投融篇 | 2025年一季度中国住房租赁行业发展现状

两会期间，政府明确“促租赁”基调，从夯实供应端基础、保障租客权益、引入金融支持等多个维度，全方位破除住房租赁行业的发展阻碍。在此宏观导向下，各地迅速响应，积极行动。

一方面，地方政府密集出台相关政策、公布年度住房租赁市场发展目标；另一方面，企业积极布局，现有品牌加快项目入市，新品牌也踊跃投身租赁市场，各方力量共同发力，完善城市租赁住房发展体系。基于此，克而瑞长租于一季度这一特定市场节点，紧密追踪行业动态，将从政策端、市场端、投融端、企业端等维度持续展开全面梳理与深入剖析。

政策篇

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01大宗投资活跃度稳中有升多项目蓄势待发自2023年住房租赁类大宗交易达到高峰之后，市场呈现回调态势。据不完全统计，2023年该领域共发生28笔交易，而到2024年，交易笔数仅为15笔。相较于2023年，2024年交易宗数同比下降幅度达46%，交易总额同比降幅更是高达69%。进入2025年第一季度，市场交易活跃度有所回升，多宗交易稳步推进。其中包含上海九亭中心公寓楼项目，于3月17日以1.9亿元的价格折价成交，标的原规划为酒店楼，建筑面积1.3万㎡，目前以长租公寓形式运营，年租金收益1536万/年，租期2024年6月1日至2044年5月31日，每三年递增6%。此次交易采用承债式收购的方式，标的公司物业总体作价1.90亿元，扣除标的公司部分债务1.39亿元，标的公司100%股权作价5123.98万元。同时，万科联手多家险资设立16亿元住房租赁基金，用于收购万科所持厦门泊寓院儿·海湾社区资产。具体来看，中信金石认缴出资金额为0.01亿元，出资比例为0.0625%；新华保险认缴出资金额为9.59亿元，占比59.9375%；大家人寿认缴出资金额为4.80亿元，出资比例为30%；而万科旗下的万聚盈通认缴出资金额为0.10亿元，出资比例为0.6250%；深圳万科认缴出资金额为1.50亿元，出资比例为9.3750%。计算下来，万科共计出资1.6亿元，占本次住房租赁Pre-REIT基金的10%。表：2025年一季度住房租赁类大宗交易部分已披露明细此外，市场中还存在多单拟成交资产，因受诸多因素制约，目前尚未对外公开披露相关信息。据了解，位于北京石景山的某海资产已与某中介公司旗下运营品牌达成交易意向，且针对未来入市产品，相关规划已初步成型，预计近期将向外界披露。与此同时，上海多个存量商业资产也成为投资机构关注焦点，其中虹口区某商业项目或将于年内完成交易流程。
02上海地产助力保租房REITs再添新单已上市产品涨幅超40%自2021年7月国家发展改革委发布"958号文"将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点以来，我国保障房REITs市场迎来跨越式发展。首批试点项目红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT于2022年成功上市后，今年3月我国首单“商改保”REIT项目——汇添富上海地产租赁住房REIT以"90天极速过审"创下审核效率新标杆，标志着政策支持力度持续加码。自此，国内租赁住房公募REITs规模正式突破百亿大关，形成7支产品协同发展的市场格局。

从二级市场表现来看，保障房REITs展现出显著的超额收益特征。对比2024年下半年以来我国各类基础设施REITs较发行价的月度涨跌幅情况，6支保障房类REITs整体月度涨幅均在18%以上，且呈持续波动上涨态势，2025年1月涨幅突破47%，领跑全市场，凸显该类资产穿越周期的增值能力。

图：2024年6月至今各类基础设施公募REITs价格较发行价涨跌幅走势

截止2025年2月末，全市场63支基础设施REITs中，保障房品类持续占据价值标杆地位。通过对比每只REIT自成立以来较发行价复权后折溢价情况，华夏北京保障房REIT以63.26%的复权溢价稳居榜首，中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT同样位列前五。这类资产凭借政策适配性、规模化运营优势及多元化收益结构，不仅为公募REITs市场提供优质底层资产，更通过可复制的资产管理模式推动行业价值发现机制持续完善。

表：2025年2月典型基础设施公募REITs较发行价折溢价情况

具体到已发行的各支保租房公募REITs，发现其收盘价整体呈波动上扬，2023年底至2024年初为关键分界点。2023年前，因 REITs 市场初期规模小、流动性低，投资者观望，且租赁市场供需变动致租金回落，叠加美联储加息资本回流压力，价格震荡下行。2024年后，全球降息、A 股调整、保障性住房战略地位提升及租金指导价制度完善等多重利好，驱动板块估值修复。

从2月收盘价绝对值看，城投宽庭以3.88元领先，北京保障房REIT以3.82元紧跟，这得益于二者底层资产的优质运营。国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产地处上海杨浦区江湾、光华社区，周边商业繁华，临近地铁10号线，去年四季度租金逆势涨至132.54元/㎡/月，出租率92.5%，远超板块平均水平约20个百分点。华夏北京保障房REIT底层资产位于海淀和朝阳区，2024年四季度整体出租率94.4%处高位，且当前部分城市公租房租金已从市场价5折提至7折，随着政策常态化传导，该REITs收益价值有望进一步提升 。

图：已上市6支保租房REITs月度收盘价走势（单位：元）

企业端盘点即将发布，敬请期待！