量价齐升！上海楼市3月成交创近三年

春风拂面，上海楼市亦迎来“小阳春”。

上海网上房地产数据显示，2025年3月，上海二手房共网签29369套房源，同比去年3月大涨约40%，环比今年2月更是猛增逾7成，达到近三年的第二个高位。其中，3月15日二手房网签1473套，为2020年后的最高水平。

新房方面，新开盘项目保持较高热度，3月份共产生了7个“日光”盘，与此同时，在售项目销售提速，来自佑威房地产研究中心的监测数据显示，3月份上海新房共成交5501套房源，成交面积为67.5万方。

Part.1

二手房：成交近3万套，同比大涨40%

依据上海网上房地产提供的权威数据，3月份上海二手房市场累计成交量达到29369套（统计范围涵盖住宅、商业、写字楼、车位等多种类型），与2月份相比激增70%，同比上升约40%，创下近3年来的第二高纪录。

市场热度在日成交数据中表现得尤为突出。统计数据显示，3月份共有9个交易日的成交量突破千套大关，其中3月15日的二手房网签量达到1473套，刷新了自2024年929新政以来的最高记录1466套，达到了2020年后的最高水平。

多家中介机构的一线反馈也证实了这波行情的强劲。“自春节后，周末的带看量持续上升，目前我们的业务团队几乎全员出动。”普陀区一家中介门店的经纪人透露。

沪上一家头部中介的内部人士指出，目前许多房源的议价空间明显缩小。“随着客户数量的增加，对一些优质房源的关注也随之增多，房东降价的意愿相对减弱，稍微让价就能促成交易，因此成交周期也有所缩短。”

Part.2

新房：成交放量，环比增加145.1%

随着二手房市场的升温，置换需求向新房市场的转移释放了新的增长潜力。

来自佑威房地产研究中心的监测数据显示，3月份上海新房共成交5501套房源，成交面积为67.5万方，环比增长了164%。

然而，由于供应量的减少，成交量同比下降了11.04%。在价格方面，由于中高端项目的交易活跃，3月份的平均成交价格为82656元/平方米，环比上升了22.8%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，在交易节奏方面，市场延续了低开高走的态势，特别是在最后一周，各类产品均表现出迅猛的增长势头。

根据成交前十的榜单显示，10万+的楼盘依然保持着高度的市场活跃度。在3月份，有三个10万+的项目跻身榜单，并且它们的排名相当靠前。其中，成交额排名第一的项目是嘉里金陵华庭，共成交了152套，总面积达到46408.36平方米，网签均价为187379元/平方米。该项目于3月22日开盘，总价区间介于4000万元至1.7亿元之间，158套房源在开盘当天便全部售罄，当日销售额高达92.34亿元。

数据来源:上海中原地产

排名第二的项目是能建西岸誉府，成交275套，共计29381.61平方米，网签均价达到142560元/平方米。该项目于3月28日开盘，推出的312套房源在开盘当天全部售罄，网签去化率达到100%。

在市场独立行情的背景下，上海豪宅市场表现突出，同时改善型项目也吸引了大量关注。位于浦东新区曹路板块的象屿联发金海汀雲台项目在当月两次开盘中均迅速售罄，共售出210套房源，累计网签200套。此外，位于浦东唐镇的开云湖璟华庭也表现出色，227套房源在当月网签192套。

从供应情况来看，与去年同期相比有所减少。据统计，3月份共有30个住宅项目开盘（包括重复开盘），总供应量为45.8万平方米，而去年同期的供应量为109.4万平方米。

产品结构方面，市场呈现多样化，既有满足刚需的项目也有高端豪宅产品。当月供应量最大的楼盘是黄浦区豫园板块的金陵华庭，供应面积达到4.89万平方米，共计158套房源。

在开盘销售方面，市场热度有所回暖，金海汀雲台、开云湖璟华庭、前滩公馆、能建西岸誉府这四个楼盘触发了积分制，有七个楼盘实现了开盘即售罄，另外三个楼盘的去化率超过了90%。

尽管如此，市场热度分布不均的现象依然明显。数据显示，当月有13个楼盘的认购率未达到50%，其中8个楼盘取消了摇号环节，直接进入选房阶段。值得注意的是，尽管市场整体环境对销售造成了一定影响，但部分楼盘销售不佳主要还是由于自身因素所致。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，成交迎来反弹意料之中，尤其是高端改善产品交易活力恢复特别快。一方面和市场投放有关系。另一方面和今年以来活跃的土拍市场有直接关联，不仅是上海，很多强二线城市都出现区域地王现象。上海不少核心地块刷新区域楼板价记录，强化市场信心。目前市场交易情绪已经升温，并且降息的窗口期已经打开，种种利好继续会维持交易节奏和温度。预计后续市场成交还会保持在当前水平运行。

结语：

随着政策效应的持续释放和市场信心的进一步增强，预计上海楼市在短期内将保持活跃状态。核心区域的优质项目有望迎来新一轮的价值增长，即便在市场分化中，结构性机会依然存在。随着置换链条的加速运转，为后续交易注入了新的动力，预计在二季度市场将继续呈现“核心区域热度不减、刚需市场保持稳定”的分化趋势。