最高法院:案外人房产因自身原因未办理过户,能否诉请排除执行?|保全与执行

最高法院: 案外人房产因自身原因未办理过户, 能否诉请排除执行?

阅读提示：当案外人的房产因自身原因未及时办理过户手续，被执行法院当成被执行人的财产列入强制执行范围，此时案外人能否向法院主张排除强制执行？本文通过一则最高法院发布的案例对该问题进行解答。

裁判要旨

案涉房屋因案外人自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对案外人享有物权期待权的认定。执行异议之诉中查明案涉房屋确属案外人所有的，应予以排除执行。

案情简介

一、2004年9月7日，时某公司与陈某亭签订《商品房买卖合同》，将该房屋以443688元出售给陈某亭，陈某亭依约向时某公司支付了全部购房款，时某公司亦向陈某亭实际交付了该房屋，陈某亭也实际缴纳过该房屋有线电视费用、物业管理费用、基础建设配套费、水电费等相关费用。

二、陈某亭在收房后将该房屋委托给时某公司进行出租，双方至今未办理房产变更登记手续，案涉常熟市海虞南路某号22-A的房产仍登记在时某公司名下。

三、苏州中院在执行住某公司与时某公司建设工程施工合同一案过程中，于2014年7月21日作出（2014）苏中执字第0191号执行裁定书及执行协助通知书，查封时某公司名下位于常熟市海虞南路某号22-A室等12套房产。

四、后陈某亭以常熟市海虞南路某号22-A室系其所有，向苏州市中级人民法院提起执行异议。

五、苏州中院于2017年3月16日作出（2014）苏中执异字第00026号执行裁定：陈某亭提供的相关证据并不能证明其未办理过户非因自身原因，反而提出未能办理产权登记手续的原因是自身工作繁忙以及没能找到办理房产证的资料；陈某亭的异议理由没有法律依据，该院不予采纳。苏州中院遂裁定驳回陈某亭提出的执行异议。

六、陈某亭据此提起诉讼。一审、二审法院均以“陈某亭未能提供证据证明案涉房屋没有过户系非因自身原因所造成，不能依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定排除执行”为由，驳回陈某亭的诉讼请求。

七、陈某亭向最高法院申请再审。最高法院审查后撤销原审法院的判决，支持陈某亭的诉讼请求。

裁判要点及思路

本案的争议焦点：案外人的房产因自身原因未及时过户，能否诉请排除执行？最高法院的裁判要点如下：

1.案涉房屋不属于时某公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围

基于本案已查明的事实，陈某亭与时某公司所签《商品房买卖合同》已经基本履行完毕，陈某亭也实际缴纳过该房屋有线电视费用、物业管理费用、基础建设配套费、水电费等相关费用。尽管陈某亭在收房后又将该房屋委托给时某公司进行出租，但没有证据证明陈某亭与时某公司恶意串通或者存在其他利害关系。住某公司作为时某公司债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿时某公司所欠债务，除非住某公司有证据证明陈某亭与时某公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对时某公司责任财产范围的认定。

2.陈某亭对案涉房屋享有的物权期待权与住某公司的普通金钱债权相比，应予优先保护

陈某亭基于《商品房买卖合同》及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对时某公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。而住某公司对时某公司享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。

基于本案已经查明的事实，陈某亭至少在形式上已经符合司法解释“业主”的界定，只是由于尚未办理不动产物权登记，其作为“业主”对案涉房屋的处分权能尚受到一定限制，但陈某亭对案涉房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。陈某亭所享有的权利在内容和效力上已经超过了住某公司享有的普通金钱债权，在没有证据证明陈某亭物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于住某公司的普通金钱债权予以保护。

3.至于案涉房屋因陈某亭自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对陈某亭享有前述物权期待权的认定。但基于一、二审判决查明的事实，陈某亭怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋后多年不办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况由其承担本案一、二审诉讼费用，以示惩戒。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1.人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。

2.案外人执行异议与执行异议之诉具有一定的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

法院判决

以下是贵州高院在“本院认为”部分的论述：

本院认为，本案再审审理的重点问题是：陈某亭对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。

（一）关于本案法律适用的问题

本案中，一、二审法院在审理该执行异议之诉时，依照《执行异议和复议规定》的相关审查标准，以案涉房屋系酒店式公寓，具有投资属性，陈某亭购买后即委托时某公司对外出租，并非用于居住，且因自身原因未能办理过户登记为由，认定陈某亭不符合第二十八条、第二十九条规定所列条件，对其排除强制执行的请求不予支持。对此，本院认为：

