深圳的房票姗姗来迟，谁是受益者？

“房票本质上是债务转移，将拆迁成本转化为未来的土地收入，顺便制造购房需求。”

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

2月，吴老师在中写道：我们认为，如果在接下来的两三个月里，能够在“城中村改造”和存款利率下调两端同时下手，风声鹤唳的早春或许能真正地春暖花开。

2025年，中国楼市进入企稳的一年，“城中村改造”大力推进的背后，房票制度也在如火如荼地进行着。

最后推出的一线城市

3月26日，深圳市住房和建设局发布了《关于规范城市更新实施工作的若干意见》的通知，将加强计划统筹管控，除工改普通工业以及以建设保障性住房为主的以外，审慎新增城市更新单元计划，于2025年4月9日起施行，有效期三年。

自北上广后，最后一个一线城市深圳也推出了房票制度——

2015年，安徽省安庆市首次推出房票政策，随后逐渐蔓延至二三线城市，最终进入一线城市。2024年1月，广州荔湾区石围塘征拆项目发出首张房票，7月，北京发布《北京市通州区房票安置实施方案（试行）》征求意见稿，8月，上海金山区金山卫镇发出上海首张房票。

那么，什么是房票制度？为什么大小城市纷纷选择推进这一制度？

通俗来说，房票制度就是一种拆迁补偿方式。以往，在进行城市更新或棚改时，被拆迁的居民通常会面临两种安置方式：一是政府提供安置房，二是政府给予货币补偿，而房票制度就是介于这两者之间的第三种方式——

政府不直接提供安置房，而是给拆迁户发放“房票”，凭借房票，拆迁户可以在特定时间、地域和范围内购置商品房（含住宅、非住宅房源和政府持有房源）。

不同地区的房票政策规定不同，以日前刚启动安置试点的漳州为例：

“房票”自开具之日起，使用期限为12个月；凭“房票”在规定区域内购买新建商品住房，可以享受相应的购房补助；持票购房时，可以免交订、定金；“房票”金额和购房补助金额都可以作为等额的购房款来使用，不足的部分，群众可以选择通过现金或按揭贷款的方式补足。

对政府、开发商、拆迁村民三方而言，房票制度都存在一定优点——既保障了被拆迁居民的合法权益，又能消化城市的存量房产，还能提升城市更新效率。

市民凭房票在房展会上挑选房源

目前，房票制度在不少库存房较多、市场较冷的二三线城市较为普遍，这些城市希望通过房票把拆迁户的购房需求引导到市场上，以此来去库存、稳楼市。

据不完全统计，全国已有超过60个城市提出房票安置。

不过，和二三线城市不同，一线城市推行房票制度更多是为了配合城市更新，解决规模较大的拆迁安置问题，以及城市区域发展不平衡问题。以深圳为例：

首先，深圳城中村改造规模庞大，原地安置难度高，政府难以快速提供大量安置房，而深圳房价又高，拆迁补偿涉及的资金巨大，直接发放货币补偿可能会引发资金外流，比如拆迁户选择把资金投入股市、异地买房甚至挥霍。而房票可以起到“锁定购房需求”的作用，让补偿款继续流入本地房地产市场，稳定房价。

其次，58安居客研究院院长张波表示，深圳教育资源集中的福田、产业升级的南山和宝安等区域市场热度较高，呈现出供不应求的态势，而龙岗、坪山等外围区域的楼市则流动性较弱。房票制度可以有效引导居民购房需求，解决结构性供需不平衡问题。

总而言之，深圳此次推出房票制度，意味着这一模式已经从房地产市场的调控手段逐渐演变为城市更新的重要工具。正如吴老师所言：“房票”仅仅只是一个技术手段，它的效力取决于“城中村改造”的实施力度。

深圳，建设中的楼盘

有待完善的房票制度

“拆迁了你想要钱还是要房？”

这个经典而又争议不断的问题背后，是居民对拆迁房和安置房价值的评估。虽然房票制度既不发钱也不发房，但依然逃不过补偿价值评估、法律属性认定等关键难题。

北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，目前的房票制度在补偿价值评估方面缺乏统一标准——房票面值通常是以政府指导价为基础的，但市场价是根据供需情况不断变动的，若指导价低于实际市场价，拆迁户可能面临购房资金缺口，进而引发纠纷。

更重要的是，目前房票的法律性质尚不明确，房票制度的配套规则也还未完善。

法律性质方面，不同地区、不同法院对房票的认定存在分歧。部分法院将房票视为“行政协议”，要求政府承担兜底责任，而也有一些法院认定房票为民事合同，由被征收人与开发商自行协商。这种裁判标准的差异，可能导致同类案件在不同地方出现不同判决。

此外，房票在执行过程中，如果出现财政资金不到位、开发商因资金链断裂无法履约等情况，拆迁户的权益将难以保障。

“白袍翁”公众号联合创始人、上海楼市意见领袖白小姐也提到，房票本质上是债务转移，将拆迁成本转化为未来的土地收入，顺便制造购房需求。因此，如果房企爆雷或项目烂尾，持票人的房产将无法律保证。

配套规则方面，房票的流转和使用范围仍需进一步明确，否则将带来各种纠纷，例如，按漳州规定，“房票”是可分开核发、可转让、可追加、可继承的，如果相关规则不完善，可能出现“一房多卖”或产权登记纠纷。

