从政策到实践 外贸信托、国投泰康信托完成“双首单”不动产信托登记

南方财经全媒体记者 林汉垚 北京报道

继去年北京市出台《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（以下简称“《通知》”）后，通州区及昌平区不动产登记中心同时完成“双首单”不动产信托财产登记项目。

2025年4月8日，北京金融监管局召开新闻发布会，介绍北京市不动产信托财产登记落地情况。据悉，北京辖内国投泰康信托和中国外贸信托于2025年4月2日分别在通州区和昌平区的不动产登记中心进行了首次不动产信托财产登记。

“双首单”不动产信托财产登记项目落地

据了解，在本次北京市“双首单”不动产信托财产登记落地中，国投泰康信托在北京市通州区完成全国首单住宅类不动产信托财产转移登记，为北京市一位老人及其自闭症子女设立不动产信托，帮助老人实现 “生前养老照护”与“身后守护子女”的目的。

在该项目中，委托人为70岁通州区居民田女士，受益人为委托人自闭症独子，受托人为国投泰康信托公司，信托监察人为北京市道可特律师事务所，委托人的亲属和朋友作为第一、第二继受行权人。

信托财产为田女士自住的一处通州区房产，信托目的是用该房产为受益人提供居住场所，用未来房产处置后的资金为受益人支付终身照顾的费用。

中国外贸信托为北京市一位中年市民专业化定制不动产信托“外贸信托-吉量10号”（以下简称“吉量10号”），将物流仓储设施登记为信托财产，根据其意愿将信托收入的50%定向用于慈善捐赠，剩余部分专项用于老人赡养与子女教育。

国投泰康信托董事长李樱指出，首单案例验证了信托制度在养老、特需领域的三大核心价值：一是利用信托制度，进行风险隔离，满足特定需求；二是通过专业管理，保障信托目的实现；三是借助继受行权人和监察人的机制安排，保障受益人全生命周期权益。

中国外贸信托总经理卫濛濛表示，吉量10号项目的落地，标志着不动产信托登记政策从“制度设计”迈向“实践落地”。该项目通过在不动产登记中心直接完成信托财产登记，在不动产权证附记栏明确标注“不动产信托财产”及产品名称，构建了三大核心优势。

一是权属界定更清晰规范。信托财产能依法独立于各方资产，真正实现 “风险隔离”；二是管理服务更专业高效。作为受托人，中国外贸信托为客户提供从资产维护、价值管理到收益分配的全周期服务，实现“省心托付”；三是满足委托人更多元需求。 “吉量10号”项目将50%的收益定向用于公益捐赠，剩余部分专项用于老人赡养与子女教育。这一实践让单一房产同时承载养老保障、代际传承与社会公益的多重使命。

卫濛濛表示，不动产信托登记试点的成功是监管创新与市场实践同频共振的成果，更是信托行业回归本源、服务民生的新起点。不动产信托登记机制为信托提供多元财产类型的财产隔离、受托服务、满足不同委托人综合需求打开了巨大空间。

相关政策将不断完善

近年来，不动产信托业务不断发展，信托财产保护的重要性日益凸显。但该项业务长期面临不动产仅能登记在信托公司名下，不能与信托公司自有财产相区分的问题，难以真正实现信托风险隔离的功能，影响信托行业充分发挥服务民生作用。

鉴于此，2024年底，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》，推进北京市辖内信托机构规范开展不动产信托业务。

《通知》指出，不动产信托，是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。同时，《通知》明确了不动产信托财产登记的试点要求与办理流程，并将信托登记公司登记职能嵌入其中。

北京金融监管局局长朱衍生表示，《通知》的出台，在全国范围内首次以专项文件的形式，明确了不动产信托财产的登记路径和办理流程，实现了可将不动产登记为信托财产的效果，解决了潜在的权属纠纷，保护了信托当事人的合法权益，为业务落地提供了制度保障。

朱衍生指出，《通知》印发后，北京金融监管局加力促进实践案例落地。与市规划自然资源委等相关部门加强沟通协作，合力解决问题。同时，鼓励辖内信托公司先行先试，在依法合规前提下加紧推动首单案例落地。

最终，在《通知》出台三个月后，2025年4月2日，北京辖内国投泰康信托和中国外贸信托分别在通州区和昌平区的不动产登记中心进行了首次不动产信托财产登记，实现了北京市“零突破”。

北京市道可特律师事务所家族信托办公室合伙人周冰冰向21世纪经济报道记者表示，不动产信托的规模化刚刚开始，北京虽然已率先开展了不动产信托财产登记试点，明确了信托财产的权属关系，增强了信托财产的独立性，减少了法律纠纷，但是政策需要进一步完善信托财产等级的具体细则，包括房产通过交易过户或非交易过户进入信托的流程、所得税和契税的具体征收办法等。

在复盘本次落地的不动产信托时，通州区区长助理林巍表示，本次试点明确了信托财产的物权登记主体是信托计划。下一步，也应明确信托财产的纳税义务主体是信托计划，并研究其适用税率，填补政策空白。我区已将相关政策建议提交北京市两区办，目前已纳入《支持北京市全面推进国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案（3.0版）》，已通过市级相关会议审议，正在向国家争取相关政策。

朱衍生表示，下一步，北京金融监管局将持续加强政策支持与业务指导，鼓励辖内信托公司积极参与不动产信托，拓展业务场景，优化业务模式，充分发挥服务信托制度优势和社会价值，在养老金融、财富传承等领域发挥更大作用，为首都经济社会高质量发展注入新的活力。