澳洲房价五年增幅逾39% 中位价涨23万！悉尼房价年涨幅2.9%！

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澳洲房价五年增幅逾39% 中位价涨23万

最新研究显示，过去五年来，澳洲房屋的中位价飙升了约23万澳元。

根据房地产数据公司CoreLogic 周三发布的四月房价图表，截至今年3月的五年内，澳洲房屋的中位价涨幅达39.1%。虽然与20世纪80年代末和21世纪初的历史高峰相比，这段时期的增幅在百分比上不算大，但以金额计算，增幅则要高得多。

该机构经济学家埃齐（Kaytlin Ezzy）表示，“虽然涨幅只有之前高峰时期的一半左右，但按照目前的中位数进行调整后，过去五年的涨幅相当于约23万澳元。”

“相比之下，截至2003年12月的五年内，房屋中位价仅上涨约14万澳元，而1989年3月的同期增幅约为6万澳元”，埃齐说。

根据报告，澳洲房屋的价值在过去一季上升了0.7%，其中首府城市的房屋价值上涨了0.5%，偏远地区则上涨了1.4%。

3月全国房屋成交量为42,553宗，使得过去12个月的总成交量达到528,212宗，较去年同期上升4.6%，亦比过去五年平均高出4.1%。

不过， CoreLogic发现，房屋在市场上待售的时间更长，全澳平均待售时间从一年前的30天增加到今年第一季的40天。

埃齐表示，这五年来的房价上涨，主要受到住房供应紧张、需求强劲及经济相对稳健等因素支撑。

“除了少数几个月的短暂回调，整体而言，低库存与高需求持续对房价形成上行压力”，她说。

“但与早期相比，这一增长周期仍然温和，当时金融管制放松、经济增长强劲和人口结构变化利好推动了房屋价值的显着增长。”

展望未来，CoreLogic预计新房源数量将在下周复活节前达到顶峰，然后在冬季有所放缓。

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悉尼房价年涨幅2.9% 中位数达到110万澳元

悉尼房价持续上涨的趋势并不平均。

PropTrack 最新数据显示，悉尼涨幅最强劲的地区集中在城市边缘，尤其是西部、外西南和西南区域，这些地区在截至3月的一年中房价上涨了5%。

悉尼涨幅最弱的地区是北部海滩，仅上涨1%；东区则上涨了3%。

整体来看，悉尼房价年涨幅为2.9%，中位数达到110万澳元，低于全国3.9%的涨幅和79.9万澳元的全国中位价。

目前悉尼独立屋中位价为143万澳元，公寓中位价为81.7万澳元。

REA Group 经济学家埃莉诺·克里（Eleanor Creagh）指出，全国各首府城市中，过去一年更具可负担性的地区表现更好，“因为购房者正在向价格链的下游寻求机会，带动了这些地区的购房需求”。

这一趋势在布里斯班尤为明显，房价相对低廉的伊普斯威奇（Ipswich）地区年涨幅达13%，而南布里斯班则为5%。在珀斯，市中心涨幅为5%，而东北区达到了13%。

澳储行2月的小幅降息似乎提振了借贷能力和购房信心，带动悉尼3月房价上涨0.5%，与2月涨幅持平。

Ray White 经济学家内瑞达·康尼斯比（Nerida Conisbee）认为，利率下调后市场动力仍在维持，而非大幅加速，形成了一个可持续的增长模式。“数据显示，传统的大起大落周期正逐步被长期稳步增长所取代。”

根据PropTrack的数据，3月全澳住宅价格上涨0.27%，将全国房价推至79.9万澳元的历史新高。目前房价较一年前上涨3.91%，较五年前上涨48%。

首府城市市场引领了本月涨幅，价格上涨0.31%，而地区市场则上涨0.18%。这两个市场在3月均创下历史新高。

PropTrack 的月度房价指数显示，所有首府城市的房价均出现上涨，其中一半创下新纪录。

“市场情绪正在改善，那些此前因高利率而延迟购房决策的买家现在可能正在重新入市。除了利率之外，还有一些结构性因素继续支撑房价上涨。

“尽管人口增长正在逐步放缓，但仍保持强劲；同时，澳大利亚仍面临严重的新房供给短缺。”

克里预计未来几个月房价将持续上涨，但涨幅将较近年放缓。

“由于可负担性依然是主要制约因素，即使未来继续降息，其对房价的推动作用也会受到一定限制。”她预测道。

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租金飙涨远超通胀，澳洲租房危机加剧，成大选焦点

澳洲租户每月多支出数百澳元，因租金涨幅已大幅超越通胀水平，专家警告，危机远未结束。

Money.com.au 最新数据显示，全澳租金在过去两年内上涨超过14%，未来仍可能继续攀升。

上一次租金出现如此急剧上涨还是在全球金融危机期间，但这次情况更为复杂，创纪录的移民数量、极低的空置率和住房供应短缺共同推动了一场席卷全国的租金风暴。

Money.com.au 房地产专家曼苏尔·索尔塔尼（Mansour Soltani）表示，租户如今面临的经济环境与房贷持有者截然不同。

“通胀正在缓解，澳储行正接近降息，但租房者却被远远抛在后面，房主即将迎来缓解，而租户却依然承受着沉重的租金上涨。”