案外人执行异议与执行异议之诉虽具有一定的关联性和共通性，但二者分属于不同的诉讼程序，其功能并不相同。相应地，对案外人民事权益的审查原则和审查标准也不尽相同。执行异议作为执行程序的一部分，其制度功能在于快速、不间断地实现生效裁判文书确定的债权，其价值取向更注重程序效率性，同时兼顾实体公平性。基于这一目标，执行异议程序更侧重于对执行标的上的权利进行形式审查，人民法院执行部门主要根据执行标的的物权登记、实际占有等权利外观来认定执行标的的权属，并作出应否予以执行的判断。而执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。

由此，基于二者的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。若案外人异议符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行的认定标准，人民法院在执行异议之诉中就要支持案外人的异议请求。同时，基于二者审查方式和判断标准的不同，在案外人异议不符合或者不能完全符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不能当然认定案外人的异议请求不能成立，而应该根据《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。

（二）关于陈某亭享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题

本院认为，针对陈某亭对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被执行人时某公司的责任财产范围，异议人陈某亭、申请执行人住某公司及被执行人时某公司对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断。

1.案涉房屋不属于时某公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围

人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。

就本案而言，住某公司申请查封、执行的案涉房屋，系被执行人时某公司开发建设的酒店式公寓。基于本案已查明的事实，2004年9月7日，时某公司与陈某亭签订《商品房买卖合同》，将该房屋以443688元出售给陈某亭，陈某亭依约向时某公司支付了全部购房款，时某公司亦向陈某亭实际交付了该房屋，陈某亭也实际缴纳过该房屋有线电视费用、物业管理费用、基础建设配套费、水电费等相关费用。尽管陈某亭在收房后又将该房屋委托给时某公司进行出租，但没有证据证明陈某亭与时某公司恶意串通或者存在其他利害关系。在此情况下，陈某亭与时某公司所签《商品房买卖合同》已经基本履行完毕。时某公司作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助陈某亭办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离时某公司责任财产范围，时某公司因全额收取了陈某亭支付的购房款，其责任财产并未因此减损，时某公司业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。住某公司作为时某公司债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿时某公司所欠债务，除非住某公司有证据证明陈某亭与时某公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对时某公司责任财产范围的认定。

2.陈某亭对案涉房屋享有的物权期待权与住某公司的普通金钱债权相比，应予优先保护

如前所述，陈某亭基于《商品房买卖合同》及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对时某公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。而基于江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0197号生效民事判决，住某公司对时某公司享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。

虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。就本案而言，案涉《商品房买卖合同》的成立和生效意味着买受人陈某亭有权请求时某公司依约交付所购商品房，该请求权作为一般合同债权与住某公司同样基于合同享有的普通金钱债权并无二致，没有优先保护的权利基础。但陈某亭在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。时某公司作为出卖人因买受人陈某亭依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，陈某亭对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，陈某亭可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。

实际上，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”；《中华人民共和国物权法》第六章第七十条、第七十一条、第七十二条中关于“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；……业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”等规定，基于本案已经查明的事实，陈某亭至少在形式上已经符合上述司法解释对“业主”的界定，只是由于尚未办理不动产物权登记，其作为“业主”对案涉房屋的处分权能尚受到一定限制，但陈某亭对案涉房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。陈某亭所享有的权利在内容和效力上已经超过了住某公司享有的普通金钱债权，在没有证据证明陈某亭物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于住某公司的普通金钱债权予以保护。

至于案涉房屋因陈某亭自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对陈某亭享有前述物权期待权的认定。但基于一、二审判决查明的事实，陈某亭怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋后多年不办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况由其承担本案一、二审诉讼费用，以示惩戒。

案件来源

陈某亭、上海市住某建设发展股份有限公司再审民事判决书【最高人民法院 （2019）最高法民再49号】

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

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本期主编

执行主编 黄绍宏律师 北京云亭律师事务所

责任编辑 法丽 微信号：17310145421

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