深圳，建设中的楼盘

老居民新居民，都是购房主力军

房地产市场的企稳与回升无法只依靠一部分人的努力，如果说房票制度聚焦于老居民，许多专家认为，政府应该继续放松限购，为想要在一线城市购房的新居民“松绑”。

毕竟，城市更新的真正意义，不在于简单地拆与建，而是在于如何在变革中保持平衡，如何通过细致入微的政策为每一位居民提供尊严。

张波表示，对于一线城市来说，市场分化依然明显，今年更值得关注的政策是限购的优化，尤其是外围区域限购的大幅度优化。如果上海外围外、北京五环外都可以完全取消限购，对房地产市场的拉动作用会更好。

同时，政府可以大幅度降低一线城市核心区域“老破小”类房源的购房门槛，鼓励市场进一步发挥自我修复能力。

财经评论员刘晓博也持类似观点，他指出，一线城市，尤其是北上深应该进一步放松楼市限购，比如北京可以考虑取消五环外的限购，上海可以考虑取消外环外的限购，深圳可以考虑取消核心区140平方米以上户型的限购……

展望未来，刘晓博认为今年楼市还会有以下利好：继续降准降息、降低公积金贷款利率、政府加大对存量房的收储力度、回购闲置土地力度加大。

最后，我们邀请了几位大头，进一步表达他们的观察与核心观点。

大头有话说

刘晓博

财经评论员

公众号“刘晓博说财经”

深圳宣布建立房票制度，在四大一线城市中是比较晚的。此前上海青浦、金山，北京通州，以及广州都已经宣布要建立房票制度，有些地方还出台了比较详细的规定，而深圳目前还比较笼统，具体办法有待发布。因此，深圳市目前的房票制度还不好跟其他城市做比较。

但是，由于每个城市之前在旧改、棚改、城中村改造中的做法不同，所以对房票制度的接受程度也不同。深圳此前一般原地安置，此次给房票让原住民换地方住，难度有点大，需要有诱人的奖励机制。

我认为，房票制度有点类似于2016—2017年的货币棚改（指政府直接以货币形式补偿被拆迁的棚户区居民），可以对比来看。

首先，和货币棚改一样，房票制度如果量足够大，对楼市刺激作用是很大的，并且，征收旧房之后获得的土地，往往要几年后才会出让、建房。

其次，跟货币棚改相比，使用房票安置有两个好处：第一，可以把拆迁户获得的补偿，限制在特定地区、特点时间段内使用，避免资金外溢；第二，房票使用是有周期的，可以缓解地方政府征地拆迁中的资金压力。

深圳楼市由于价格高、杠杆率高，所以在这一轮调整中跌幅较大、恢复较慢。但去年四季度以来，深圳楼市回暖显著，尤其是今年1—2月，成交面积同比大增了117%，名列全国第一。房票制度的推出，有利于进一步推动深圳楼市的回暖。

张波

58安居客研究院院长

对于不同城市而言，虽然房票制度本身的作用和效力存在一定相似性，但侧重点会有所不同。例如，广州属于一线城市中城中村改造规模较大的，并且外围区域的去化压力大，因此房票的覆盖面也会更大；而北京则侧重于聚焦非首都功能疏解与职住平衡，因此只在通州区试点了房票，未来方向还是以疏解为主，并会结合文化保护，因此不会大规模推进房票制度。

深圳本次房票制度的落地，是在推动城中村改造的基础上，有效响应国家“消化存量房产、优化增量住房”的调控方向。并通过与税收、融资、规划等相关政策的协同推进，更规范化、灵活化推进城市更新工作，对于房地产市场长期稳定将起到重要作用。

房票制度本身是利好新房的，并且，如果城市更新的规模大、推进速度快，房票制度能发挥的作用也会更大。换言之，房票制度本身的效能要依靠城市更新。

白小姐

“白袍翁”公众号联合创始人

上海楼市意见领袖

作为政府统筹房源的市场化工具，房票制度的设计堪称精妙，不但减少了安置房建设的财政支出，还让手握房票的拆迁户成为了精准的买房客户。

过去旧改拆不动，主要是因为拆迁户和开发商的利益死结，而房票制度破了这个局——它平衡了政府、开发商、拆迁村民三方的利益。

短期来看，这一政策对深圳消化商办及滞销住宅库存有着非常大的作用，可能还会为2025年深圳房企土拍的热情加一把火；长期来看，房票制度对旧改周期的优化作用也不小。

不过，目前来看，房票制度也存在许多需要优化的地方。例如，房票只能购置指定区域的新房，不能购买二手房，对于购房者而言，可选择的范围比较小，并且，房票存在时间期限，可能会给购房者带来压力，导致他们仓促选房。

未来，房票制度的配套政策可以进一步完善，将货币化安置与房票安置结合，提升民众使用房票的积极性，加快城中村改造节奏。

参考资料：

1.《全市首个“房票”安置试点启动 满足多样化安置需求》，东南网

2.《事关城市更新，深圳“房票”要来了》，证券时报

3.《一线城市房票政策分析——政策情况和市场意义》

4.《当地方政府开始发“房票”》，市场资讯

本篇作者|蒋紫涵| 采访 |林波|

主编|何梦飞|图源|VCG