二手房最大的风险出现了

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楼市正在酝酿一场“改革风暴”。

之前广州、深圳、杭州等城市纷纷发布新规。

零公摊、高品质的房子马上就要来了。

沉默了许久的上海终于要放大招了。

近日，上海也流传出一份《关于进一步提升住宅规划设计品质的指导意见》（讨论稿）。

二手房未来的命运都藏在这份文件之中。

房东们颤抖吧。

这一次，改变住宅品质的决心非常大。

在上海之前，国家标准刚刚出炉。

3月底，国家标准的《住宅项目规范》正式发布，并将于今年5月1日正式实施。

新规范规 定了新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯等等。

上海未来新版规范会更严格，但对买房人来说利好更多。

对比老版本，上海新规范有 4大核心转变 ：

1、减少公摊

新的规划中，一楼如果做成了架空层，就不用计入容积率。

风雨连廊不封闭也可以不计容。

说人话就是，以前这些要给大家算入买房公摊的面积，以后就都不用算了。

得房率在这些方面就能增加一些。

其实南方城市有架空层肯定更好。

能够防潮、防虫，而且通风降噪的效果更好。

上海的一楼房子尤其难卖，价格也很便宜。

如其浪费面积做成房子，不如充分利用了增加小区的附加值。

架空层利用得当的，房子逼格绝对拉满。

如果一楼像这样的改造，回家的仪式感是不是满满的。

图源网络

上海过去能有架空层的房子基本以豪宅为主，这两年可能一些刚需盘会做架空层。

图源网络

普及度其实很低的。

毕竟做的越多，公摊越大，得房率越小，到时候买房人反而不买账了。

以后架空层可得是标配了，而且还得精细化运营。

2、提升建材的档次

“鼓励住宅建筑外立面采用砖石、金属、陶板、一体化板材等耐脏、耐老化、易清洗的高品质材料。”

也就是说，让开发商多用好的材料装饰外立面。

也不用担心用了好材料外墙变厚了，使用面积会减少。

这块也不用计入容积率了。

开发商再做出掉墙皮的外立面可就说不过去了。

一到台风天，外立面就“脱给你看”的，可不但是美观的问题。

砸到人可就是大事。

口碑砸了，可就是过街老鼠了。

你看某华拿到了大宁的地，大家都觉得这地被毁了。

3、做大阳台赠送

在老的规范中，上海的阳台最多做到8平米大。

封闭阳台全计容，不封闭的阳台一半计容。

90平的房子和300平的房子都只有8平米，是不是感觉有点扯。

新规范中8平米就是下限了，最大能做到套内建筑面积的10%。

比如你150平的房子，得房率80%，阳台就能做到12平。

要是300平的房子，得房率80%，就会拥有24平的超大阳台。

在主流面积段中，光靠阳台得房率就能提升估计1%-3%。

而且户型越大送的越多。

4、减少鸽子笼

以后就不会再有层高3米以下的房子了。

上海老的标准是层高不低于2.8米，净层高最低的部分2.5米就能满足标准，极端情况下还有2.2米的。

这样的房子空间得多压抑。

尤其现在的新房，中央空调、地暖都是标配，就需要把层高做高。

早就不是倒痰盂的时候了，上海不缺房子，新建的绝不能再抠抠搜搜。

看得出，新规范更重视：

获得感，让买到手的面积实打实；

舒适度，让居住的空间更开阔；

品质感，让钱花到看得见的地方。

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之所以做改动，除了响应好房子的号召，还有一个很重要的原因是：

上海的住宅水平落后太多了。

尤其是对比浙江这边，纯纯被吊打。

浙江很早以前就在 卷品质 了。

早期的绿城为了能够卖出更的价格，卷的整个浙江市场都得真金白银的补贴产品本身。

后来又多了个滨江一起卷。

以至于浙江的消费者都被养 “精”了。

就是村里的自建房都不一定比你买的别墅差。

毕竟这种自下而上的自发性创新变革推动效果更好。

市场主体会更了解客户需要什么。

现在上海的均价大概在5-6万/平水平。

但是这个价格基本要外环外的房子，要么就是市区老破小，品质就谈不上了。

新小区外立面给你用个真石漆就不错了。

这是杭州绿城慧园，二手房5万+的效果。

小区是2011年开盘的，2014年交付。

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十几年前的小区和上海现在新建的小区比，输不了一点吧。

干挂石材+超大的窗墙比，在上海不花个十几万一平不太容易买到。

再给大家看看浙江下面城市的户型。

咱就说，晚上散步都不用出门，阳台上就能遛狗。

图源网络

上海的房子质量在限价之后大幅倒退。

交付降标、换材料、工艺差集中爆发。

楼市真的和以前大不一样，不是随便什么房子都有人愿意买单的了。

楼市的供需关系逆转正在倒逼改革。

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新版规范的威力会有多大呢？

从目前的改动情况看，只能说是 敲山震虎 的程度。

但是风向标的意义十足。

新规范下的房子没有大范围建成之前，老房子还能喘口气。

但是往后的趋势是，设计规范会越来越“宽松”。

新房子的公摊为0不是梦，住宅品质的全面“豪宅化”肯定会来。

而且是全国住宅发展的必经之路。

各位房东看看自己手上的房子还能抗衡吗？

以后的房子120平，得房率100%甚至120%，公摊0,层高3米3。

而你的120平的二手房得房率72%，公摊28%，层高才2.8米。

同样的价格，你说买谁的。

所以品质差，物业差，产品力不足，地段不行的二手房，抓紧出货。

留给你卖房的时间真不多了。

供需关系转变的情况下，一大批房子将成为时代的牺牲品，抓紧时间出手置换，才是正道。

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上海现在的存量房屋结构中，好货真没多少。

别看公寓有7.1亿平，里面职工住房就要接近7成。

再去掉塔楼、20年房龄以上的、远郊的，还能剩下多少。

房龄20年内，物业优质、产品符合主流审美、建筑质量过硬的的好房子，更是少之又少。

这么看，楼市不是没机会了，反而改善、更新、升级的潜力巨大。

新一轮周期才刚刚开始。

高品质就是现代住宅市场的新起点。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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