法拍房未披露曾发生非正常死亡事件，买家要求退还4821万拍卖款！广东高院裁定：退款

2023年6月，郭某、贝某以4821万余元竞拍到位于广东省深圳市的案涉房屋。但是，案涉房屋的拍卖公告及拍卖须知中未披露该房屋于一年多前曾发生有人跳楼自杀的非正常死亡事件。由于买到“凶宅”，郭某、贝某向揭阳市中级人民法院（以下简称揭阳中院）提出书面异议，请求撤销案涉房屋的拍卖行为，并退还全部拍卖款项。他们的请求会得到支持吗？

案涉房屋

红星新闻记者从人民法院案例库获悉，针对这一情况，该库日前发布参考案例，裁判要旨指出：“执行中，人民法院拍卖的房屋存在原居住人员非正常死亡事件，构成房屋的重大瑕疵，足以影响买受人竞买该房屋的缔约基础，属于应当披露拍卖财产的重要信息。在网络司法拍卖中对该信息未予披露，拍卖成交后，买受人据此主张构成重大误解请求撤销拍卖的，人民法院应予支持。”

据介绍，在揭阳中院驳回郭某、贝某的异议请求后，二人向广东省高级人民法院（以下简称广东高院）申请复议。该院作出执行裁定：撤销揭阳中院的执行裁定，要求揭阳中院依法退还买受人郭某、贝某支付的拍卖款。

4800多万拍下的房屋

曾发生高坠事件致1死买家请求退款

揭阳中院在执行被执行人陈某附带民事赔偿、退赔、附带民事公益赔偿、罚金、没收违法所得、没收个人全部财产一案过程中，于2023年6月15日10时至2023年6月16日10时，在司法拍卖网络平台上公开拍卖登记在陈某、王某名下位于广东省深圳市某路的21A、22A房屋(以下简称案涉房屋)。2023年6月16日，郭某、贝某以人民币48216726元(币种下同)的最高价竞得，并缴清竞拍款。

买家以4821万余元的最高价竞得房屋

2023年7月5日，该院作出执行裁定书，裁定案涉房屋中21A房归郭某所有、22A房归贝某所有。2023年7月25日，郭某、贝某对该执行裁定提出书面异议，认为法院未在拍卖公告信息中对案涉房屋存在原居住人员高空坠楼事件进行说明，致使郭某、贝某在参与竞买时产生重大误解，购买用于居住的目的无法实现，请求撤销该裁定书及案涉房屋的拍卖行为，并退还全部拍卖款项。

法院经调查，案涉房屋在2021年11月23日发生高空坠楼事件，造成1人死亡。

揭阳中院以执行法院未掌握相关信息、竞拍标的物的瑕疵风险由竞拍者自行承担等为由，于2023年8月15日作出执行裁定：驳回郭某、贝某的异议请求。郭某、贝某不服，向广东省高级人民法院申请复议。2024年2月23日，广东省高级人民法院作出执行裁定：撤销揭阳中院的执行裁定，要求揭阳中院依法退还买受人郭某、贝某支付的拍卖款。

记者查询发现，拍卖的案涉房屋与一起涉黑大案有关。广东高院执行裁定书披露，揭阳中院公开拍卖登记在陈某、王某名下的案涉房屋是复式住宅商品房。

案涉房屋内部画面

据媒体公开报道，2023年4月，陈某等人涉黑案经揭阳中院一审、广东高院终审后生效，陈某等27名被告人被依法判处死缓至有期徒刑两年六个月，并处没收财产、罚金等。

据了解，高空坠楼事件发生后，深圳市莲花派出所民警到场，经确认，该跳楼女性系陈某的女儿。

拍卖房屋存在非正常死亡事件

广东高院：属于应披露的重要信息

本案的争议焦点为：应否撤销对案涉房屋的拍卖行为，并将买受人郭某、贝某支付的拍卖款予以退还。

广东高院表示，保障案件当事人、竞买人的知情权，是网络司法拍卖的基本要求。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条第二款、第十三条第十一项、第三十一条第一项的规定，执行法院在处置执行标的物前，依法全面、具体、详细调查执行标的物的情况，并在拍卖公示时予以说明，充分、客观地披露拍卖标的物的信息。本案中，揭阳中院通过网络平台拍卖的案涉房屋于一年多前发生过原居住者跳楼自杀的非正常死亡事件，执行法院未披露该信息是否属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定的“拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”，是应予审查的关键问题。

