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《越秀江湾潮起》

2024 年 12 月 23 日，越秀以 20.23 亿元成功竞得海珠大干围地块，楼面价为 33501 元 /㎡。该地块此前为商业用地，经历了一系列的调整与收储流程。

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2024 年 10 月 18 日，地块由商业用地调整为居住用地；11 月 13 日，被广州土发中心收储，越秀地产因此获得 15.29 亿元现金补偿；11 月 18 日，调规后的地块重新挂牌出让，并于 12 月 23 日成功出让。整个出让过程紧凑高效。

此地块原属于越秀・天荟江湾项目内部组团，位于 AB 组团和 EF 组团之间。越秀・天荟江湾地块分为 ABCDEF 地块，其中 AB 地块已建成天荟江湾公寓项目，E 组团地块打造了越秀・天荟江湾 | 天樾江景大平层，F 地块正在打造商业 MALL。

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如今，该地块正式命名为越秀江湾潮起。

基本信息

项目总用地面积 15489㎡

计容建面 60398㎡

绿化率 20.29%

容积率 4.17

建筑密度 33.85%

规划户数 443 户

车位数 733 个

车位比 1：1.47

项目规划建设 4 栋 37 层住宅楼，分高低区设计，梯户比和户型有所不同，还规划了党群服务站、社区日间照料中心等多项公建配套设施 。

交通配套

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交通优势是越秀江湾潮起的一大亮点。项目距离在建的 10 号线大干围站直线距离约 650 米，10 号线预计今年通车，通车后可直达中大、五羊邨、体育西等核心区域，快速串联天河、越秀、海珠、荔湾四大组团中心区，为居民的日常通勤和出行提供极大便利。

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在自驾方面，项目北侧为一横路，南侧为环岛路，临近广州环城高速。环岛路作为海珠的重点建设项目，是海珠的文脉、江脉和产业大动脉，一旦贯通，将激活海珠 “产 - 商 - 居” 内循环，加强各板块之间的联系。

目前，天荟江湾・天樾前方道路已通车，剩余 100 米断头路官方计划年内完成临时道路贯通，海珠湾隧道预计今年开通，届时开车到广州南站仅需约 15 分钟。

教育配套

项目周边教育资源丰富，500 米范围内规划有一所 66 班完全中学。

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1 千米范围内有广州第九十七中学，1.5 千米范围内有南武小学等，距离地块约 2 千米处还有海珠外国语实验中学附属第二小学。不过，具体学区划分需等待相关部门确定。

生活配套

越秀江湾潮起的生活配套十分丰富。项目临近珠江后航道，拥有稀缺的南向江景资源，步行约 300 米可直达滨江公园，业主可以在这里享受江风、散步、观赏船只和日落。

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旁边的广百海港城已于 2023 年 12 月 12 日正式封顶，预计今年年底开业。这是广州首个大型滨江海港城，集商务办公、休闲购物、酒店于一体，计划引进奢侈品牌旗舰店、生态写字楼、五星级酒店等多种业态，能满足业主家门口吃喝玩乐的需求。

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南部江面还规划建设游艇码头，临江将建环岛路，不仅改善交通，还为业主提供了跑步健身的好去处。此外，周围还有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处共建配套，日常生活十分便利。

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户型鉴赏

项目共规划 4 栋住宅楼，均为 37 层，分高低区设计：

• 低区（3 - 24 层）：采用 2T4 设计，包含 90 - 120 - 160㎡户型。
• 高区（25 - 37 层）：采用 2T3 设计，包含 120 - 160 - 190㎡户型。高低区电梯分开运行，如同写字楼的设计，减少了业主等电梯的时间，提升了居住舒适度。

项目为新规户型，阳台占比可达 20%，预计使用率突破 100%。

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地块还鼓励通过屋顶绿化、立体绿化、平台花园等多种方式提高绿化覆盖率，若能实现，整个小区有望成为立体花园社区。

不过，由于越秀天荟江湾和广百海港汇的部分遮挡，预计 20 层以上的住户可享受望江景观。

优劣势分析

优点

1. 产品优势明显：作为南洲板块内首个亲江的新规项目，阳台占比高，实用率超 100%，相比周边二手房，产品竞争力强。
2. 江景资源稀缺：拥有南向江景，项目做高低分区设计，低区打造偏改善产品，高区为江景大平层，满足不同面积需求段，定价灵活，市场接受度高。
3. 商业配套完善：旁边的广百海港汇是大型滨江海港城，业态丰富，能为业主提供便捷的商业服务和高品质的生活体验。
4. 交通便利：距离 10 号线大干围站较近，10 号线开通后可快速到达多个城市核心区域，自驾出行也可借助周边道路快速通达各处。

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