甘肃
今天的兰州又是黄沙漫天，土地交易中心电子屏上的数字仍在跳动。截至2025年一季度，主城区19宗土地成交总额达27.7亿元，这个数字恰好与三年前同期持平。但走进售楼部的看房者会发现，核心区在售新房仅剩寰宇天下等少数项目，120平方米以上户型库存去化周期达28个月。这种土地市场与商品房市场的温度差，恰如黄河与兴隆山的对峙，构成了观察西北楼市转型的绝佳样本。
全国土地市场一季度平均17%的溢价率创下历史新高，但这份热度在兰州呈现出独特的传导路径。自2024年11月启动多轮供地以来，安宁中央商务区、雁滩高新区等核心板块地块频现溢价成交，楼面价回升至3200-4200元/㎡区间。这种复苏表象下，是地方政府债务压力与土地财政依赖的深层博弈——2024年兰州土地出让收入占一般公共预算收入比重仍维持在58%高位。房企的理性选择加剧了市场分化：中海、绿城等头部企业集中竞拍核心区优质地块，而远郊区域土地依然乏人问津。
新房市场的静默与二手市场的躁动形成鲜明反差。一季度兰州二手房成交占比突破70%，七里河、城关老城区次新房成交均价较去年同期下降12%，这种“以价换量"的行情挤压了刚需新房的生存空间。市场结构性矛盾在供需两端显现：核心区改善型项目因供应断档维持价格坚挺，而高坪、和平等近郊板块为去库存不得不将主力户型从90㎡调整至110㎡，通过面积置换对冲价格下行压力。购房者用脚投票的选择，暴露出对期房交付风险的持续担忧——2024年兰州商品房逾期交付项目占比仍达17%。
保障房建设的加速入场正在重塑市场预期。172万套全国保障房建设目标下，兰州配售型保障房以市场价6折的定价策略，直接分流了年收入8-15万元家庭的购房需求。这种政策干预使得刚需市场出现“真空层"：月供承受能力在3000-5000元的群体，既不符合保障房申请条件，又难以负担主城区新房首付。开发商的产品策略因此被迫转向，四代住宅、科技健康等概念包装下的改善型产品，实质是房企对有限购买力的精准筛选。
楼市分化的背后是城市能级的残酷竞赛。当TOP20城市吸纳全国70%住宅用地出让金时，兰州这样的西部省会不得不面对人才外流的现实压力。某房企投拓部门测算显示，兰州改善型客群有效规模约12万户，仅占常住人口的2.7%，且年均增长不足3%。这种客群基数的薄弱，使得“四代住宅"等产品创新更像是一场豪赌——即便项目去化率达到70%，整体销售额也难以支撑持续开发。
站在二季度门槛回望，兰州楼市的突围之路需要重构价值坐标。土地市场的回暖不应成为延缓转型的麻醉剂，而该是优化供给结构的契机。当保障房建设开始对冲市场失灵，当二手房流通为城市更新提供缓冲，或许真正的破局之道在于建立多层次住房体系。毕竟，楼市的健康从不是单极繁荣，而是让黄河岸边的建筑工人、牛肉面馆的经营者、科研院所的青年学者，都能找到安放身心的居所。
留给金城的一点思考：
在土地财政依赖与住房民生保障的双重压力下，您认为兰州应如何平衡核心区开发与远郊去库存？
当保障房大量入市冲击刚需市场，开发商的产品策略该怎样调整？
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