有房人，接下来要做好这几个准备！

前两天，统计局公布了最新的2024年国民经济和社会发展统计公报，

公报里面显示：

小学在校生10584.4万人，学前教育在园幼儿3584万人

这两组数据和去年的数据相比都在下降。

幼儿园在园人数由2023年的4093万人减少至3584万人，减少了509万人，降幅12.4%。

小学在校生从去年的10836万人下降到了10584.4万人。

幼儿园和小学生人数的下滑，已经形成了不可挽回的趋势

大家都知道：

人是楼市的基础，当生育率断崖式下跌，人口基础被动摇，房地产的逻辑也会被颠覆。

在这一轮人口下滑的过程中，会有很多人的资产出现大幅度贬值；

但也会一部分人，会在这一轮下滑中受益。

新生人口减少，小学生数量越来越少，会带来几个楼市关键逻辑的变化：

第一个变化：

学区房急剧分化

小学生数量减少，直接影响的就是学区房，过去学区房炒作厉害，稍微有点成绩的学校，周边房子溢价都非常高。

过去这几年学区房房价整体下跌得比较快，再加上现在小学生人数数量减少，导致大家都觉得以后学区房完全没有市场。

其实从现实情况来看，顶级名校周边房产仍具有稀缺性，毕竟富人或者中产还是希望自己得孩子能够在教育上跑在前面。

但是对大多数普通学区房而言，只能是回归居住属性。

这些房子的房价最高点基本就停留在2021年了，未来这些房子没有学区溢价，肯定没有可能回归到2021年的最高点了。

第二个变化：

住房需求的变化

人口减少之后，市场上的住房需求也会出现变化，

其中最大的一个变化就是——住房需求的存量化

所谓需求存量化，简单理解，其实就是刚需需求萎缩，改善型住房需求逐渐增长。

改善型需求的增加，会带来两个新的现象：

首先，大户型、低密度的房子，在市场上会变得更加受欢迎；

其次，过去那些很受追捧的远郊“睡城”，接下来也会加速贬值。

因为改善型买家往往都是越买越核心，远郊板块的房子，会随着人口的变化慢慢变得边缘化。

第三个变化：

城市分化加剧

小学生数量减少以及人口总量的变化，带来的最大楼市逻辑变化就是城市的分化。

因为存量的人口不是静止的，是一定会流动的。

而且流动的人口一定不是平均地流动，而是有选择地流动。

这就会导致城市会被划分为两种，一种是被存量人口选择的城市，一种是被存量人口抛弃的城市。

第一种城市，往往是一二线核心城市。

第二种城市基本上都是三四线城市。

人口萎缩不仅会让三四线城市开始闹人口危机。

更关键的是，没有人口就没有财政收入，这些城市后续各类配套资源都会持续萎缩。

从这个角度看，人口下滑，对三四线城市资产的打击最大。

不过即便是在一二线城市，也不是所有区域的资产都能吃到红利，内部也会有分化。

核心区的房价会相对坚挺，但郊区配套不足的区域房价会下滑。

因此，人口萎缩之后，不仅楼市的逻辑在变化，我们买房卖房的逻辑也会发生变化。

千万不要以为人口少了所有的房子就都会失去上涨的空间，实际上人口萎缩可能还会帮助那些核心城市的房价变得更加坚挺。

如果你手里有一定的资金，想要投资那些有长期回报率的优质资产，那你首先要做的就是筛选城市，筛选到那些在未来人口不断下降过程中资产价格依然坚挺的城市。

为了帮大伙筛选城市避免踩坑，我们最近梳理了13个未来资产价格能够上涨的价值城市名单。

具体名单中都有哪些城市，我们会在今晚的闭门直播课上给大家详细讲解。

想知道哪些城市的房价能够率先回暖，哪些城市的房价还有上涨空间，可以扫码来预约今晚的直播。

说了这么多，再和大家谈谈大家最关心的问题：

现在手里有房的人，接下来要怎么办？

首先，大伙要想明白一点：

人口红利减弱，并不是末日，手里有房，也不一定以后就卖不出去。

房子能不能交易、有没有流动性，具体还是看房子的属性能不能吸引未来的存量人口。

在小学生数量减少、人口总量长期下滑的趋势下，如果你手里有房子甚至有几套房子的话，我给大家几个建议：

第一、规避掉人口连续流出的城市

如果你手里房子所在城市人口连续3年人口净流出，那你就要考虑尽快卖掉这个城市的房子了。

毕竟一年两年的人口流出还能说是偶然，连续3年以上的人口流出，就已经证明了这个城市没有任何的人口吸引力了。

没有人口吸引力的城市，房子以后也是没人接盘的，房子要尽快卖掉或者置换。

第二，纯粹靠概念的楼盘，要卖

过去10年楼市行情比较好的时候，有很多板块和楼盘是纯粹是靠卖概念把房子卖出去的。

这些靠概念卖房的板块，除了有概念之外，其他方面都很差。

不是周边配套很差，就是房屋品质比较烂。

前面我已经说了，人口总量减少之后，大家的需求会改善化，更讲究住房的品质和配套。

靠概念起来的板块以及房子，既没品质又没有配套，未来是不会有人接盘的。

如果你现在手里持有的是这样的房子，要尽快出手。

第三，普通的学区房，要卖掉

前面我已经说了，小学生人数减少，对学区房的打击很大，尤其是那些学校实力在辖区内并不算特别强的学区房，打击尤其大。

此外，学区房还要看居住属性，只有纯粹学区价值的房子，接下来也会逐渐被市场抛弃。

所以，如果你手里的学区房，居住属性一般、学校实力又不算特别强，就要快点置换。

第四，没有产业聚集的城市和板块，房子要卖

人口红利减少，产业自然会更加聚集而不是分散。

因此，未来能够聚集人口的地方，一定是产业发达能够提供足够就业的地方。

有产业聚集的城市和板块，房子最起码流动性有保证，尤其是未来有高科技产业的城市，在这方面会更有优势。

而那些完全没有产业聚集的城市以及板块，房子就要尽快出手了。

所以，此刻决定你的房子到底是持有还是要卖，很重要的一个因素，就是看：

你的房子所在城市此刻或者未来有没有产业的聚集，尤其是关注这些地方有没有高科技产业的聚集。

如果有，那当然可以继续持有待涨，如果没有，就要尽快把房子出手。

因此，大家在决定房子要不要出手之前，先得搞清楚房子所在的板块和城市，未来的产业发展情况。

为了帮大家搞清楚手里的房子要不要卖掉这个问题，我们最近梳理了未来国内产业发展潜力比较大的城市，做成了详细的城市名单。

想如果你的城市刚好就在这个名单之内，房子就可以先不用卖了。

具体是哪些城市，我们同样会在今晚闭门直播课上给大家讲解。

想知道接下来自己应该如何处理手上的房子，可以扫码来看今晚的闭门直播。