广东
近期，我们已经探讨了很多关于房地产走势的问题，今天想从人口流动的角度来进行分析。楼市走势与总人口变动之间存在紧密关联，人口结构的变化会从需求端，深刻影响房地产市场的长期趋势。
首先，我们来看看2024年省份及城市公布的人口变动情况。
以目前公布的数据来讲，有8个省份常住人口是正增长的，分别为广东、浙江、新疆、福建、海南、西藏、安徽和陕西。其中，广东去年常住人口增加了74万人，已连续18年位居中国人口第一大省；此外，2024年广东人口增量也是位居全国第一。说明什么？作为目前有4个GDP超万亿的城市和2个一线城市的省份，广东省对人口的吸引力仍然强劲。
从国家统计局公布大数据来看，2024年末全国总人口是较上年减少了139万人，而人口还在向其中8个省流入，所以，人口流动的结构化差异也许还会继续加大。
其次，从城市层面来看，一个比较有趣的数据是，贵阳去年人口增量是19.96万人，以微小的优势超过了深圳的19.94万人，夺取了人口增量的第一名。贵阳人口增量大，其中一个比较重要的原因，应该是贵州省的人口出生率相对较高。
除了贵阳、深圳的人口增量排名第一、第二外，第三名至第十名分别是广州、合肥、长沙、南昌、杭州、宁波、济南、成都，第十名的成都人口增量是7.1万人。
最后，我们惊奇的发现，作为一线城市的北京和上海，2024年的人口增量居然是负数！这可能与其本来人口密度就比较大有关系。但是，作为常年人口
净流入的一线城市，部分人口离开，对当地城市楼市的影响相对会比较小，这个结合城市发展来具体分析。
所以，从数据来看，人口结构是有变化的！但是，人口流动对楼市的影响逻辑大体是不变的。体现为以下几点：
其一，人口增长放缓直接影响楼市需求。
中国总人口已于2022年进入负增长阶段，城镇化率增速同步放缓。根据联合国预测，2050年中国人口或降至13亿以下。新增刚需购房群体收缩，尤其三四线城市可能面临需求断层，而一二线城市因人口虹吸效应仍具一定韧性。
此外，家庭结构小型化趋势明显。户均人数从2000年的3.46人降至2020年的2.62人，离婚率上升与独居趋势推动小户型需求，但难以抵消总人口下降的负面影响。
其二，主力购房群体萎缩，老龄化加剧住房供给过剩。
可以看到，25-49岁购房主力年龄段人口在2015年达峰值后持续下滑，2023年新出生人口902万，创1949年以来新低，意味着2040年后购房适龄人口将锐减。
与此同时，老龄化加剧住房供给过剩。60岁以上人口占比2035年或超30%，老年家庭住房空置率上升，遗产房释放可能增加二手房供应。
其三，区域分化加深，人口流动重塑楼市格局。
长三角、珠三角等核心城市群仍吸引年轻人口流入，支撑房价。部分二线城市如郑州、天津出现"人口流入但房价下跌"现象，反映经济动能不足对楼市的压制。
此外，东北、中西部非省会城市面临人口外流，房价可能长期阴跌，地方政府财政承压。
显而易见的是，国内房地产市场的供求关系，已经整体由过去的供不应求，转为了供大于求。但是，即便整体房地产市场已经进入供大于求，也并不意味着未来所有城市的楼市都会处于下行的态势，毕竟国内不同的城市发展差异性还是挺大的，尤其是其人口的流动趋势也是不相同的。这点我在之前的文章中也曾多次强调，未来房地产市场走势会因城市而分化的。
比如去年以来，楼市比较热的深圳、广州、杭州、成都等几个城市都在人口增量前十名以内的；而大多数三四线城市的楼市虽然也有所回升，但还是处于下行的态势之中。当然具体楼市的走势，也不能仅仅只看人口流动情况，也要看其城市的发展预期及住房供应潜力。未来十年房地产将进入"精耕细作"时代，超额收益机会可能集中于结构性领域。
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