地产代建，水太深了

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大家好，我是地产高富帅。

地产行业深度调整四年有余，现在的民企是死的死伤的伤，大家混口吃饭确实都挺难的，接点活混口饭吃成为很多房企主力需求。

特别是对于很多暴雷房企来说，代建似乎也是唯一出路，自从绿城管理打开了这一扇大门之后的几年，代建的蓝海市场似乎正式发力，形成了群雄争霸的局面。

2021年开始至今，三年多的时间，代建军团已经集结了上百家正编团队，其中绿城管理作为行业龙头企业，也一直引领着行业的整体发展方向。

随着市场成熟，代建行业开始形成一定的标准和规范，尤其是在项目管理、风险控制、品牌输出等方面。

随着市场热度打开，代建市场如今也不仅仅是一些早期暴雷房企养活团队的小业务，就连早期高大上的央企也纷纷布局代建赛道，可见轻资产服务领域的发展空间还是很大的。

从中海地产到华润置地，再到招商蛇口，行业头部房企也在集中火力布局代建业务，在全国范围内都开始了轻资产拓展业务。

相对比重资产投资，代建业务最大的优势就是资金投入少，财务风险小，对于很多出险的房企来说，绝对是救命稻草，只要业务模式成熟，这门生意绝对是可行的。

不过，值得关注的是，代建行业虽然看起来是一门双赢的生意，但是业务几乎围绕拓展为重点，其不确定性还是非常高的。

客户依赖性强 ：代建企业的业务高度依赖外部客户（如暴雷房企、中小开发商、地方政府平台等），而这些客户的资金状况、项目质量和合作意愿都存在较大变数。

一旦客户出现问题，代建企业的业务也会受到直接影响。如今绝大多数代建企业都面临着代建费逾期等核心问题，要么就是停工率逐渐扩大。

可以想象，很多项目需要代建，其背后本质逻辑多数还是缺钱，业主方如今大部分项目都需要寻找资方，这个难度对于很多代建方来说也是很大的。

随着越来越多的企业进入代建市场，优质项目的竞争愈发激烈，代建企业可能面临项目获取成本上升、利润率下降的问题。

早7月，中指研究院发布了2024年1月至6月的房地产代建企业榜单。自2018年至2023年，全国代建行业一直保持着23%的年均增长速度。
2024年上半年，代建新增规划建筑面积同比微增0%，行业新增拓展增长率在明显放缓，代建赛道似乎也从规模型慢慢过渡到经营型路线。
去年下半年开始，代建赛道的新增业务在逐渐减少，说明各大运营商对代建业务的质量较为关注了，不盲目追求数量了，保证回款才是王道。

代建行业虽然与地产紧密相关，却有着本质的不同。随着更多企业涌入，竞争愈发激烈，甚至出现了牺牲利润来争夺新增签约面积的情况。

“房地产”的逻辑在这个行业中依然发挥着作用，低价抢生意逻辑如今依然存在，价格战仍然还是不少代建团队如今的核心经营策略。

对于政府而言，他们可能会因为限期付款而减少当下的支付。同时，项目的高预期收益往往要在交付后两三年才能结算。

如果未来收益无法达到预期，可能会引发城投公司的财务风险。另外城投作为国企寻求代建平台，其中涉及到一些利益关系，里面的水有多深如今还是值得关注。

因此，代建赛道其根本对于很多团队来说，其最大的问题还是在拓展方面，涉及到拓展务必还是涉及到一些政府关系维护方面， 这里面的弯弯绕绕还是非常多。

前面两年土地市场，大部分城投都牵头拿地，其实基本上就是土地市场兜底最初的这一批，这部分项目也需要开发并且去化。

城投拿了大量的土地后，一般会分三种情况处理：自主开发、合作开发、暂缓处理。

事实上，很多城投公司对土地开发的迫切性并没有想象中那么强。可以看到截止目前，很多城投拿的地似乎都没看到有入市消息。

如果他们暂时不开发，短期内，他们可以拿土地做抵押，发城投债，快速收回拿地成本，长期来看，则可以等到市场回暖时，将土地挂牌转让。

如果选择开发，必然还是要引入代建方，很多城投系统并没有成熟的市场化开发团队，但是代建费这个板块，在如今国企城投财务风控体系里面也存在bug.

而目前代建行业缺乏标准，这导致很多地方城投代建费用支出难，在费用审批环节很可能审核通不过，很多城投干脆拿了地后会选择暂缓开发.

另外值得关注的是，如果其中城投选择了一家代建方，但是又必须要求代建方找到一个大的资方方可签约，这里面有可能存在被截胡的可能。

比如城投委托代建的项目，大多不太强调开发效率，相反的，更强调安全合规，这一点与追求经济效益的民企代建是截然不同的。

地产代建目前仍处于成长期，业内并不存在统一的行规或标准。说白了就是吃人脉饭，没有资源没有城市沉淀，代建这个赛道几乎就谈不上入门。

国资代建方面，各地的法规不同、政府及企事业单位的风格迥异，都使得代建方很难找到一个放诸四海而皆准的标准化流程。

为什么城投要暂缓处理，一方面是确实没资金没能力，另一方面是对引入代建非常谨慎。

换言之，既要让对方明白“是什么”，还要解释“为什么”。这类委托方对于项目管理一般是抓大放小，粗中有细， 他们要求代建方给出流程或方案都是非常明确的、细致的、可信服的。

现在很多房企进入代建赛道，似乎都是“一窝蜂”，拼价格似乎都是前期重点关注，但是其他内部的系统化思维，几乎很少有人关注。

据地产一品塘深入了解，某代建团队很多项目签约之后基本上就收到了一些定金，后续项目多数都没有任何推进。

市场上充斥着大量低质量，低价格代建项目，看起来签约都红红火火，实际上操盘有销售回款的屈指可数，定金10万如今都可以直接签约的代建方不少。

开发能力不等于代建能力， 从开发商到代建 ， 干的活看上去差不多 ， 但实际上由于关联方增多 ， 代建方在开发产业链中的地位与开发商有所不同 ， 最终代建方和委托方的目标经常不一致 。

最终结果也尴尬 ：代建方旱涝保收 ， 而委托方却亏钱白忙活一场，大家把代建真的当成了“代替客户去建设”这种字眼上去理解。

未来，代建行业的竞争将不仅仅是规模的比拼，更是管理能力、品牌信誉和风险控制能力的综合较量。

代建行业才刚刚开始，看起来前途无量，实则步步惊心，想继续持续的走下去，还得好好锻炼内功。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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