财面儿·年报深解｜盈利攀升 中国金茂的“进”与“新”

楼市仍在深度调整中。2024年全年，新建商品房销售面积较上年下降12.9%，新建商品房销售额较上年下降17.1%。

当下，中国房地产市场正经历深刻变革，消费者购房习惯、行业经营模式，以及产品创新方向都发生了显著变化。在这一过程中，能够敏锐洞察市场形势，将高品质作为核心竞争力的企业，更有望穿越周期，走出独立行情。中国金茂，凭借精准投资、高效运营、以及产品升维，向投资者交出了高质量成绩单。

2024年财报显示，中国金茂实现股东应占溢利约10.65亿元，去除投资物业公平值损益后股东应占溢利达13.33亿元，毛利率同比上升3个百分点。金茂累计取得签约销售额983亿元，行业排名较2023年提升一位至第12位，保持第一梯队。

对于这份成绩单，管理层在年报中表示，行业仍将处于筑底过程中。公司将坚定“盘活存量、做优增量”策略不动摇，系统提升全链竞争力，以破常规思维、非常规之举、超常规成效，推动公司跨越行业周期、实现更高质量转型发展。

（中国金茂2024全年业绩发布会现场）

稳中有进 足够高的安全阈值

3月25日，中国金茂发布了2024年全年成绩单。这一年，中国金茂在面对市场调整时表现出色，展现了强大的周期应对能力。

数据显示，中国金茂所有者应占溢利同比增长达到115%，若未计及投资物业公平值亏损（已扣除递延税项）的公司所有者应占溢利较上年度增加120%。整体销售毛利率为15%，较上年的增长3个百分点。“毛利率增长主要系城市运营与物业开发毛利率增长所致。”中国金茂表示。

在如今行情下，保持利润的增长实属难得。不仅如此，中国金茂管理费用、销售费用、财务费用全面下降，同比降幅分别达25%、23%、16%。这也意味着中国金茂成本控制得法，在成本管理和运营效率上具有高水平的管控能力。

数据显示，2024年，中国金茂平均融资成本较去年同期下降约50个基点，年底债务总额同比减少约50亿元。且融资渠道多元畅通，境内新增融资平均成本为2.87%，开发贷利率维持1.8%-2.5%的低水平[傅雪萌1] 。

管理层在业绩会上还表示，2024年，中国金茂保持了“三道红线”全绿档，并在优化境内外债务结构方面取得显著成效。

债务结构持续优化，融资成本保持低位。“优等生”如中国金茂，一贯首先是稳字当头，然后才是稳中求进，稳健且安全的财务状况，成为其穿越市场周期的“稳定器”，也为中长期的投资与发展预留了充足的空间。

此外，面对快速变化的市场环境，中国金茂多元协同，稳步发展品质服务、精品持有、建筑科技等多元业务，轻资产板块表现尤为突出，进一步增厚了公司的“安全垫”。

在轻资产服务上市平台方面，2024年，金茂服务营业收入29.66亿元，同比提升9.7%；净利润3.84亿元，同比提升12%。

在重资产REITs上市平台方面，2024年3月，华夏金茂商业REIT作为国内首批消费类基础设施公募REITs上市，至今已经完成三次超预期分红，股价显著上升。

中国金茂在手持有资产优质，2024年合计收入34亿，在营总建面约300平方米。长沙金茂大厦等多个优质持有项目问世，为REITs平台储备了更多优质资产。

（长沙金茂大厦实景图）

中国金茂在财报中表示，公司契合行业向存量市场发展趋势，加速物业服务业务增长，着力打造商业、酒店、公寓差异化轻资产管理能力，形成业绩增长极，构建面向未来的核心竞争力，形成抵御周期波动的金茂发展新模式。

“好房子”时代 持续进阶的产品方法论

当下，房地产行业回归产品本质，“造好房子、卖好房子”已成为主流房企的普遍共识。

财报显示，2024年，中国金茂累计完成34个城市48个项目共3.7万套房屋交付，客户满意度持续保持行 90分位领先水平。住宅公寓产品平均签约单价达2.2万元/平方米，优质产品成为利润持续增长的有力引擎。

