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这个项目从去年拿地时就一直有各种吹风，从营销节奏上，符合保利一贯的风格，非常流畅且有节奏。看来保利的操盘能力，比某些民企、本土龙头好了太多，既有高举高打的战术，但是该接地气的时候也不端着。

以前开发商和消费者、买家是对立的阶段，营销玩的更好，并不能意味着买家更能受益。这两年市场确实差了点，开发商必须要拿出更多好东西才能让消费者买单，尤其是那些地段差配套不足的边缘角落，开发商被迫贴着地价甚至完全亏本卖。

琶洲南这三兄弟虽然位置看上去很有潜力，地价也不贵，但在低迷的当下，开发商看起来比较谨慎，尤其是我看了他们当下的一些未公开资料后。

虽然在产品力上甚至略微好于天瑞，但琶洲南没有走之前湖光和天瑞的中式风格，整体更现代，更符合年轻人的口味。

比如外立面颜色，那种尊贵的金色系几乎没有，外立面的造型，也是圆弧型的，不是四平八稳方方正正的。

材料还是以大面积玻璃幕墙为主，官方的宣传文案有“高奢石材”，不知道具体会应用到哪个部位，或许是大堂？

如果看设计稿，阳台和主卧转角都做成了弧形，做出的风格和天瑞事呈现明显差异的。

做这种风格也不难理解，因为毕竟靠近琶洲，有更多年轻高知的群体，而且已经有了一个中式风格，下一个标杆就没必要做同质化的了。

再加上项目本身没有配建学校，南侧的国际学校虽然是保利代建的，但肯定不是配套入读的，东南侧规划的教育用地，一是暂无准确规划，二是规划了落成开学，保守也要去到3-4年后。

所以这个项目更多会吸引年轻新贵，对公办教育无要求的中高端购买力，或者海珠中部和东部置换改善家庭。

虽说现在的一切都还没兑现，但从设计上还是能看到保利的野心，或者说在竞争环境下，不得不做出的妥协：

那个早在软文上宣传了好多遍的88米大门就不提了，单说大堂、地下车库和会所的规划，你就能看出保利确实下了些功夫。

装修标准看起来也更高了，比如交付的不是白墙而是木饰板，卫浴等硬件似乎也是用的顶级品牌，销售最近都在集中培训。

之前保利是不输出品牌和明确装修标准的，比如天瑞现在也没有非常明确厨房、卫浴这一套到底用哪个品牌，但新项目居然要大张旗鼓的进行宣传，很意外啊。

还有一点，190平就会做实体展示区，会所也会在项目开放之初就运营。

确实下了血本，有一种要将所有好东西都展示给买家的感觉，看来市场给保利的压力挺大。

可能是我受到上海老牌豪宅的影响，更认可用石材来彰显豪宅风，比如云锦东方，保利西岸，古北壹号，翠湖天地，华府天地，华润外滩九里，这些上一代的大户型高总价项目，采用了大量的石材。

所以琶洲南加入了很多石材元素，我是比较认可的。

户型就更不用说了，保利很早就开始卷户型，其次是越秀，做的都挺好。

从设计稿来看，最小的120平阳台都是5米多，四开间朝南，南北双阳台，对流通透性都很好，还是纯板楼。

140平阳台更大，还是双主套，唯一的缺点就是有一个暗卫。

190平的就挑不出什么缺点，非常大的独立电梯前厅，次主卧的卫生间也是朝南，没有暗房暗卫，长阳台，双阳台。

不过稍微有点可惜的是，190平在小区中间位置，只有园林景观，北向看不了琶洲的景观。反倒是9-10-11三栋，北向高区可看整个琶洲甚至斜对面金融城。

因为非常具体的产品信息还未正式公布，这里就不延伸分析。先大概讨论下，它和大境、TOD的竞争关系如何？

户型产品优势：天奕叠加大宽厅+玻璃幕墙+板楼设计+2T2户独立梯厅设计，虽然没有像南沙林屿境140%那么离谱，从产品角度来看的话，100%+的得房+板楼+好看的外立面足以在产品力角度将同价位二手市场被虐得体无完肤，对在意颜值的年轻客群轻松拿捏；（文末附户型具体讲解）

户型段纯粹+花园小区+低容积+好物业：首开区是这三块地中最大的一块3.3w方，同花城湾的占地一样大小，板楼布局考虑经济性没法做到围合式，不过对于1000w左右预算的项目来说已经不错了，122-139-187㎡的面积段没有特别小和特别大的产品出现，让客群类型相对统一，187虽然有点错配，不过货量不多，影响不大。虽然项目周边有城中村待拆迁，但是项目没无回迁。2.5的容积率在当前的一手同类竞品中属实不高（中海大境和保利绢麻厂都是3.8，珑璟台4.3）

产业核心区旁：天奕的地块是由原来的商办用地调规而来的，一方面为了解决CZ问题，二来主要是解决琶洲住宅严重供不应求的局面，所以他的存在就是给琶洲的上班人群量身定制的。地铁出行的话，从项目一期步行到琶洲和赤沙两个地铁站都是1km/15分钟的路程；开车去琶洲西电商区和琶洲中二区也都只要10分钟车程；

缺点：周边城市界面/人居素质+中期生活在大工地内+学校生源不确定+未来周边竞品多

周边城市界面/人居素质杂乱：西南面的赤沙村需要整体旧改拆迁但进度目前由于富力退出后暂时停滞，新接棒的中铁建也没有更多动作，所以项目周边难以避免一定时间要与城中村为伍，大围公园也还没有进行很好的修缮所以目前看来略显荒凉，随着28年项目交付的时候，周边若干地块应该也相继成型了，届时应该会有较好的城市面貌。但是在此之前整个琶洲南区都将会处于大型的建设期，尘土飞扬，噪音萦绕无可避免；

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