Money.com.au 的分析显示，2023年租金上涨了7.3%，2024年又上涨6.4%，远超同期6.6%的整体消费者价格指数（CPI）。若当前状况持续，租金到2030年可能再涨18%。

房东们正在为利率下调做准备，但租户则在为更大的经济压力做心理准备。

另一份由PropTrack发布的报告指出，自2008年有记录以来，全国“可负担租赁房源”的比例已降至历史最低点。

对于年收入中位数为11.6万澳元的典型家庭而言，2024年下半年，他们仅能负担36%的在租房源，而三年前这一比例还是60%。

对于收入低于全澳中位数的租户家庭，情况更为严峻。他们仅能负担19%的房源，按照租金不应超过收入30%的通行标准计算。

年龄在15至24岁之间的租房者，仅有19%的房源对他们而言是可负担的，这一群体也是全国租房比例最高的人群。

REA Group 高级经济学家安妮·弗拉哈蒂（Anne Flaherty）表示，租房可负担性危机已不再仅限于低收入者。

“这是有史以来最严重的租金可负担性危机，随着联邦大选临近，它将越来越成为选民和政策制定者关注的焦点，即使是收入稳定的人也买不起房。对于希望购房的年轻人来说，除非有‘父母银行’的支持，想攒够首付也越来越难。”

维州仍是澳洲租房最可负担的地区之一，墨尔本的租金增速较慢，带来一定缓解。但即便如此，该州的租房压力也在加剧。

在新州，一个中位收入家庭仅能负担26%的租赁房源，悉尼的周租金中位数已达到730澳元。布里斯班的租金自2020年以来上涨了50%，珀斯租金更是较疫情初期上涨80%。

阿德莱德的租金自2020年初上涨55%，令南澳成为仅次于新州的第二大“最难租”州。

这一轮租金暴涨，正在形成新的政治压力点——住房倡导者指出，这一议题可能成为下次联邦大选的决定性问题之一。

“调查显示，澳大利亚人希望联邦政府优先投资可负担住房，而不是继续给投资者提供税收优惠，”阿齐兹表示。

“Everybodys Home”警告称，若不采取大胆行动，社会住房的需求在未来20年可能达到100万套。

弗拉哈蒂则建议联邦政府通过支持“以租为建”（build-to-rent）项目、减少长期租赁开发的行政障碍，以鼓励更多住房供应。

“这种模式在其他国家非常成功，能为租户提供更稳定的租期，并为市场增加急需的住房库存，”她说。

“澳洲应该更加重视这种模式。”

索尔塔尼表示，除非立即采取有效措施，否则租户所承受的压力将持续加剧。

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在澳洲，飞机噪音越大，房价越低

根据一份全球首创的报告，购房者若选择在噪音较大的区域购房，可能节省数千澳元。该报告首次量化了交通噪音对房产价值的影响。

由PropTrack和Ambient Maps联合发布的报告发现，那些临近繁忙高速公路、铁路或机场的房产，因噪音较高，价格普遍更低。

无论是交通、列车，还是飞机噪音，都会导致房价下降，但不同类型噪音和其分贝大小对房价的影响程度不一。

与此同时，噪音较小的住宅则价值更高，显示购房者愿意为安静的居住环境支付溢价。

研究显示，飞机噪音对房产价值影响最大：噪音每增加10分贝，房价平均下降6%到9%。

若一套房处于航道下方，噪音比普通区域高出20分贝，房价可能比不受飞机噪音影响的同类房源便宜12%至18%。

根据澳大利亚空管局（Airservices Australia），飞机起降时的噪音通常在65至95分贝之间。相比之下，繁忙办公室的交谈声约为60分贝，吹风机则为90分贝。

报告还指出，交通噪音对房价的影响排在第二，每增加10分贝，房价下降约6%；

铁路噪音导致房价下降约4%，即使考虑到靠近地铁线路带来的交通便利性，这一趋势仍然存在。

货运列车的噪音影响更大，因为其噪音更强，同时居住在货运线附近并无通勤上的益处。

该报告分析了维州大都市及地区370万套住宅的估值，使用PropTrack的自动估值模型（AVM）。

首次整合了Ambient Maps提供的澳洲每套房产的噪音模型数据，包括地形、建筑结构及交通、列车和航班运行数据，全面评估噪音对房价的影响。

报告作者、PropTrack数据科学与分析主管Kevin Ward表示，这一研究数据涵盖多种房产类型、区域和人群，表明噪音对房价的影响具有全国普遍适用性。

联合作者、Ambient Maps负责人Ben Hinze指出，夜间噪音对购房者影响尤为明显，数据显示购房者愿意为安静的居住环境支付更高价格。

“这不仅是对高噪音的惩罚，也是一种对安静环境的财务奖励，”Hinze说。

他表示，噪音来源的“接近度”也很关键。居民可以在不直接暴露于高噪音的情况下，享受到便利交通带来的益处。

“最理想的位置是靠近电车，但又离得稍远一点，这样既能享受便利，又能远离噪音，”他说。

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