年报解读 | 华润置地：多元生态协同下的韧性增长与城市运营商的战略跃升

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2024年的中国房地产行业，在深度调整中加速分化，头部企业从“规模军备赛”转向高质量发展的综合实力比拼。华润置地（01109.HK)于3月26日发布年报，年报显示:全年综合营业额2788.0亿元，同比增长11.0%；核心净利润254.2亿元，其中经常性业务利润首度突破百亿，达人民币103.4亿元，对公司核心利润贡献占比同比增长6.3个百分点至40.7%；现金储备1332.1亿元创历史新高，加权平均融资成本降至3.11%，创历史新低、稳居行业最优水平。

该年报数据显示出华润置地作为央企标杆穿越周期的财务定力。华润置地围绕"城市投资开发运营商"的战略定位，通过"3+1"业务生态打造两大增长曲线，构建可持续发展蓝图。

稳健底盘重构：百亿级稳定利润的全新蜕变

在行业估值体系从“规模导向”向“现金流+运营力”转型的当下，华润置地凭借千亿级现金储备、强大运营实力保障下的百亿级经常性业务利润，筑牢安全护城河。

2024年，华润置地经常性业务核心净利润首次突破百亿大关，达人民币103.4亿元，贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7%。

华润置地2024年经常性业务（“经营性不动产业务+轻资产管理业务+生态圈要素业务”这三大非开发领域的业务合集）净利破百亿，是本次华润置地年报最亮眼的数据之一。该数据代表华润置地在开发增长曲线之外，已成功建立了能够持续发力的第二增长曲线，具有多方面重要意义：

一是以利润结构质变弱化周期波动影响。这意味着，华润置地的利润却已不再过度依赖房地产销售，而能够通过多元业务协同创造更稳定收益，增强了穿越周期的韧性。当传统开发业务毛利率持续承压下行，华润置地的经营性不动产业务却能以接近70%的高毛利率扛起利润率大旗，轻资产管理业务毛利率也同步提升至32.9%——由此而形成的全新经常性利润“安全垫”，能有效对冲开发业务的周期性波动。这种“开发输血、运营造血”的良性循环，使华润置地在行业深度调整期仍能保持业绩韧性。

二是佐证其第二增长曲线明确成型并蓬勃发展。通过购物中心、写字楼、租赁住房等业务的精细化运营，华润置地实现了从“卖房子”到“卖服务卖运营”的转型。2024年，华润置地购物中心零售额达1953亿元，出租率97.1%，经营利润率61%；写字楼平均出租率75%，租赁租房业务实现营业额8亿元，运营指标全线飘红，表明资产运营已成为新的增长极。

三是在资本市场助力公司估值逻辑重构，拓展了公司的成长天花板。当地产上市公司的估值从“销售规模导向”逐步转向“现金流折现模型”，华润置地经常性业务每年超400亿元的营收和百亿级利润，为其贴上“类REITs/待REITs资产包”标签。以华润商业REIT（年化分派率5.08%）为参照，这部分业务的隐性价值尚未被完全定价，未来或成估值跃升的关键变量。

四是成为华润置地的战略闭环验证，形成行业示范，并锚定未来十年发展预期。经常性业务利润能破百亿，表明华润置地从“开发商”到“城市运营商”的转型绝非口号——92座在营购物中心、4.5亿平方米物管面积、45个租赁住房项目、大资管转型发展及四大城市运营模式所构成的多细分赛道优势网络及城市运营实践，已形成华润置地能做好城市投资开发运营的完整闭环验证链条。百亿利润也印证其运营能力已进阶为可量化、可复制的商业模式，为后续公募REITs扩容、存量资产盘活提供充足弹药，真正实现从“赚快钱”到“赚长钱”的蜕变。

这一突破，既是华润置地穿越周期的底气，亦为行业探索新发展模式提供了鲜活样本：当规模神话终结，未来十年，运营能力和影响力将为企业构建真正的护城河。

开发业务：从“规模竞速”到“品质深耕”的跃迁

在房地产行业新的发展模式框架下，开发业务板块呈现品质导向与稳健发展特征，为华润置地战略转型提供了重要基础。2024年运营数据显示，企业通过产品力、服务力和营销力的协同提升，巩固了行业优势地位：全年实现合同销售金额2611亿元，位居“2025年中国房地产百强企业”第三，该成效的取得主要得益于以下三方面因素：

一是城市深耕的“马太效应”显现：新增土储393万平方米，94%集中于一二线城市；总土储达5194万平方米，其中核心城市优质项目占比超75%。深圳大运天地、西安奥体中心等标杆项目验证产品溢价能力。

二是品质为先、存量去化加速：华润置地连续两年召开“高品质大会”，推出「三好十二优」好房子建设标准，产品力排名首进行业前三，客户满意度达到行业标杆水平。截至2024年末，已售未结资源2319.7亿元，1934.7亿元将于2025年结算，为业绩释放提供确定性。

三是服务力变现提速。华润置地持续强化社区运营，提升客户粘性，从城市界面到室内精工细节，营造“所见即所得”的品质交付，实现从“卖好房子”到“卖美好生活方式”的转型。这种服务模式提升了客户满意度，更为公司带来了高去化率和市场认可。

