2025，属于刚需的一年

我是紫沐，这是我第440篇日记。

上篇文章（点击回顾），有个观点：

今年楼市，优质刚需盘很多，对刚需买家很友好。

而且后续会有更多优质刚需盘出现，主要是两个原因：

1.置换链条断裂，刚需购买力相比改善购买力更充足。

2.小地块比大地块更好卖，土拍市场小地块供应变多。

所以未来刚需新盘的趋势就是：

同价格，品质更好。

同品质，价格更低。

对刚需买家来说，也算是时代红利了。

这篇文章，简评几个热度比较高的刚需-刚改新盘。

分别是天河都荟、中交天翠、珑岄上城、珑曜上城和保利怡璟湾。

另外桂悦东晓、绿城馥香园、中建天钰、熙悦江湾，之前点评过了，可点击回顾：海珠疯狂出牌，能带飞广州楼市吗？

下面开始正文。

珠江天河都荟

1.产品很不错

容积率2.0，足够低密。

大花园+小高层+3.15米起步的层高，把刚需产品做出改善味道了。

得房率也高，开发商说的是普遍超120%，72㎡能做到三房带主套，全户型标配270°飘窗。

而且全屋精装交付，带中央空调和智能家电。

对比天河东其他在售刚需-刚改新盘，产品力能排第一梯队。

2.配套也不错，但有不确定性

刚需最注重的通勤，距离天河智慧城地铁站，步行大概13分钟左右。

通勤珠金琶，都能控制在40分钟以内。

商业有广百广场，这是整个智慧城板块商业浓度最高的地方了。

而且都是已建成的商业，不用等，日常吃喝玩乐都能满足。

但在学位这块，不确定性比较强。

楼盘隔壁的学校地块，原本规划是建30班初中。

目前传出的最新消息，是打算改成九年制小学+初中。

如果能改，能引入不错的教育集团，那天河都荟的综合竞争力，能跻身天河东第一梯队。

但要是不能，受限于智慧城板块地段价值一般，竞争力在天河东只能算中游。

这里面，就有赌的成分。

3.目前的吹风价，有点飘

天河都荟的吹风价，最低4.2万起，高的可能会去到5字头。

这个价，我个人觉得有点贵了，溢价比较重。

天河都荟的配套和产品，虽然放在智慧城是尖子生，但放在主城区，并不算拔尖。

而且智慧城板块，说直白点和主城区有点割裂。

客群大多以内部购买力为主，辅以天河东部分外溢购买力。

目前市场认可的价值，普遍在4万以下。

天河都荟就算品质好，也很难撑得起这么高的溢价。

另外像152㎡，总价去到700多万。

700多万，广州核心区都有很多货可以挑了。

所以天河都荟的大面积，预计未来流通性比较弱，不建议高价接盘。

中交天翠

1.噪音问题不可能避免

中交天翠的位置，直接贴着广州环城高速。

虽然开发商在降噪这块花了很多功夫，也花了很大力气做宣传。

比如三层中空夹胶玻璃、建设高速隔音屏，以及园林绿植错层降噪。

但还是太近了，小区楼栋和高速之间的距离连100米都没有。

噪音问题，我觉得是完全没法避免的。

其实看网上这么多软文，里面大半篇幅都在写降噪，猫腻就很明显。

所以对声音敏感的，这个盘我觉得可以直接放弃。

入手之前，也可以多实地踩踩盘，现场感受下噪音程度能否接受。

2.产品不错，但配套一般。

中交天翠的打法，其实和现在很多刚需新盘一样，就是在刚需价位做改善产品。

天翠有个优势，它园林非常大，绿地面积接近2万㎡，官方口径是打造了7.2万㎡的公园配套。

加上一字型楼栋分布，通风采光更好，视野也更开阔，确实做出了改善感。

但在配套这块，中交天翠其实没什么好牌。

学位只有幼儿园配建，需要蹭隔壁绿城馥香园的学位，不够稳。

通勤，目前距离南洲地铁站隔了一条河涌，要绕一圈才能上，步行坐地铁不靠谱。

就算根据官方口径，后期会有一条跨涌桥，距离也不近。

在通勤便利度这块，远比不过隔壁的馥香园。

加上周边没啥商业，项目自身也不带底商。

所以说难听，这个盘是学铁商都没有的楼盘。

营销软文除了写降噪，就是写交标和园林，明显也是挖不出什么亮点了。

除非价格特别笋，不然争不过隔壁馥香园。

珑岄上城&珑曜上城

1.性价比都很高

广州地铁今年在刚需端进步明显，开年这两个项目都做得不错。

共通点是，200多万总价，能买到远超200多万的体验。

比如珑岄上城，家门口电梯直达地铁站，就能吸引很多刚需了。

这种设计，不能算首创。

但以前能有这种配套的，都是豪宅或者改善类产品。

一个200多万的刚需盘，能享受同款，算得上降维打击了。

而且自带商业、容积率低、花园大，110㎡及以上刚改户型，甚至搭配了板楼和专梯专户。

相比一些还藏着掖着的大开发商，广州地铁是真的很上进啊。

珑曜上城也一样，自带4000㎡商业，近地铁，学位更是引进了九年一贯制广外附。

而且前几天隔壁地块也被广州地铁拿下，后续连片开发，配套会更成熟。

加上珑岄上城和珑曜上城，都采用了最新规的户型，72㎡就能做三房带主套，性价比很高。

和周边老破二手房比起来，已经不是一个维度的产品了。

2.增值能力有限

广州地铁这两个盘，虽然自住很不错，但也有共同的缺点，就是天花板比较低。

珑岄上城靠近老黄埔双沙，离核心区域鱼珠很远。

老黄埔未来规划兑现的红利，基本吃不到。

珑曜上城也是，石碁本就不是番禺的重点发展区域。

加上这两个盘，未来周边还会有大量的新增供应，没啥稀缺性。

所以它们是真正意义上的自住盘，很适合预算不高，但对生活便利度有追求的真刚需。

但你以投资目的去买，亏钱几乎是注定的。

保利怡璟湾

1.零飘窗值得期待

虽然有软文把保利怡璟湾归类为白鹅潭新盘，但地段其实就是花地湾。

距离万科理想花地、保利和颂这些楼盘，都不是太远。

配套这块还算合格，距离坑口地铁站和荔胜广场，步行大概10分钟左右。

学位方面，由于项目属于东漖旧改，应该会对口康有为教育小学。

综合来看，学铁商都比较稳定。

比较值得期待的，是项目宣称的零飘窗。

根据最新流出的户型图，其实飘窗位还是预留了不少。

就看看到时候开样板，是不是把飘窗全部砸掉。

如果是这种意义上的零飘窗，那后续新盘再跟进，广州楼市相当于又卷死了一批老新盘。

在倒逼买家观望这块，广州确实是有一套~

2.去化压力不大

保利怡璟湾的产品力，对比目前顶流新盘，其实比较一般。

2T5的梯户比，小楼盘，小花园，显得有点太刚需。

跟天河都荟或者珑岄上城，这种能把刚需产品做出改善感的楼盘，是没法比的。

但看看去年的保利雅郡，还有今年的珠江印象，开盘都卖得这么好。

说明在新荔湾，学铁商俱全的新规刚需产品，还是比较稀缺。

所以只要不作死，定价不要太离谱，感觉去化不会太难。