为何中国金茂能够逆势热销？

面对不断变化的新形势，中国金茂从客户研究与需求的洞察出发，焕新升级并推出四个产品线：“金（府）、玉（璞）、满、堂（棠）”。

作为中国金茂旗下明星产品，“金茂府系”历经14年迭代，已进化至3.0 版本。该系列凭借12大科技系统，为用户打造绿色健康、智慧科技的高品质居住方案，是获得国内外绿色认证最多的产品系，目前已落子全国29城74府。

（天津体北金茂府实景图）

数据显示，新推出的金茂府3.0产品市场反响热烈。去年9月，天津体北金茂府作为首发作品亮相，首次开盘成交超15亿元。今年3月，上海中环金茂府首开，266套房源售罄。而这仅是冰山一角，2024年，杭州上城金茂府，四开四罄；苏州狮山金茂府首开拿下网签金额、面积双冠军；南京桃园金茂府三开三罄，去化速度位列南京新盘第一。此外，宁波明湖金茂府、西安科技路金茂府等项目同样热销，成为各地高端改善市场标杆。

除经典之作“金茂府系”外，中国金茂打造多条特色产品线，进一步丰富市场选择。“璞”系巧妙融合东方韵味与国际风格，在设计中强调艺术感。2024年，首个项目西安璞逸曲江创下七开七罄的成绩，累计热销50亿；“满”系聚焦时尚、精致与潮流元素，是为城市新贵家庭和高级白领、时尚达人打造的产品，成都的金茂天鹭满园和三亚的天鹭满湾均受到了市场热烈追捧；“棠”系以全龄友好型社区为核心，营造家庭陪伴、亲子共同成长的活力氛围，克而瑞数据显示，首个棠系项目天津上东金茂晓棠，同时获得2024年天津市商品房成交面积&成交套数年度双冠军。

可见，中国金茂敏锐洞察近年来不同消费群体对居住品质的改善需求，通过创新性的多元产品线，构建覆盖多层次的产品矩阵。凭借精准的市场定位和持续的产品创新，逐步成为市场的主流引领者，在激烈的行业竞争中稳固地占据领先地位。

金茂的土储版图 深耕聚焦高潜能城市

财报显示，2024年，中国金茂实现签约销售额983亿元，68%的销售额来自华北和华东区域，90%来自一二线高能级城市。

2024年，中国金茂加大投拓力度，精准获取核心城市核心地段的22个优质项目。截至2024年底，中国金茂累计未售货值约2800亿，63%集中在华北及华东等经济发达区域，87%位于一二线城市。

管理层在业绩会上表示，公司坚持“聚焦核心城市、核心板块”的投资策略，新获土地在一二线城市占比达90%，府系及璞系两条高端改善产品线的项目货值占比65%。

（成都金茂璞逸锦江实景图）

在上海，金茂于一日之内成功竞得宝山区3幅优质地块，这些地块所处地段优越，周边交通、商业、教育等配套一应俱全，更因金茂的入驻而备受瞩目。在天津，金茂摘得河东工大地块，这一区域作为天津楼市的重要一环，正通过一系列高品质住宅项目的规划与建设，逐渐成为购房者和投资者的新宠。

在长期深耕的热门板块，如郑州、长沙、西安等地，中国金茂亦有所斩获。以长沙为例，金茂成功竞得湘江北、梅溪湖二期两大热门板块土地，此前金茂以强大的城市运营能力，将梅溪湖从葡萄园打造为长沙最具活力的都市片区，此次金茂再度布局梅溪湖二期，无疑将为该区域带来更多的资源与活力。

土地是开发商的弹药，从中国金茂土储布局来看，核心城市群和高能级城市的优质土储，意味着公司拥有更具价值的开发资源，助力中国金茂在竞争激烈的房地产市场持续保持优势，构建强大的发展势能。

中国金茂表示，公司将在加快构建房地产发展“新模式”方面探索布局。继续坚定中国领先城市运营商战略定位，聚焦核心城市、核心地段，聚焦高端改善产品，继续围绕“绿色健康、智慧科技”打造金茂特色的“好房子”，构建主业技术护城河，不断巩固品质发展优势。