法拍房竞拍成功后能反悔吗？

法拍房竞拍成功后，

发现自己没有购房资质无法办理过户，

而后又认为房屋违章搭建存在瑕疵，

遂要求撤销拍卖。

法院会如何处置？

案情简介

余先生为了与女友结婚一直在上海物色婚房，他看中了一套性价比高的法拍房，于是向法院支付拍卖保证金262万元。随后余先生通过竞价拍得涉案房屋，成交价格为2,791.40万元。拍得房屋三天后，余先生即和女友朱小姐登记结婚，并付清了全部购房款。

余先生买了房，也领了结婚证，可谓人生圆满。但他迟迟未能向法院提交该房屋所在地的房地产交易中心出具的房屋交易审核情况通知书。法院向他调查时，他表示在竞拍房屋前曾仔细看过拍卖公告，因轻信中介的话，自以为有购房资格故参与竞拍。实际上余先生没有在沪购房资格，因此无法登记为该房屋的权利人。

如果因余先生自身原因无法办理过户登记，将按悔拍处理，不仅拿不回保证金，还可能要承担重新拍卖造成的差价等费用。

于是余先生又提出，他与朱小姐已经结婚，夫妻二人共同购买涉案房屋符合在沪购房政策，申请将涉案房屋过户至他与朱小姐名下。

实际上，余先生以个人名义竞拍涉案房屋，买受人为其个人而非其与朱小姐夫妻二人，故对余先生的要求不予准许。余先生构成悔拍并应承担相应法律后果。

余先生随即以涉案房屋实际违章搭建与拍卖公告描述不符，存在瑕疵，让他产生重大误解为由要求撤销拍卖。

裁判结果

法院认为，拍卖公告中已经完整公示涉案房屋所在地房屋土地管理局登记的违法建筑信息，并特别提示“标的物以实物现状为准，法院不承担本标的瑕疵担保责任。有意者请亲自实地查看，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”。

余先生确认其在竞买前已经看过竞买公告，并实地查看过涉案房屋，对涉案房屋现状应为明知。余先生在竞价成功后，已经拆除涉案房屋的部分违法建筑，并未对拍卖公告公示的违法建筑信息与房屋现状不符提出异议。

在余先生未能通过房屋购买资格审核后，法院向他进行多次调查，他也未对拍卖提出异议，直至法院对他按悔拍处理时才提出撤销拍卖的申请。

上述事实足以证明他对涉案房屋存在重大误解的主张不能成立。

最终，上海市长宁区人民法院作出执行裁定，驳回异议人余先生的异议请求。余先生仍要承担悔拍的法律后果。余先生未提出复议，执行裁定已发生法律效力。

法官提示

司法拍卖的程序严格遵循法律规定，具有司法权威性和强制力。司法拍卖绝非普通商业交易，参与竞拍务必审慎：

一

竞拍人在参拍前需审慎阅读公告、实地看样、了解标的物现状、评估自身经济能力和购买资格等，经过充分评估后再决定是否参与竞拍，切莫因“一时冲动”和“侥幸心理”而将法拍程序当作普通的商品买卖。

二

竞拍成功后不得以“资金不足”“价格偏高”“房屋与预期不符”等理由反悔。悔拍将导致保证金不予退还，若重新拍卖价款低于原成交价，差额部分需由悔拍人补足。

三

司法拍卖应严格遵守诚信原则，全程公开透明，任何虚构资格、串通竞价或恶意抬价行为均属违法，一经查实将追究法律责任。

董隽

执行裁判庭 庭长

严炜

执行裁判庭 法官助理

供稿 | 执行裁判庭

编辑 | 金文斌 谢钱钱