其一，人民法院网络拍卖的房屋存在自杀等非正常死亡事件是否属于执行法院应当披露的信息，法律和司法解释没有明文规定，执行实践中各地法院做法不一，但越来越多执行法院将其作为拍卖公告、拍卖须知中应当披露的信息。按照房屋的日常交易习惯和民间习俗，交易房屋内如果发生过自杀、凶杀等非正常死亡事件，普通民众往往将此类房屋称为“凶宅”。传统民俗文化中，普通民众都有“趋吉避凶”“择吉居住”的心理，这是经过历史长期积淀、延续形成的习俗。房屋内发生非正常死亡事件的存在，会给居住其中的普通民众带来包括忌讳、焦虑、恐惧等负面感受和心理阴影，相应也对房屋交易价值产生影响。因此，人民法院拍卖的房屋存在自杀等非正常死亡事件，构成房屋的重大瑕疵，足以影响买受人竞买该房屋的缔约基础，属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条第二款、第十三条第十一项规定的应当披露拍卖财产的重要信息。

其二，揭阳中院虽然在拍卖公告和拍卖须知中均载明，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵，该院不能保证拍卖财产真伪或者品质，不承担瑕疵担保责任等，但是“瑕疵不担保原则”通常是就拍卖财产的数量、质量、外观、结构、装饰装修等客观物理属性而言。作为日常居住的房屋，其不仅是一个由水泥钢筋组成的构筑物，更是人们家庭起居生活的港湾，承载着人们诸多主观的情感。拍卖房屋曾发生非正常死亡事件的，不属于“瑕疵不担保原则”的适用范畴。

综上所述，案涉房屋的拍卖公告及拍卖须知中未披露该房屋于一年多前曾经发生有人跳楼自杀的非正常死亡事件，属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定的“拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”的情形。

延伸阅读

女子花150万竞得32间法拍房等6年未交付：房价已翻番

近日，河南女子张燕（化名）向极目新闻反映，她在2020年的一次法拍中，花了150万元拍下河南周口商水县的一处32间房屋（包括门面），直到如今都还未交付。11月28日，商水县人民法院工作人员回应称，相关房屋涉及的占房户较多所以一直未能腾退，目前已经跟张燕商谈补偿意见，后续会加快处理。

图为成交确认书 图源：受访者

据张燕讲述，2019年12月，她关注到淘宝网的一则法拍信息，司法标的物处置单位为商水县人民法院，标的物为当地祥瑞花园社区的32间房产。参与竞拍之前，张燕实地去现场看了一次，这32间房中有19间是门面。

“当时去看，门面基本关着门，我想着公开拍卖，肯定不会有问题。”张燕提供的盖有商水县人民法院印章的《成交确认书》显示，张燕于2020年1月15日以1497760元的价格成功竞得该标的。张燕的转账记录显示，她于2020年1月16日将钱款转入“商水县人民法院执行款监管”账户。

竞拍完成后，因为特殊原因，交付耽误了一年多。让张燕没想到的是，之后多年一直未能完成交付。法院给的原因是有占房户占着，无法腾退。

根据商水县人民法院在2021年9月15日出具的一份情况说明，商水县人民法院依法于2020年1月15日在司法拍卖网公开拍卖豫炎置业的32间房屋，后买受人张女士以1497760元的最高价竞得。

图为相关拍卖信息截图 图源：视频截图

2020年3月24日、8月24日，法院两次张贴公告责令被执行人及房屋占有人搬出拍卖的房屋。但有9人以签有购买协议并已经付款为由拒绝搬出，多次做思想工作未果。该情况说明称，已经制定执行方案，并将进行强制搬出，交付给买受人张某。

门面现状 图源：受访者

不过，如今已经近5年时间过去，交付并未进行。

张燕告诉极目新闻记者，竞拍时，标的所在地还很偏僻，也没多少人。如今5年过去，当地不仅街面拓宽了，绿化做好了，还有多个小区人员入住，附近还建起了医院，门面价格已经翻番。

2024年，张燕曾和法院商议，即使无法交付门面，也可以退钱，但需要法院进行补偿，当年双方也口头达成了补偿的协议。不过，到现在都没有看到法院的下一步动作。

28日，极目新闻记者联系商水县人民法院，该院执行局的一名工作人员表示，该案标的占房户较多，都不愿意搬走，案件牵涉的问题也很多。“她买了房子，确实没有拿到，投资确实有损失，应该给她补偿一部分。”该工作人员表示，此前跟张燕谈了一个补偿的处理意见，但是资金目前还没有到位，后续会加快处理进度。