再过一个月，住宅的标准又要变了

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最近花在直播和短视频上的时间比较多，公众号似乎有点投入不够。

其实我更享受一个人写东西的感觉，一杯茶或咖啡，听着键盘敲击的声音，感觉时间都停止了。

只是团队要吃饭，要开拓业务边界，汇石团队最近要集中跑一遍宁波所有的改善板块，每个板块做一场直播，清明假期后可能会去探访江东宁穿路几个次新盘，欢迎持续关注“房产老司机”视频号。

当前，宁波的房产媒体主要还是关注新盘，对于楼盘交付后的情况知之甚少。其实对于广大的改善客户来说，了解更多次新盘的情况，是非常有必要的。

我们就在做这件事。

周二庄市又挂出了一块新地，容积率1.05-1.4，住宅限高36米，大概是要做联排和洋房。

今年挂出来的土地，除了划船未来社区，其余土地的容积率都没有超过2.0，最高是永红地块1.8，几乎每块地都定位于豪宅。

宁波并不是最夸张的，苏州今年卖出的土地，容积率几乎都在1.5以下，可以说几乎都是别墅盘。

在禁墅十多年后，墅类产品再次卷土重来，而这一次的规模相当不小。

就在3.15日，住建部发布了新版的住宅国家标准，这次标准的修订，有几个指标特别值得关注。

第一，关于住宅寿命。新规要求住宅的结构寿命为50年（含地下室），也就是没有外力破坏，建筑50年不会倒。但同时另外几个寿命也值得关注，包括屋顶防水的寿命是25年，外门窗的寿命25年，外墙保温系统25年。

房龄与房价的关系非常大，一般来说，房龄超过15年就开始快速折旧，超过25年则进入了垃圾时间，因为包括外墙、屋顶、门窗在内的重要构建，陆续开始到寿了。

第二，关于建筑尺寸，新规要求卧室短边净宽不小于1.8米，面积不小于5平米，以前设计院强行塞一个小卧室的做法是行不通了。同时规定建筑层高不能低于3米（楼板中到中），之前大量的2.8-2.9米的层高的住宅，已经被抛弃。厨房最小不小于3.5平米，这对安置房是个福音。

新规对于各种室内外通道的宽度也做了规定，比如公共走廊的净宽不小于1.2米，入户门不小于0.9米，之前那种家具搬不进的尴尬今后应该不会有了。

第三，进一步提高了电梯的标准，新规要求4层及以上建筑必须配置电梯，原来无电梯的上叠又被时代抛弃了。当然，被抛弃的还包括广大的5-7层无电梯的老小区。12层及以上的住宅，新规要求每个单元都必须配置2部电梯。

第四，对于广受关注的隔音问题，新规细致规定，由于这部分的表述非常专业，老司机直接截图。

此外，为了适应老龄化发展，新规还要求卫生间便器和洗浴器旁应设扶手或预留安装条件；要求每个住宅单元至少应有1个无障碍公共出入口；提高户门、卫生间门的通行净宽要求，方便搀扶老年人进入或乘坐轮椅进出；电梯轿厢尺寸、紧急呼叫按钮高度等也做了规定。

还有一个小改动，所有对外栏杆的高度提高了0.1米，由1.1米增加到1.2米，并对高空坠物的风险做了更详细的规定。

综合来看，新版住宅规范是在原规范的基础上做了提升，提升的方向是增加舒适度和安全性，并且适应未来老龄化发展的需要，但与我们常提到的第四代住宅并没有多少关系。

可以这样理解，新规范只是今后住宅的最低标准，而第四代住宅则是打造“好房子”的高标准。新规并不能确保做出好房子。

应该看到，随着竞争的加剧，开发商已经开始主动提高标准，现在宁波的新楼盘，大部分都超过了本文提到的新规，预计未来这个趋势还会继续。

今后，如果主管部门不再出台限制住宅发展的奇葩规定（如70/90），住宅的开发又将回到品质为王的轨道上。其实在房地产开发的早期，即2010年之前，楼盘之间主要还是靠品质取胜的，也正是在那个时期，涌现出了像星河湾、绿城、滨江等一众品质开发商。

只是后来的限房价、限地价、限购等一系列骚操作，把品质之争扭曲到了规模之争，才涌现出恒大、碧桂园这样的宇宙级房企，并且最终把万科、融创、世茂等企业也带到了沟里。

房地产进入了所谓高周转时代，也是垃圾产品横行的时代，代价不可谓不惨重。

希望这一轮的洗牌之后，房地产开发能回归初心，同时也希望主管部门认知到，不要轻率干预市场，否则会酿成巨大的恶果。