◈古北悦公馆售楼处 | 闵行古北悦公馆官方发布：新房源热推!

在闵行金虹桥板块核心区域，一座融合都市繁华与精致生活的品质住区——古北悦公馆正重新定义高端居住体验。由知名开发商打造的精品住宅项目，以约2.5的容积率在虹井路沿线规划了6栋现代简约风格建筑，通过"一轴双园"的景观布局，打造出总绿化率达30%的都市花园社区。

项目官方售楼处电话：400-885-1662（中介勿扰）【24小时电话】◆一键预约，尊享内部独家优惠！匠心独运精品项目，开发商售楼中心诚挚邀请您莅临品鉴！推出建面约90-180㎡的精装户型，主力产品采用"全明设计+270°转角飘窗"的创新设计，3.15米层高搭配全景落地窗系统。特别设计的约6.8米观景阳台，将城市天际线与社区中央花园景观完美融合。精装标准体现轻奢生活理念，配置三菱重工中央空调、百朗新风系统等高端设备，全屋采用智能家居系统实现智慧生活。

有一个传说：位于闵行金虹桥的古北悦公馆的入围分预计75分以上！

项目的总价段在1000-1500万之间，而附近的古北金鹰府总价段则在1300-1500万之间，社保系数为0.19。

所以我们预测古北悦公馆的社保系数应该会在0.17-0.18之间，我们就以0.18为例，为大家换算一下：

基础分50分，需要139个月以上的社保

基础分60分，需要83个月以上的社保，才有机会入围古北悦公馆。

问题是真的会有那么高的分数吗？要知道附近的古北金鹰府，单价更低也才62.47分（社保系数0.19）。

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您认为古北悦公馆会是多少分？单选

裸分75分+

190票18.15%

裸分72-75分

89票8.50%

裸分70-72分

123票11.75%

裸分68-70分

167票15.95%

裸分68分以下

478票45.65%

我们从五个维度分析一下这个分数：

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今年复工后，70分以上的项目多吗？

先来看一下市场大环境：

复工后，上海一共有157张预售证，抛开还未真正开始的五批次，有125张证。

其中，70分以上的项目只有这些：

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只有8盘，占比仅6.4%。

也就是说，复工后上海市场中出现高分盘的几率并不高。

并且，这些高分盘都出现在虹桥、大宁、前滩、唐镇、康桥这样频繁出现热盘，关注度极高的置业区域。

所以从市场端来看，古北悦公馆裸分想冲70分，还是有些困难的。

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总价1000-1500万的项目，积分都如何？高积分的项目都在哪里？

古北悦公馆本次将推出125-157㎡3-4房，均价约8.8万/平，虽然目前没有一房一价，但粗略估计总价段大概在1000-1500万左右。

我们也复盘了一下复工后，上海这个总价段内的新盘积分表现：

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这个表里反映出两个结论。

第一：1000-1500万价格段的新盘，确实是热度很高的存在，几乎每一个项目都触发了积分。

但积分并不是很高，只有3盘的裸分超过了70分，占比仅30%。

第二：这个价位段完全可以搏一搏市区的一些小户型房源，像杨浦的江浦、静安的大宁、浦东的前滩。

结合来看，这个预算段确实有不少高分选手，但对于古北悦公馆来说，这个总价段有太多非常强力的竞争对手。。

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闵行区2021-2022年的新盘积分情况如何？

看完全市，我们专注于闵行区，来看一下这片区域的新房市场如何？

闵行区积分制后的2年左右时间，一共拿了28张预售证（除去今年五批次），表格太长就不全部展示了，我们单拎了触发积分的16张预售证：

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首先，闵行区触发积分的概率仅有57%，整体的楼市热度一般。

