上海
房价看涨预期连续四个季度上升，这是本轮楼市降温之后首次出现的情况。
如果拉长时间跨度进行历史回顾，会发现一个令人惊喜的信号：楼市正在筑底，且涉及一线和二线城市。
人们对市场的预期正在发生重大变化
在资产市场中，市场参与者的预期至关重要。
如果很多人都认为某类资产（包括股票、黄金、房子等）价格将会上涨，那么这类资产很有可能真的会上涨。
老杨在分析和研究楼市时，涵盖了很多指标，其中也包括对购房预期的监测和调查。
十几年来，每个季度我都会在网上，尤其是微博上针对粉丝进行一次网上调查。
一年后相比当前，全国一线、二线城市的房价市场走势是涨还是跌，主要聚焦全国的一线、二线这 35 个大城市。
最近的一期，也即今年一季末，调查共有 1219 人参与投票，看涨的人占比 46%，看跌者占比 36%，看平者占比 18%。
看涨的人比看跌的人高出了 10 个百分点，由此可以证明，对于未来一年高能级城市的房价走势，我的粉丝总体上持谨慎乐观态度。
只看一组数据还不够，我们再来看一下过去十几年看涨者占比的数据走势变化。
从 2013 年四季度开始统计，看涨比例最高的是 2015 年二季度，占比 76%；次高点是 2021 年一季度，占比 61%。
最低点是 2018 年四季度，占比只有 25%。当时楼市调控非常严厉，很多城市在 2018 年四季度都出现了楼市降温。
聚焦近期，2024 年一季度看涨占比只有 26%，大家预期都很差。
但从 2024 年二季度以来，看涨预期连续四个季度上升。
看涨预期连升4个季度宜高度关注
大家不要小看连续四个季度上升，这极有可能形成一种趋势。
人们的看多预期持续增长，说明在过去的四个季度，市场面、政策面，包括购房需求得到一定程度的激发、房价泡沫被挤出等诸多因素叠加之后，形成了预期共振，预期已经见底。
自 2021 年下半年全国楼市大幅降温以来，看涨预期的反弹仅有两次，但每次反弹一个季度后就重新回落了。
而这次连续反弹了四个季度，它发出了明确的信号。
我们再来看图表，比对一下类似的历史时段。
2014 年全国楼市降温，2014 年二季度看涨的占比只有 40%，处于当时前后几年的低点。
从 2014 年三季度开始，看涨预期连续四个季度上升，最终达到最高点。随后，2015 - 2017 年，楼市进入繁荣期。
第二次看涨预期连续上升是在 2019 年，2019 年三季度看涨预期处于历史偏低位，2019 年四季度开始，看涨预期连续上升了三个季度，之后小幅回落，但随后又大幅上升，也可以近似认为同样是连续上升了四个季度。
最终在 2020 年下半年到 2021 年上半年，形成了一次全国局部地区的楼市繁荣。
之前两次预期连续上升四个季度之后，都出现了楼市明显好转，是周期性的上升，而不是短期的反弹。
这次同样是连续上升四个季度，只不过目前看涨占比是 46%，而上一次（2021 年一季度）已经高达 61%，在 2015 年更是高达 76%。
也就是说，这次虽然连续上升，但看涨的比例还不够高，上升速度比较慢。
我估计未来一段时间还会震荡上行。在这种预期的推动下，全国一线、二线城市房地产市场止跌回稳的概率大幅增加。
看涨预期与房价走势基本一致
网友的看涨预期占比，与房价实际走势相比。
观察过去十多年的历史走势，可知二者走势基本一致，但预期占比一般领先于实际房价2个季度左右。
比如，2014年二季度，看涨占比见底；三季度房价跌幅见底；
2015年二季度，看涨占比见顶；2016年三季度，房价涨幅见顶；
2019年三季度，看涨占比阶段性见底；四季度房价跌幅见底；
2020年四季度，看涨占比见顶；2021年二季度，房价涨幅见顶；
由上述规律可知，在见底复苏期，看涨占比领先房价1－2个季度；在见顶回落期，看涨占比领先房价2－3个季度左右。
那么，细察近期，也即本轮房地产市场见底复苏期：
2024年一季度，看涨占比见底；三季度房价跌幅见底。
较好的重现了之前两轮楼市见底复苏初的规律！
而且，看涨占比已连升4个季度，房价跌幅已连续收窄2个季度。
这也就意味着，这不是异动性、脉冲性的回升，而是具有周期性质的回升！！！
关于房价预期的网上调查，我已经坚持超过十年了，在网上可谓独此一家。
通过这么长时间的调查和对历史大数据的分析，我们可以从中洞察一些规律。
当前的预期再次发出了强烈信号，我判断这次楼市的缓慢升温是市场的反转，而不是短期的反弹。
再过半年或者一年，当我们回头看时，就能清晰地看到市场运行的轨迹，届时我们再来回顾和总结。
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