季花城，到白云新城的峯境，首个城市更新项目城市之光，首个微改造样本永庆坊、花地湾万汇天地、巨无霸旧改黄埔新城...稳扎稳打，多赛道探索，融入城市发展浪潮之中。

回过头来看，能发现万科很多布局都是极具前瞻性的，尤其是在区域的选择与开发，既有对老城的更新，也有对潜力新区的开拓。