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北京八里桥地块项目

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4月8日，通州区八里桥片区棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块开拍。经过线上4轮报价与155轮的现场竞拍，最终由招商27.082亿元竞得，溢价率16.28%，楼面价约3.12万元/㎡。

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八里桥片区棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块R2二类居住用地，地块六通一平，用地规模34729.57㎡（6044地块13337.974㎡，6049地块21391.596㎡），规划建筑面积86823.925㎡（6044地块33344.935㎡，6049地块53478.99㎡），容积率2.5，建筑控高48m，起拍价为23.29亿元，起拍楼面价26824元/㎡，该地块未设置地块限价，未设置商品房销售指导价。

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地块中含兼容党群服务中心功能的社区管理服务用房1处，建筑规模不小于560㎡，建筑规模150㎡的再生资源回收站1处。按照同期建设、优先供应原则，配套建设公共服务设施。滨水一侧可采用退台式建筑布局，形成良好的滨河景观界面。应加强建筑减震、隔振及减噪措施，保证环境品质。应与西侧托幼用地统筹考虑日照关系，满足相应建筑日照要求。此外，多规合一文件中提到，将加快推进规划中学供地。

八里桥地块位于通州区永顺镇，属于通州老城板块，地处东五环至东六环之间，紧邻通惠河。

周边临近通惠北路及在建地铁22号线永顺站，直线距离约150米。南侧直线800米是1号线八通线通州北苑站，北侧直线1.7公里是6号线物资学院路站。

南侧距通州万达直线距离只有600米，距北投爱琴海购物公园直线也只有1公里，同时2公里还有通州远洋乐堤港，3公里还有朝阳长楹天街，商业配套算是是分丰富。

东北侧不到500米就是解放军总医院京东医疗区，不到两公里就是北京胸科医院，3公里范围内还有三甲医院首都医科大学附属北京朝阳医院。

地块东南侧不到1公里就是首都师范大学附属中学通州校区，还有北关中学、潞河中学等。

缺点：

6049地块西侧直线不到400米是京承铁路，会有一定的噪音影响。且生硬的切割了城市势能。板块一旦被切碎，一些好的利好就不会落下来。

地块上方也正好在飞机航道上，噪音也不可避免，这也是通州大部分住宅不可避免的影响。

6049地块西北侧是22号线的地下线路，离得比较近，估计到时候地块西北侧楼栋可能会有地铁震动和噪音影响。

地块也有高压线的影响因素。

通州老城板块内宅地和新房供应稀缺。自2013年以来，仅去年11月成交了1宗宅地，为土桥中路西侧棚户区改造项目FZX-0202-6025地块，由金隅11.96亿元底价摘得，开发项目金隅·花溪云锦，预计将于今年上半年开盘，销售指导价6.2万/㎡。新房层面，板块已经3年无新增供应。

目前，通州老城板块市场成交主要以二手房交易为主。根据CRIC数据显示，2024年以来通州老城板块二手房市场共成交5102套住宅，是区域内二手房成交量最高的板块，断层领先其他板块，占区域总成交量的34.2%，并且成交量近5年以来均保持高位，年成交量都在3000套以上，二手房市场较为活跃。

2022年交房的北京东湾，最新挂牌均价达到5.67万/平，合生缦云ONE3月的网签均价接近7.1万/平。

本次八里桥地块推出，再加之今年将要开盘的金隅·花溪云锦，将为通州老城板块新增约13.42万㎡的新建住宅供应，板块新房市场时隔3年多即将迎来补仓。

北京八里桥地块项目

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