上海
「古北悦公馆」此次推出的房源数量有限，仅有96套，这一策略不仅保证了小区的私密性和居住的纯粹性，也使得每一套房源都显得尤为珍贵。建筑面积从51平方米到118平方米不等，均价为8.99万每平方米，这样的定价策略，旨在满足不同家庭结构和经济实力的需求，同时也反映了开发商对于市场定位的精准把握。
值得一提的是，这些房源已经处于准现房状态，这意味着购房者不必经历漫长的等待，能够更快地入住心仪的家园。这种快速交付的优势，对于那些急于改善居住条件的家庭来说，无疑具有极大的吸引力。
「古北悦公馆」的设计由知名设计公司GAD操刀，其在视觉美感和实用性上都达到了高标准。小区内部的景观设计注重居住者的体验，旨在创造一个既能放松身心，又不失现代感的生活空间。无论是漫步于绿意盎然的小径，还是享受静谧的私人花园，居民都能在这里找到归属感和安宁。
项目周边的教育资源丰富，多所优质学校环绕，为孩子提供了良好的教育环境。医疗设施同样完备，为居民的健康保驾护航。而即将落成的运动主题公园，则为居民提供了一个锻炼身体、休闲娱乐的好去处。这些配套设施的完善，无疑大大提升了「古北悦公馆」的居住价值。
目前，「古北悦公馆」公布了限量的96套精装房源，户型多样，满足不同家庭需求。项目的建筑面积约51-118平方米，均价8.99万每平方米，而且已经进入准现房状态，意味着购房者可以期待更快入住新家。随着这个项目的收尾，这里不仅代表了一个高性价比的投资机遇，更是追求高品质生活的理想选择。
「古北悦公馆」的亮相无疑是上海闵行区金虹桥板块的一大盛事。项目不仅拥有得天独厚的地理位置，更有精心设计的建筑风格和小区景观，展现出了对现代居住理念的深刻理解。此次限量放出的96套房源，对于那些看重生活质量和便捷交通的购房者来说，绝对是一个不容错过的机会。
从项目的设计上来看，GAD的参与使得「古北悦公馆」在视觉和实用性上均达到了很高的标准。小区内部的景观设计则确保了居住的舒适度和私密性，为业主营造了一个既能放松身心，又不失现代感的生活空间。另外，项目周边的教育资源和医疗设施的丰富，再加上即将落成的运动主题公园，更是为居住生活的便利性和品质加分不少。
图片加载中…
图片加载中…
投资角度而言，「古北悦公馆」所在的金虹桥板块，由于其位置优势，一直以来都是上海的房产热点区域，无论是自住还是投资，其增值潜力都非常明显。加之项目快速入住的可能性，对于急于需求高端居住环境的买家来说，可以说是一个难得一见的好时机。因此，对于「古北悦公馆」，我们有理由保持高度的期待和关注。
前不久，小胖群内有一个传说：位于闵行金虹桥的古北悦公馆的入围分预计75分以上！
项目的总价段在1000-1500万之间，而附近的古北金鹰府总价段则在1300-1500万之间，社保系数为0.19。
所以我们预测古北悦公馆的社保系数应该会在0.17-0.18之间，我们就以0.18为例，为大家换算一下：
基础分50分，需要139个月以上的社保
基础分60分，需要83个月以上的社保，才有机会入围古北悦公馆。
问题是真的会有那么高的分数吗？要知道附近的古北金鹰府，单价更低也才62.47分（社保系数0.19）。
图片加载中…
图片加载中…
在话题开始前，欢迎参与投票
您认为古北悦公馆会是多少分？单选
裸分75分+
190票18.15%
裸分72-75分
89票8.50%
裸分70-72分
123票11.75%
裸分68-70分
167票15.95%
裸分68分以下
478票45.65%
图片加载中…
图片加载中…
我们从五个维度分析一下这个分数：
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
今年复工后，70分以上的项目多吗？
先来看一下市场大环境：
复工后，上海一共有157张预售证，抛开还未真正开始的五批次，有125张证。
其中，70分以上的项目只有这些：
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
只有8盘，占比仅6.4%。
也就是说，复工后上海市场中出现高分盘的几率并不高。
并且，这些高分盘都出现在虹桥、大宁、前滩、唐镇、康桥这样频繁出现热盘，关注度极高的置业区域。
图片加载中…
图片加载中…
所以从市场端来看，古北悦公馆裸分想冲70分，还是有些困难的。
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
总价1000-1500万的项目，积分都如何？高积分的项目都在哪里？
古北悦公馆本次将推出125-157㎡3-4房，均价约8.8万/平，虽然目前没有一房一价，但粗略估计总价段大概在1000-1500万左右。
我们也复盘了一下复工后，上海这个总价段内的新盘积分表现：
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
这个表里反映出两个结论。
第一：1000-1500万价格段的新盘，确实是热度很高的存在，几乎每一个项目都触发了积分。
但积分并不是很高，只有3盘的裸分超过了70分，占比仅30%。
第二：这个价位段完全可以搏一搏市区的一些小户型房源，像杨浦的江浦、静安的大宁、浦东的前滩。
图片加载中…
图片加载中…
结合来看，这个预算段确实有不少高分选手，但对于古北悦公馆来说，这个总价段有太多非常强力的竞争对手。。
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