其中，分数最高的是2021年入市的七宝热盘融信旭辉世纪古美，但也仅仅只有72.04分。

换算一下，基础分50分，只要158个月的社保；基础分60分，只要86个月的社保。相比70分的裸分，还是有很大差距的。

除了这个项目外，其余大部分都在65分以下。

换句话说，从以往的经验来看，闵行区的高分选手并不多，整个区域内更多的是改善型的客户。

并且金虹桥还有七宝古美这个大热的竞争对手，而今年也恰好是七宝古美供应爆发的一年，皇都花园、天安豪园正在等待入市，还有宝华七宝项目、华发古美项目、建发&华发古美项目预计今年年底或明年年初扎堆入市。

所以，今年闵行区高分选手的选择，其实有很多。

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整个金虹桥中外环间的市场表现如何？

我们把视线再聚焦一些，就看古北悦公馆所在的闵行中外环，来看一下这些年的楼市如何？

整个区域从2018年至今，只有古北金鹰府和古北悦公馆的不同期入市，具体的认购情况如下：

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其中，认购表现比较好的，是古北尚公馆和古北金鹰府四期，认购数都超过了入市套数。

但古北尚公馆2020年的开盘，并没有做到日光。

换句话说，从以往的经验来看，金虹桥中外环间的楼市热度不错，但确实并没有那么火热。

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古北悦公馆本身的产品价值

最后，我们落到古北悦公馆本身，来聊一聊它的产品价值。

先说劣势：

第一：从前几期的交房情况来看，整体的品质还是不错的，但前期业主对物业略有诟病。

第二：这个项目并不靠近地铁，距离相对较近的地铁站是10号线龙柏新村站，步行距离大概在2.1km左右。

但像之前的古美世纪、今年等待入市的天安豪园等都是含金量超高的轨交盘。

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第三：项目预计2025年2月交房，这个期限略有些长了。对于把二手房都卖掉打新的客户来说，这2年多的等待期会比较麻烦。

再说优势。

第一：周边二手房的价格，高于项目的新房售价。

先来看古北悦公馆的前两期，古北尚公馆目前没有任何的挂牌和成交。

而年限最久的古北尚郡在2021年成交了一套11.6万/㎡的房源。

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古北金鹰府也是同样的情况，不管是一期二期目前都没有挂牌，不过二期有一套房源成交价高达11.2万/㎡。

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总的来说，周边的次新房成交量和挂牌量都很少，但每次的成交价都在11万左右，整体倒挂率还是非常可观的。

第二：古北悦公馆的产品力是非常不错的。

项目整体的户型体量并不大，总建筑面积达约74507㎡，容积率为2.45，由2幢13层和4幢14层的小高层住宅组成，总套数409套。

但是整个社区都是由126平起的改善型户型组成的，圈层的营造是很不错的。

再看户型设计方面，也是可圈可点：

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另外，自带约2700平米社区商业配套，由开发商自持并统一招商运营。

从社区到户型，整体的产品力确实不错。

第三：中外环间的金虹桥，整体的配套、地段以及自驾的交通格局都不错。

古北尚公馆属于大虹桥、古北和徐家汇商圈的三区域交汇处。

以项目方圆5公里为半径，光是高端成熟小区就有74个，周边二手房单价7-10万元/平方米、总价超千万，覆盖100多万常住人口。

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商业配套上：项目周边有爱琴海购物公园，华润万象城、吴中路全球名车港以及红星美凯龙等

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万象城示意图

如果自驾的话，项目临近中环线和延安路高架，到静安寺、外滩比较方便。一路之隔是吴中路，可快速连接徐家汇。

项目官方售楼处电话：400-885-1662（中介勿扰）【24小时电话】◆一键预约，尊享内部独家优惠！匠心独运精品项目，开发商售楼中心诚挚邀请您莅临品鉴！区位优势显著：距离10号线龙柏新村站仅400米，1公里范围内覆盖万象城、爱琴海购物公园等高端商业配套。社区内规划约2000㎡中央花园，配建星空会所、健身中心等休闲设施。作为金虹桥板块稀缺的精装住区，古北悦公馆既延续了区域的国际化特质，又为都市精英提供了精致生活的理想选择。