年报解读｜基础物管扛大旗VS增值服务拖后腿！保利物业2024年成绩单背后的行业变局

保利物业（HK06049，股价31.95港元，市值176.79亿港元）仍保持增长趋势。

3月31日，保利物业发布2024年度业绩公告并召开业绩发布会。年报显示，2024年，保利物业实现收入同比增加8.5%至163.4亿元（人民币，下同）；公司拥有人应占年内溢利约14.74亿元，同比增加6.8%；毛利约为29.843亿元，同比增加1.1%；毛利率约为18.26%；经营活动所得现金净额为23.02亿元，同比下降4.7%；每股基本盈利约为2.683元，同比增加7.1%。

不过，若按照去年初保利物业管理层定下的“营收、利润以及新拓单年合同的同比增速均不低于10%；基础物管收入10%以上的增长，社区增值和非业主增值的收入保持稳定”目标来看，这份成绩单并未达到预期。

对于2025年，保利物业管理层在业绩会上表示，“希望在收入以及利润都不低于5%的基础上，去完成一些探索和创新，并且对长期的能力建设做一些深度的沉淀”“接下来在机体自身能力比较健康的情况下，也会积极关注收并购的机会”。

来源：保利物业2024年报

下降的增值服务

基础物管收入增长拉动了保利物业整体营收的上涨。

年报显示，2024年，保利物业实现总收入约163.4亿元，同比增长约8.5%。其中，基础物管服务收入约116.7亿元，同比上升15%，这主要源于在管项目面积的扩大及在管项目数量的增长。

但在基础物管收入增长的同时，保利物业另外两项业务非业主增值服务及社区增值服务，则同比连续两年出现了下滑。

具体来看，非业主增值服务收入约19.6亿元，同比下降约6.4%。对此，保利物业解释称，主要是由于案场协销业务规模有所收缩，以及写字楼租赁业务收入受市场供需动态调整出现下降所致。反映到数据上，案场协销业务、写字楼租赁业务收入分别同比减少9.43%、19.41%。

来源：保利物业2024年报

但得益于工程维修业务的开拓及地产服务链条延伸，保利物业的其他非业主增值服务收入同比提升约9.0%，这也使得保利物业整体非业主增值服务收入下降幅度有所收窄。不过，每经记者注意到，2024年中期，保利物业的其他非业主增值服务收入同比提升约为17.4个百分点，这也意味着保利物业该板块业务收入正在快速下降。

随之而来的则是，保利物业的非业主增值服务毛利大幅下降了19.75%。对此，公司管理层在业绩会上坦言，这对2024年度的整个增长目标形成了明显的压力，“未来一段时间，不排除仍然会受到行业波动的影响”。

此外，2024年，保利物业的社区增值服务板块实现收入约27.08亿元，同比下降3.9%，主要是因为社区消费景气度波动、市场竞争加剧等综合因素导致；毛利相比2023年同期的10.8亿元减少约0.73亿元至约9.97亿元，毛利率则下降了1.55个百分点至36.82%。

在2024年初，保利物业管理层曾提出：2024年公司的营收、利润等同比增速均不低于10%；2024年基础物管收入可以取得10%以上的稳健增长，社区增值和非业主增值的收入保持稳定。

但从2024年的业绩来看，除基础物管收入外，其他目标均未达标。保利物业管理层表示，“2025年希望在收入以及利润都不低于5%的基础上，去完成一些探索和创新，并且对长期的能力建设做一些深度的沉淀”。

“关注收并购机会”

值得注意的是，保利物业在非住宅方面的市拓优势愈发明显。

2024年，保利物业在管项目2821个，在管面积从2023年的7.19亿平方米，净增8400万平方米至8.03亿平方米。其中来自关联方的在管面积净增约2400万平方米，来自第三方的在管面积净增6000万平方米、单年合同金额约30.05亿元。住宅业态在管面积净增2500万平方米，非住宅业态在管面积净增5900万平方米。

其中，关联方交付项目贡献的收入净增7亿元，同比增长11.76%；第三方拓展项目贡献的收入净增8亿元，同比增长19.64%。

对此，保利物业表示，2024年公司市场拓展结构取得多维度改善：核心50城的新拓展第三方项目单年合同额占比达到约79.5%；商业写字楼、城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业五大核心业态的新拓展单年合同金额同比提升约10.3个百分点至约75.9%；单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目达90个。

“物业行业的集中度正在加速提升，这种集中度可能不是面积、规模层面的，而是收入、利润层面的。”中物智库高级研究员宋子谦表示，头部物业公司正在垄断市场上的优质住宅、非住宅项目，创造越来越多的收入和利润。而其他中小物业公司可能会管理着大量的普通项目，并持续受到收缴率差、利润率低、投诉高的影响，进而使得收入和利润持续保持在低位。

来源：保利物业2024年报

在保利物业的收入构成中，来自保利发展与第三方贡献的收入占比差距，由2023年同期的17.8个百分点进一步缩小至14.6个百分点。具体来看，由保利发展带来的收入达66.87亿元，占比57.3%；而第三方贡献的收入为49.87亿元，占比42.7%。

但需要注意的是，仅就住宅物业收费情况来看，保利物业的第三方拓展项目收费依然较低。2024年保利物业在管住宅社区的平均物业管理费单价为2.41元/平方米·月，同比增加0.1元/平方米·月。其中来自保利发展收费单价同样增加了0.1元达到了2.51元/平方米·月；而第三方则仅增加了0.05元至1.87元/平方米·月。

“当前市场的拓展已经从单一的、市场信息获得的竞争，逐步演变为企业综合能力的全方位竞争。对企业的服务力、产品力和品牌力，都提出了更高的要求。”保利物业管理层表示，在经过了几年的市场化沉淀以及自身内功的建设，“接下来在机体自身能力比较健康的情况下，也会积极关注收并购的机会。不管是在细分领域，还是增值服务，我们都会用更加开放、更加积极的态度去引入团队和资源，形成更好的协同与合作”。

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