三元里旧改“第一炮”难打响：街道与音像城的攻防战

广州新一轮城中村改造潮浩浩荡荡，身处其中的三元里旧改也激起新水花。

最近，位于三元里旧改首开区范围的广东音像城因为不同意清场、退租，直接和街道办展开“硬刚”。

音像城所在的怡发广场属于集体物业，该物业地块是旧改规划中的安置房建设区，该地块若不能顺利征收，将极大影响三元里整体改造进程。

音像城吃准了街道的痛点，拉拢租户构建“统一战线”；三元里街道不吃这一套，直接补偿商户损失，上演“釜底抽薪”。

本文无意讨论谁是谁非，仅仅将其作为广州新一轮旧改大潮中的标本观察。

广东音像城“硬刚”三元里街道：

补偿方案没通过，凭什么让我撤？

三元里村位于广州“依法征收，净地出让”模式城中村改造四大重点片区之一的火车站片区，随着年初白云区发布补偿方案，拉开改造大幕。

跟别的片区多数因为村民不同意补偿方案而出现舆情不同，三元里村旧改率先出圈的是集体物业的承租方和征拆的实施主体街道办的“硬刚”。

3月29日，三元里街道办下第九经济社（以下简称“九社”）向怡发广场商户发布公告：怡发广场所在地块属于预征地范围，需在4月20日前完成清场。但承租方广东音像城有限公司（以下简称“音像城公司”）既不能配合相关工作，且拖欠租金，因此九社已经向广东音像城发出解除租赁合同书。请商户配合清退登记。

但广东音像城第二天就打了街道的脸，号召商户“保持冷静”，核心理由是：三元里村1月份已经就首开区补偿事项召开了成员大会，“经投票，会议决议事项未被通过”。

因此三元里街道办要求全体商户在4月20日前完成清场“并无依据”，而且违反《广州市城中村改造条例》等相关法律法规的规定。

广东音像城还补充说“不存在故意迟延交租的情况，不存在被提前终止合同之情形”。

三元里街道办回应：

制造征收障碍，谋求不正当利益

昨天，三元里街道办通过南都对该事件进行了回应：

因白云区政府已于2025年1月7日发布了《广州市白云区人民政府办公室关于印发广州市白云区三元里村城中村改造项目土地及房屋征收补偿安置方案的通知》，音像城公司与九社的租赁合同事实上已无法履行，且音像城公司从2024年5月拖欠租金累计过千万，已经超过合同约定的60天期限，达到解除租赁合同的条件。

因此，九社在3月29日向承租方发送了《解除租赁合同告知函》，双方签订的租赁合同自函件送达之日已解除。

上述回应还算客气的话，接下来的几句话则非常之犀利：

截至目前，音像城公司、粤成公司依然拒绝退还小商户押金及预缴租金，制造征收障碍。

且音像城公司、粤成公司为了达到获取不正当利益的目的，2025年3月30日发布《告全体商户书》，散布三元里城中村改造未获政府批准的谣言，混淆视听，故意扰乱公共秩序。

谈不拢

三元里再次上演釜底抽薪

明眼人能看出来，这次广东音像城“硬刚”街道办，跟多数钉子户抗拒征拆的原因一致，核心仍是“补偿方案”谈不拢。

三元里街道只说已经跟承租方“展开多次协商谈判”，并未透露针对音像城公司的补偿方案。音像城公司也没有现身说明自身利益诉求。

该事件，不是火车站片区旧改乃至广州新一轮旧改进程中的孤例。

在旧改中，为了宣示旧改决心、加快开工进程，同时也是落实“安置先行”给村民吃下定心丸，街道通常会选择集体物业“打响征拆第一炮”。

如果集体物业租赁关系比较简单，谈判难度还不会太大。但火车站片区旧改涉及部分批发市场，如何补偿批发市场运营方以及众多当口老板的损失，这是一道不比补偿村民更简单的算术题。

因此博弈和拉锯就在所难免。

但我们也不要低估了街道的智慧。三元里目前已公开表示：“正有序妥善地处理怡发广场小商户清退事宜，并按补偿方案的规定将停产停业损失及搬迁费补偿给各商户，且代音像城公司、粤成公司退还小商户已交的押金及预缴的租金。”

妥妥的“釜底抽薪”。——这个手法大家应该并不陌生。去年三元里村名扬海内的“禁止电鸡进村”事件，变相倒逼许多租户退租村民物业。

开工没有回头箭

但不能为了快而无视公平合理

这两年广州的新一轮城中村改造浪潮，核心是有国家专项借款的支撑。

三元里旧改也不例外，据三元里村公开披露：三元里城中村改造项目已于今年获得全国首批城中村改造专项借款授信，授信额度166亿元，其中首期71亿元已于近日到账。

这个借款既是利好，也是压力。压力是指，旧改的进度必得按计划推进，固投的额度必得按计划完成。

但追求效率不是没有代价。

4月3日，白云区还发布了“关于征收广州市白云区三元里村城中村改造项目旧村地块国有土地上房屋的决定”，提供了选择货币补偿、房屋产权调换、房票安置、购买存量商品住房安置四种补偿方式，签约期限为四个月。三元里旧改往前再迈进一步。（关于三元里的安置补偿，回头另作文分析。）

开头已经说过，本文并不评价对错。在并不清楚音像城公司利益主张的情况下，我们不能随意给它贴上“谋求不正当利益”的标签。

阿城只强调一个很土的主张：应当允许博弈，不能为了效率而忽视公平合理。