只有三家房企，利润过百亿了

文/十一弟

今年初，绿城发行了一笔美元债，本金5亿美元，为期三年。

境外美元债融资，单纯看企业的主体信用。

从2021年下半年以来，楼市低迷，开发商暴雷，还能发得出美元债的房企，寥寥无几。

绿城上一次发行美元债，还是2022年，停滞了整整三年时间。

这次发行的5亿美元债，其实是房企境外融资的一次破冰——

它意味着国内房地产行业的风险在出清，企业信用在修复，很有典型性。

这笔美元债，绿城的发行利率很高——

8.45%。

目前，绿城的整体融资成本仅为3.7%。

上个月，它在境内的发债利率，只有4.37%；

三年前，发行最后一笔美元债时，利率为4.7%。

很多人不理解，绿城为何要舍近求远，跑到境外市场寻求高息融资。

这其中，有很大一部分原因是汇率波动。

之所以要发行这笔5亿美元债，是因为它将有两笔美元债，在最近几个月内到期。

这两笔美元债，在2020年发行，还剩下本金7.4亿美元待还。

按照彼时的美元汇率，相当于融资50亿人民币。

今年，这两笔美元债即将到期。

若绿城从境内汇出资金兑付，按照当前的美元汇率，它需要偿还53.4亿人民币。

因此，绿城在境外发行美元债，以旧换新，是成本更低的融资通道。

过去几年间，由于美元升值，给上市房企的业绩，带来了巨大压力。

去年，汇率波动让绿城损失了1个多亿的利润。

它全年的净利润，还不到16亿。

财务管理更精细、手头上财务资源更充裕的企业，懂得未雨绸缪，往往会提前对冲汇兑风险。

比如，华润置地。

光是去年上半年，由于汇率波动，就让它损失了2亿利润。

华润置地安排了掉期工具来对冲汇率风险，锁定的远期汇率，覆盖了6亿美元本金。

去年，汇率波动也让龙湖集团损失惨重，丢掉了5.4亿利润。

但它提前安排掉期工具作了对冲，抵消了全部损失。

这增厚了上市公司的盈利水平。

去年，龙湖的销售规模，维持在千亿以上，稳居行业第一梯队。

在百强房企榜单上，2024年净利润过百亿的开发商，还剩下三家——

华润置地、中海地产、龙湖集团。

在财务管理上，龙湖一直做得很出色——

它不仅守住了刚性债务不违约、不展期的风险底线。

甚至在安排掉期、锁定汇率这些精细动作上，也管控到位了。

对于企业管理，龙湖的创始人，讲过一句话——

天晴补屋顶，雨夜赶长路。

这句话的本质，其实就是四个字——

未雨绸缪。

即便在最好的行情里，也要做最坏的打算。

2022年，开发商还没有大批倒下，龙湖就在内部做过一次压力测试——

如果整个公开市场融资对房企关闭，龙湖应该怎样活下去？

这是一次应对极端市场风险的财务演练，龙湖得出了答案——

以正向经营性现金流，去压降有息债务，从而倒逼业务发展。

守住了正向的经营性现金流，也会克制住投资性冲动、规模上的冲动。

也就是说，从一开始，龙湖就已经预判到了财务上将会承受的压力。

于是，它提前踩了刹车，收缩规模，压降债务，把更多的精力和资源，用来强化业务韧性。

去年，龙湖的销售额1011亿，现金回款率超过100%。

它的有息债务，已经减少到了1763亿。

一年时间里，压降了163亿。

今年的债务目标，是进一步削减到1400亿左右。

龙湖的融资成本，已经下降到了4%；整体债务期限，拉长到了十年以上。

未来一年内到期的有息债务，占比17%，而龙湖手上持有494亿现金资源，足以覆盖短期债务。

开发业务之外，龙湖还有商场、物业等庞大的运营及服务业务。

这些业务板块，不仅为它贡献了丰厚的利润，还产生了源源不断的现金流。

去年，运营及服务业务收入超过了267亿，增长了7.4%，占上市公司营收比重将近21%。

连同资本开支在内，龙湖在去年的经营性现金净流入60亿以上。

尤其是龙湖天街等商业物业，不仅产生了稳定现金流，还能从银行换取贷款融资，优化债务结构。

去年，龙湖从银行拿到了大概300亿的经营性物业贷款。

到现在，龙湖的经营性物业贷款规模，已经增至773亿。

这些经营性物业贷款，置换了之前的信用融资，大大增强了债务的安全性。

有了正向的经营性现金流，以及畅通的融资渠道，在整体收缩的行情下，龙湖依然保持了一定的拿地节奏。

去年，它在全国九个城市，拍下了9块地，权益地价将近52亿。

今年一开年，龙湖又在上海、苏州拍下了两块地。

不过，在拿地策略上，龙湖依然是收缩聚焦，伺机而动。

刚刚举行的业绩会上，龙湖的管理层作了表态——

“现阶段，还是以债务安全为第一位，优先于增量投资。”

“财务安全是发展底线，履行所有债务的安全兑付。”

“把公开市场不违约、银行贷款不逾期，作为首要原则。”

对龙湖来说，今年是债务结构转换的最后一年，也是最关键的一年。

年初，它偿还了65亿的信用债。

早在去年底，龙湖就已经筹集好了资金，存放在了偿债专户。

几个月后，还有30多亿信用债将要到期。

据说，龙湖已经开始往还款账户里面打钱了。