闵行区2021-2022年的新盘积分情况如何？
看完全市，我们专注于闵行区，来看一下这片区域的新房市场如何？
闵行区积分制后的2年左右时间，一共拿了28张预售证（除去今年五批次），表格太长就不全部展示了，我们单拎了触发积分的16张预售证：
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
首先，闵行区触发积分的概率仅有57%，整体的楼市热度一般。
其中，分数最高的是2021年入市的七宝热盘融信旭辉世纪古美，但也仅仅只有72.04分。
换算一下，基础分50分，只要158个月的社保；基础分60分，只要86个月的社保。相比70分的裸分，还是有很大差距的。
图片加载中…
图片加载中…
除了这个项目外，其余大部分都在65分以下。
换句话说，从以往的经验来看，闵行区的高分选手并不多，整个区域内更多的是改善型的客户。
并且金虹桥还有七宝古美这个大热的竞争对手，而今年也恰好是七宝古美供应爆发的一年，皇都花园、天安豪园正在等待入市，还有宝华七宝项目、华发古美项目、建发&华发古美项目预计今年年底或明年年初扎堆入市。
所以，今年闵行区高分选手的选择，其实有很多。
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
整个金虹桥中外环间的市场表现如何？
我们把视线再聚焦一些，就看古北悦公馆所在的闵行中外环，来看一下这些年的楼市如何？
图片加载中…
图片加载中…
整个区域从2018年至今，只有古北金鹰府和古北悦公馆的不同期入市，具体的认购情况如下：
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
其中，认购表现比较好的，是古北尚公馆和古北金鹰府四期，认购数都超过了入市套数。
但古北尚公馆2020年的开盘，并没有做到日光。
换句话说，从以往的经验来看，金虹桥中外环间的楼市热度不错，但确实并没有那么火热。
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
古北悦公馆本身的产品价值
最后，我们落到古北悦公馆本身，来聊一聊他的产品价值。
先说劣势：
第一：从前几期的交房情况来看，整体的品质还是不错的，但前期业主对物业略有诟病。
第二：这个项目并不靠近地铁，距离相对较近的地铁站是10号线龙柏新村站，步行距离大概在2.1km左右。
图片加载中…
图片加载中…
但像之前的古美世纪、今年等待入市的天安豪园等都是含金量超高的轨交盘。
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
第三：项目预计2025年2月交房，这个期限略有些长了。对于把二手房都卖掉打新的客户来说，这2年多的等待期会比较麻烦。
再说优势。
图片加载中…
图片加载中…
第一：周边二手房的价格，高于项目的新房售价。
先来看古北悦公馆的前两期，古北尚公馆目前没有任何的挂牌和成交。
而年限最久的古北尚郡在2021年成交了一套11.6万/㎡的房源。
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
古北金鹰府也是同样的情况，不管是一期二期目前都没有挂牌，不过二期有一套房源成交价高达11.2万/㎡。
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
总的来说，周边的次新房成交量和挂牌量都很少，但每次的成交价都在11万左右，整体倒挂率还是非常可观的。
图片加载中…
图片加载中…
第二：古北悦公馆的产品力是非常不错的。
项目整体的户型体量并不大，总建筑面积达约74507㎡，容积率为2.45，由2幢13层和4幢14层的小高层住宅组成，总套数409套。
但是整个社区都是由126平起的改善型户型组成的，圈层的营造是很不错的。
再看户型设计方面，也是可圈可点：
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
另外，自带约2700平米社区商业配套，由开发商自持并统一招商运营。
从社区到户型，整体的产品力确实不错。
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
第三：中外环间的金虹桥，整体的配套、地段以及自驾的交通格局都不错。
古北尚公馆属于大虹桥、古北和徐家汇商圈的三区域交汇处。
以项目方圆5公里为半径，光是高端成熟小区就有74个，周边二手房单价7-10万元/平方米、总价超千万，覆盖100多万常住人口。
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
商业配套上：项目周边有爱琴海购物公园，华润万象城、吴中路全球名车港以及红星美凯龙等
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
万象城示意图
如果自驾的话，项目临近中环线和延安路高架，到静安寺、外滩比较方便。一路之隔是吴中路，可快速连接徐家汇。
大家怎么看？欢迎评论区讨论。
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
图片加载中…
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
