2025年，购物中心还会越开越大吗？| 提问2025商业

「编者按」

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见时代之风，论经营之禾。第20届中国商业地产节，年度相约，重磅登场。踏着新消费时代浪潮，赢商网以【提问2025商业】之系列，向行业发问，寻解题思路，与商业地产人和鸣共振。

2024年，北京超极合生汇西区、武汉SKP、西安荟聚、永旺梦乐城长沙星沙等10+个“巨无霸”商业炸裂登场，大体量商业再次成为行业关注焦点。

其实，在商业地产领域，购物中心的体量规模一直备受关注。而随着消费需求的迭代和市场竞争的加剧，2025年，购物中心还会越开越大吗？

近五年新开项目体量区间占比结构稳定

15万㎡以上体量项目占比稳中有升

据赢商大数据，2024年全国新开业集中式商业项目430+个，新开业商业总体量约3400+万㎡。从体量方面看，中小体量（＜10㎡，下同）项目占比67.66%（体量占比按项目数量计算，下同），大体量（10-20万㎡，下同）项目占比28.44%，超大体量（≥20万㎡，下同）项目占比3.9%。

拉长时间线看，近五年每年新开业项目体量区间占比结构相当稳定，各体量区间的占比每年有小幅波动，但不影响整体结构。将各区间对比看，中小体量与超大体量两头差距悬殊，中小体量项目是市场主流，且体量越小，占比越大，＜5万㎡体量区间发占比长期保持第一位。

近五年新开业项目体量区间占比表现：

• ＜5万㎡的项目占比长期排第一位，比例介于约33.69%-38.19%之间；

• 5-10万㎡（含5万，不含10万）的项目占比排第二位，比例介于31.19%-34.76%之间；

• 10-15万㎡（含10万，不含15万）的项目占比第三位，比例在20.41%-24.25%之间；

• 15-20万㎡（含10万，不含20万）的项目占比第四位，比例在5%-8%之间；

• ≥20万㎡的项目占比排最后，比例在2.3%-3.9%之间。

2025拟开业项目中小体量占比有波动

大体量、超大体量占比变动不大

从2025年拟开业项目体量看，五个体量区间占比并未出现大波动。其中，中小体量区间占比为67.85%，同比2024年新开业项目该区间占比（67.66%）基本持平，不过区间内趋向于更大体量一侧靠拢，具体表现为＜5万㎡区间占比下跌了6个百分点，5-10万㎡区间的占比则增长了6个百分点；另外10万㎡及以上的三个体量区间占比基本保持不变。

由此可见，2025年拟开业的购物中心不会越开越大，但也不会越开越小，虽然区间有小幅波动，但仍会继续保持历年以来的稳定结构。

虽中小体量商业当道

但大体量商业有其优势

2024年新开业项目中，中小体量商业项目数量多达280多个，其中＜5万㎡的120多个，项目类型多样，有社区商业、邻里商业、非标商业等，有新增量项目，也有城市更新或存量改造项目。整体看来，中小体量商业依旧当道。

▶▶“轻”、“巧”是小体量商业的优势之一。小体量商业因规模小，开发占用资金相对大体量项目小得多，周期也更短，因此也是开发商更热衷的项目类型。 小体量商业业态品牌组合、应时调整也更灵活。

▶▶生活、消费习惯变化，社区型商业、邻里商业备受青睐。高频、刚需以及小体量，成就了社区商业、邻里商业的高坪效，成为众房企追逐的热门项目。 万达商管、大悦城、万科商业、宝龙商业、爱琴海商业、世纪金源、招商商管、碧桂园文商旅、保利商旅、融创、天虹等商业地产规模企业纷纷布局社区商业产品线。

▶▶圈层经济催生个性化小体量商业。消费市场越来越细分，商业项目定位越来越垂直，客群精准的二次元主题商业、科技主题商业、宠物友好主题商业、以主理人品牌为主的非标商业等，多以小体量商业为载体而出现。