资产运营：REITs破冰与资管生态的闭环构建

华润置地2024年购物中心零售额1953亿元，占全国社会消费品零售总额的0.4%；新开业购物中心16座，为历年最多；整体出租率97.1%，西安万象城、深圳啤酒小镇等现象级项目引领商业革新。

其核心优势有二：

一是两大REITs发行，形成资产证券化上的REIs常态化先发优势。华润置地积极响应国家政策，通过REITs创新盘活存量资产。2024年，公司成功构建华夏基金华润有巢REIT和华夏华润商业资产封闭式基金投资基金融资REITs两大公募平台，实现了资产的高效运营和价值提升。

二是运营效率明显提升。在运营能力提升方面，华润置地通过精细化管理和多元业态协同，实现了资产价值的最大化。公司购物中心零售额人民币1,953亿元，约占全国社会消费品零售总额的0.4%，整体经营利润率61%，再创历史新高。写字楼业务在市场承压和竞争加剧的双重影响下，平均出租率75%，继续保持行业领先水平。

“3+1”模式下的城市生态圈赋能增强

华润置地通过“3+1”一体化业务模式（开发销售型业务+经营性不动产与资管业务+轻资产管理业务+生态圈要素型业务），构建了全场景、全周期的城市投资开发运营生态闭环。

2024年，不仅开发销售型业务稳中有进、经营性不动产与资管业务显著进阶，轻资产管理业务方面，华润万象生活（1209.HK）稳居物管行业头部，2024年营收170.4亿元，同比增长15.4%，管理面积4.50亿平方米。

一方面，华润万象生活成为了行业商业运营标杆化：在管购物中心122座，其中14座重奢项目；86个项目零售额位列当地前三；大会员体系万象星总会员突破6107万人，私域流量变现能力行业领先。另一方面，华润万象生活在城市服务领域不断进阶：新拓展城市公共空间项目91个。

生态圈要素业务方面，代建品牌“润地管理”在政府代建领域里取得优异成绩，位居“2024年中国房地产政府代建新签规模”第二；在租赁领域，华润有巢位居“中国住房租赁企业管理规模”第九，租赁住房管理面积7600万平方米。2024年新获取厦门奥体、三亚市体育中心等项目，在管大型文体场馆达17座，位列行业第一。多种业务协同发力，形成了华润置地在“住、商、产、文”等城市运营领域的全场景覆盖及城市生态圈的赋能增强。

城市运营：从”造城“到四大模式“营城”的生态重构

华润置地以“城市投资开发运营商”战略为轴心，以核心城市重大项目为实践载体，在长期的探索和实践中，有机整合多元赛道，在片区规划、城市更新、产业整合、空间运营等不同阶段和领域积极探索，形成多种不同类型的城市投资开发运营样板模式。

2024年，华润置地在年报中明确提出了公司在城市运营领域的四大模式。

一是深圳南山模式：在深圳南山，华润置地成功构建统筹内外部城市运营要素的大型片区综合运营模式，形成智慧运营、文化活动、商圈统筹、城市空间服务等细分赛道，打造了片区综合运营的典范。

二是温州龙港模式：以“新型城镇化建设”为核心，华润置地打造了温州龙港模式，通过整合资源、优化布局，推动了新型城镇化的高质量发展。

三是三亚海棠湾模式：以“文商旅片区统筹”为核心，华润置地构建了三亚海棠湾模式，通过文化、商业与旅游的深度融合，提升了区域的整体价值和吸引力。

四是深圳大运模式：以“文体基建设运营”为核心，华润置地打造了深圳大运模式，通过高质量的文体设施建设与运营，推动了文体产业的协同发展，提升了城市的文化软实力。

深圳南山模式验证片区统筹运营的系统性，温州龙港模式重塑新型城镇化路径，三亚海棠湾模式激活文商旅融合价值，深圳大运模式开创文体基建长效运营范式。这四大模式不仅构建了“投资-开发-运营-资本化”的全周期闭环，更以可量化、可复制的样本，为行业提供了从“空间生产”到“城市生长”的范式样本，重新定义了房企在城市化进程中的角色与价值。

在房地产新发展模式下，华润置地不仅成功构建了“3+1”一体化业务新模式，并通过2024年年报明确验证其转型成功，战略优势切实兑现为财报表现，兑现为公司的第二增长曲线形成及持续有力发展。

对于投资者而言，华润置地恰似一座“冰山”——水面之上是销售规模与千亿现金储备、百亿非开发业务利润（经常性业务利润），水面之下则是大资管转型与城市运营等长线发展、尚未完全定价的隐性价值。当行业进入“剩者为王”时代，这种“显性安全+隐性成长”的组合，或将成为长期资本配置的核心标的。

展望2025年，华润置地将继续锚定“城市投资开发运营商”战略，以REITs常态化加速存量资产盘活，以产品力提升巩固开发基本盘做好增量，在新周期中为继续提供高质量发展的样本示范。

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