上海楼市“金三”成色十足：二手住宅成交近2.7万套，多个新房项目开盘日光

作为楼市传统“金三”旺季，上海楼市交出亮眼成绩单。机构监测数据显示，3月，上海二手住宅累计成交近2.7万套，成为2022年以来成交量最高的3月；新房市场中，中高端项目表现亮眼，多个楼盘开盘售罄。

二手住宅成交量再创新高

据上海中原地产监测的数据，3月，上海二手住宅累计成交2.69万套，环比增加75%，同比增加45.36%。这一成交量超过2024年12月的高点，并且也是2022年以来成交量最高的3月。

从交易节奏来看，整个3月成交都处于“高速奔跑”状态，每周的成交套数都在5600套以上，并且是逐周向上走势。网上房地产的二手房交易量显示，3月周末的单日平均网签量为1294套，其中单日最高网签量达1473套。

一些先行指标，如带看、新增客户等也都和去年12月的水平相当。根据太平洋房屋提供的数据，今年1-3月，上海全市的挂牌量有所上升，带看量也持续提升，特别是浦东以及闵行，市场活跃度进一步提升。

上海中原地产数据显示，3月，浦东成交5704套，领跑全市，环比上涨73.37%。闵行继续排名第二，成交2845套，环比增加81.09%。宝山排名第三，成交2647套，环比增加70.99%。奉贤、嘉定、松江等传统交易大户成交都保持在千套以上。这也说明，随着传统交易季到来，成交上多点开花，刚需、改善都在不断释放需求。

据沪上经纪人反馈，“从我们门店的情况来看，7-15天成交的客户占比有所提升，大家的决策周期开始缩短。”

从价格而言，上海中原地产二手住宅价格指数显示，3月指数环比上涨0.75%。从今年前三个月的指数变化来看，呈现1月、3月环比上涨，2月环比下跌走势，趋势上，呈现波动、筑底的信号明显。

“从公司监测的数据看，3月，市场整体价格走势平稳，徐汇、静安等核心区域价格出现微涨。外环外挂牌量仍在上升，价格支撑暂未得到保障。”沪上头部经纪公司相关人士表示。

不过，从成交前十的楼盘来看，因价格优势，90平方米以内的小户型房源、远郊区域的房源占绝对主力。同时，3月成交量靠前的项目中，漕河泾板块的房源、陆家嘴板块的小区交易活跃度上升，并且不少小区成交的套均面积都在100平方米以上，说明改善力量也在持续发挥效用。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，随着成交释放，房东心态进一步向好。一方面，常规的300万元～500万元的刚需和首次改善产品成交速度在提升，另一方面，一些优质房源，比如房龄小、诞生新地王周边的次新小区房源，业主议价空间明显收窄。

“3月上海二手房成交量创新高加上土地市场火热，周边居民和我们经纪人的信心都有提振。我们公司内部的判断是，今年上海能够进一步实现稳中向好。”沪上一经纪人说。该经纪人的门店位于静安区大宁板块，3月末，板块内出让的地块成交楼面价达92659元/平方米，成为大宁板块单价地王。

新房市场热度攀升，多个项目开盘日光

新房市场在“金三”传统旺季加持下加速回暖，3月多个项目开盘即售罄。

上海中原地产数据显示，3月，上海新建商品住宅成交面积68.3万平方米，环比增加145.1%，也是一季度成交最多的月份。

交易节奏上，各路产品在3月最后一周呈现快速奔跑状态。“下半月随着一批网红项目入市，吸引大量关注，最后一周实现成交量快速突破，上冲到25万平方米，也是今年以来周度成交最多的一周。”卢文曦说。

据上海中原的监测数据，3月入市的29个项目中，6个为单价“10万+”楼盘，6个为单价8万元/平方米-10万元/平方米的高端改善项目。从市场投放可以看出，偏中高端改善项目依旧是市场重点关注产品，并且有不错的去化结果。

其中，供应最大的楼盘要数位于黄浦区人民广场板块的嘉里金陵华庭。公开信息显示，3月22日，该项目首期推出158套房源，尽管每平方米均价近19万元，总价格段在4000万元至1.7亿元，但该项目推出后迅速实现 “日光”，单日实现收金92.34亿元。位于浦东的前滩公馆项目第四批次则于3月27日开盘选房，该项目均价11.84万元/平方米，240套房源也在当日全部售罄。此外，位于徐汇区的能建·西岸誉府项目也于3月28日开盘即罄，该项目共推出312套房源，均价为14.3万元/平方米，开盘当天以47.68亿元实现收官。

此外，部分郊区的首次改善项目也是市场交易重要构成部分，包括位于宝山的四季隐秀、浦东的金海汀雲台等均保持不错的去化节奏。业内认为，市场的多点开花使得小阳春呈现不错的效果。

值得一提的是，上海第三批集中出让的地块表现进一步提振市场预期，其中，位于静安区大宁板块的静安区N070302单元111-21地块吸引9位竞买人参与竞拍，经过67轮竞价后，成交楼板价达92659元/平方米，刷新大宁板块宅地单价纪录，成为大宁板块单价地王。位于浦东新区的北蔡楔形绿地C09b-01地块则吸引7位竞买人参与竞拍，经过66轮竞价后，成交楼板价为71412元/平方米，溢价率40%，成为北蔡单价地王。而位于闵行区的一宗地块也以溢价率18.97%成功出让。

中指研究院上海企业常务副总经理程宇指出，今年1-3月，上海房地产市场延续平稳基调，土地市场与新房供需双向活跃。一季度全市共成交10宗涉宅用地，其中9宗溢价，5宗溢价率超30%，核心区域优质地块竞争激烈，房企拿地积极性显著提升。

卢文曦认为，3月是传统销售旺季，说明整体市场稳定向好的趋势没有发生改变。3月以来，管理层不断释放积极信号，降准降息等工具已经准备就绪，市场面核心城市地王现象不断，这些都会推动市场信心持续向好发展。在其看来，3月成交量足够多，给4月留出足够空间，即便成交量有回落，也会稳定在活跃区间运行。