年报解读 | 新城控股: 商业管理战略升级，运营创新驱动增长

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2024年，新城控股实现合同销售面积538.82万平方米，合同销售金额401.71亿元。公司强化销售回款管理，全年全口径资金回笼率为102%。在交付方面，公司完成超10万套物业交付，并注重产品品质的稳定性。依托“地产开发+商业运营”双轮驱动战略，新城控股进一步优化业务布局，经营性物业保持稳定增长，并贡献长期现金流。公司持续压降有息负债规模，按时完成债务偿付计划，全年通过发行中期票据及经营性物业贷等融资渠道筹集资金约205亿元。

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注重产品品质，全年交付物业超10万套

2024年，房地产行业仍在低位调整中探索前行，四季度以来，利好政策频发，从供需两端协同发力，稳定房地产市场，促进行业可持续发展。新城控股根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略，积极把握市场窗口，挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。2024年，公司实现合同销售面积538.82万平方米，合同销售金额401.71亿元。同时，新城控股紧抓销售回款，全年实现411.2 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为102%。

新城控股注重产品品质，持续打造品质改善“品悦系”特色住宅产品，秉承“品质空间，与人欢喜”的价值主张，实现居住空间从物理容器到精神载体的跨越，塑造新城独有“味道”。新城控股积极履行保交付责任，2024年，公司有力保障全年交付目标及吾悦广场开业任务，全年交付物业超10万套，交付面积1388.85万平方米。保交付过程中，公司稳定产品品质，通过标准化流程管理，保障产品品质与交付服务的稳定性。

双轮驱动战略优势明显，经营性物业持续发力

2024年，新城控股“地产开发+商业运营”双轮驱动战略持续推进，经营性物业持续发力，并带来了长期、稳定的现金流。全年实现营业收入890亿元，其中商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，完成年度目标的102.4%；物业出租及管理收入120.29亿元（不含税），占公司营业收入的13.52%；物业出租及管理业务毛利84.40亿元，占公司总毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%；物业出租及管理毛利率达70.17%，为公司整体利润持续带来贡献。

2024年，新城控股继续坚持“轻重并举”的商业模式，新增开业15座吾悦广场。截至2024年末，新城控股实现173个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1601.07万平方米，平均出租率97.97%。同时，为适应不断变化的消费市场，2024年10月，新城控股将旗下的新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司，提出“五边形经营理念”——品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，旨在打造不一样的吾悦。面对激烈的市场竞争，新城商业给出了自己的破局思路，通过主动适应消费趋势，寻求高质量发展。

在稳定的经营业绩和安全的财务表现之外，新城控股于2022年底成立房地产代建、代管业务平台——新城建管,也展现出其潜能与活力，为公司发展打开新成长空间。2024年，新城建管累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个；累计管理总建筑面积超1600万平方米，2024年新增签约面积超710万平方米，已基本实现全国化布局。

有息负债持续压降，融资能力突出

新城控股通过销售回款及经营性收入保障现金流安全。2024年，新城控股实现营业收入890亿元，归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07%，扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07%，毛利率为19.80%，平均融资成本为5.92%，同比下降28个bp，核心指标保持稳定向好。

住宅销售保持高回款、经营性物业收入稳定，为新城控股现金流安全提供了有效保障。截至报告期末，新城控股在手现金余额102.96亿元，在手现金充裕；净负债率为52.44%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为15.12亿元，经营性现金流净额连续7年为正，为公司发展留出了足够的空间。

安全的债务结构，是新城控股稳健前行的基石。截至2024年末，公司期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元，进一步夯实稳定安全的财务基本面。

长期以来，新城控股坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。2024年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元，良好的信誉表现也让新城控股获得了多方认可，并在融资端取得突破。

2024年，新城控股融资端发力，5月，成功发行一笔规模为13.6亿元的中期票据，获得中债增全额担保，总认购倍数超2.7倍；11月，发行2024年度第二期中期票据，规模为15.6亿元，票面利率3.5%，认购倍数1.97倍。此外，依托吾悦广场优质的资产基本面和不断增长的运营实力，2024年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。

与此同时，新城控股积极践行ESG理念，将可持续发展融入日常经营，报告期内，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得68项国内外绿色及智慧认证，100座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号。公司着力推进“公益三小时”活动，号召全体新城人从身边小事做起，让公益融入每个人的生活。

结语

面向未来，新城控股将坚守“让幸福变得简单”的企业使命，秉持长期主义，回归发展本质，持续推进大资管战略落地，在地产开发及轻资产业务拓展中稳中求进，在吾悦广场经营质量上精益求精，发挥“投融建销管退”全周期能力，强化各方深度合作，健全风险管理机制，实现稳健、务实的长远发展。

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