▶▶城市更新热潮和存量改造盘活，推动中小体量商业项目集中入市。如2024年开业的绍兴天地、上海金泽元·拾光里、贵阳新印1950 discovery、深圳BREWTOWN啤酒小镇等，均为老旧厂房更新改造的小体量商业项目； 上海妇女用品商店、 上海HAI550、上海百联ZX创趣场、南京KUMOLL酷青年中心A馆酷漫城、北京JK FUN商城等，既有城市更新，也有存量改造，甚至还有二次元或非标等多重属性标签叠加。

2025年，又一大批体量在5万㎡以下的小体量改造焕新项目正在来袭，如上海星邻·生活荟、北京鼎好THE HUB（B座）、北京莲花汇、宁波Z CORNER转角场等等。

图源：上海百联ZX创趣场

再看大体量商业，虽没有小体量商业的“灵活”，但却胜在够“大”，可以包罗万象。业态多元、品牌丰富，辐射范围大，它们往往是城市商业的形象代表，商业新标杆。

虽然大体量商业不会像小体量商业一般遍地开花，但他们也拥有特定的市场空间。2025年近20个“巨无霸”商业即将横空出世，落位及分布都表现出明显的特性。

▶▶城市核心商圈，商业提档扩容亟需更新更高端的大体量商业，但这样的机会并不多，可遇不可求。 如上海徐家汇中心ITC Maison，位于上海“黄金”区位，徐家汇商圈核心位置，体量高达27.9万㎡，“十年磨一剑”打造世界旗舰级购物中心。

▶▶高潜力新兴商圈，在城市规划和政策引导下，往往需要引入大体量旗舰级商业带动区域商业发展。 如25万㎡的深圳大悦城，落地深圳规划的五大世界级地标商圈之一的“前海-宝中商圈”，要打造湾区商业封面。

再如上海前湾印象城MEGA，体量25.6万㎡，是前湾商务区内首个商业项目，也是上海西部区域在建的最具综合效应的全业态超大规模购物中心，定位为“国际化社交度假漫游湾”。

▶▶城市外拓衍生的新区、区域商圈空白市场，消费力成熟，催生大体量商业落地，以满足区域消费需求。 50万㎡的北京湾里，位于北京城市副中心通州，规划打造超级商业娱乐综合体，包括王府井WellTown、汀云小镇、诺岚酒店三大板块。

图源：湾里wanli

此外，郑州郑东万象城（郑东新区）、长沙望城永旺梦乐城（湘江新区）均位于城市新区。

当然，城市更新浪潮也在推动大体量项目的诞生，20万㎡的北京中关村ART PARK大融城，是海淀区体量最大的城市更新体。

一部分消费力较强的下沉城市，随着城镇人口加速流入，城市消费力快速提升，核心商圈也需要更大体量、更高能级的商业体来承载消费需求，以替代传统的百货商场。如南通金鹰世界、廊坊金茂览秀城、襄阳襄州万达广场、株洲神农万达广场等多个20万㎡及以上的大体量项目，均位于下沉城市。

大体量项目形态上，除了传统模式外，消费者对松弛感商业的热衷，让“公园+商业”、微度假综合体、文旅商业成为风潮。这些多为大体量综合体，才有足够空间承载零售和休闲空间。

奥特莱斯综合体也是大体量项目中一抹亮眼的存在，上海首位SHOWAY一期、砂之船（银川）奥莱江南不夜城、太原PARK1991奥特莱斯、杉杉(长沙)国际名品广场等，以“品牌折扣+微度假体验”的超大型奥特莱斯综合体，如火如荼发展，并加速下沉。

不同的市场，因发展阶段、商业成熟度的不同，对小体量商业和大体量商业也有不同的需求。还有市场的变化，也在左右项目体量的大小。2025年新开业的购物中心不会普遍越开越大，而是根据区域和市场需求分化发展，既有小体量商业的兴起，也有大体量商业的补充。

可以预见，目前体量区间占比结构稳定，以中小体量为主，大体量商业为辅的的局面在短期内不会改变。未来，随着商业地产市场发展越来越成熟，项目体量会顺应市场需求，在动态中达到新的平衡点。

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