山东
近日，青岛市自然资源和规划局正式发布了2025年青岛第二批次拟出让住宅用地清单。
其中，崂山区张村河片区枯桃地块成为热议焦点。经历了“中止”到“重启”的跌宕起伏后，该地块如今重回2025青岛土地市场。
“降价2989元/㎡”“容积率微调”，此次拍卖不仅是一次土地交易的重启，更折射出了崂山区土地市场对自身价值的深度反思与策略调整。
置地有声第1391期
撰文/董晓凤
审校/冯亚楠
4月7日，崂山区自然资源局发布了国有土地使用权拍卖出让公告。
公告显示，崂山区将以网上拍卖方式出让LS0604-018地块。据悉，该地块位于崂山区新卓路以东、枣山东路以北，规划用途为住房用地，容积率1<容积率≤1.5，绿地率≥30%，土地面积30005.4㎡，规划地上建筑面积45008.1㎡，起始楼面地价17576元/㎡，总价79106.2366万元。
梳理发现，该地块最早在2024年10月挂牌，最后因“有关事项发生变化”被迫中止出让。
时隔半年，崂山区自然资源局重新发布出让公告，表示容积率由1.2上调至1.5，楼面地价下调2989元/㎡至17576元/㎡，起拍总价增至7.9亿元。
首次挂牌时，其20565元/㎡的起拍价直逼片区地王越秀青铁和樾府的成交价，但彼时张村河片区已显露出库存高企、价格战加剧的隐忧。
数据显示，南岸住宅狭义库存达1500套，去化周期长达25个月，而华润等房企以“精装房单价3.5万”的价格策略加速出货，市场对高价地的承受力明显不足。
此次重启后，楼面价下调了近3000元/㎡，降幅达14.5%。从“地王预期”到“理性回调”的调整，是对市场冷热的及时回应，也暗含了地方政府对土地定价的深度考量。毕竟，头部房企的入驻，不仅能提升区域产品力，还能通过品牌效应激活板块价值。
就地块本身来看，其周边配套还是比较丰富的。据悉，地块西侧为桃源居、北侧为枯桃安置区；向东为枯桃小学；西南向约1500米则为在建山东中医药大学青岛附属医院；地块南侧为枣山东路、地铁 4 号线，西向为新卓路、蓝谷快线。虽然距离张村河核心配套稍远，但北侧紧邻张村河水系，南侧与高尔夫球场相依，自然景观资源得天独厚，具备打造高端住宅项目的先天优势。
说到打造高端住宅，该项目可谓是具有得天独厚的优势条件。虽容积率从1.2升至1.5，但对比片区普遍2.5以上的高密度项目，枯桃地块仍是张村河开发以来容积率最低的住宅用地。
再者，配合青岛市2024年土地新政中“挑空设计、私家庭院”等创新指标，项目有望实现较高得房率，打造“第四代住宅”标杆，从而突破同质化竞争困局。
综合来看，张村河片区近年来的发展有目共睹，作为青岛市城市更新和城市建设主战场之一，片区通过前期的土地整理与更新，为城市发展提供了宝贵的空间。根据规划，张村河片区将围绕“创享都芯、水脉智谷”的整体定位，打造兼具国际品质与地方特色的未来城区新标杆。
而张村河板块作为青岛楼市的重要区域，近年来一直是高端住宅的聚集地。从海信君玺到华润崂山悦府，再到青铁和樾府，这些项目无一例外地瞄准了改善型需求，以高品质的产品和优越的地段赢得了市场的认可。而此次即将拍卖的枯桃地块，更是将这一高端定位推向了新的高度。
“降价2989元/㎡”“容积率微调”，再次出让地块的崂山区诚意尽显。综合来看，该地块的低容积配合去年9月自规局二批次土地新政，如果定位挑空、户属花园、多阳台等条件，加之此次挂牌的地块容积率只有1.5，属于少见的低密地块，或会出现120%得房率的低密项目。
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