高点扛价没卖，低点少卖200万换了房，结果卖的涨了，买的没涨！

2023年4月，北京楼市刚开始走下坡路，刘阿姨那时刚把房子挂牌出售，报价900万，由于房子的品质不错，很快就吸引了一个买家约她面谈，出价860万，刘阿姨心气很高，说顶多意思一下，少了898万不卖，谈了不到10分钟，见买家加不上价，就急着要走，最后买家加到880万，刘阿姨说现在这价他不买，过几天就涨价，最终双方没能谈成。

刘阿姨错过那个买家后，之后出价的越来越低，880万都没卖，低了更不会卖了，随着市场下行，刘阿姨的预期开始下降，但一直坚持住880万的底线。刘阿姨卖房是为了换一套郊区带电梯的次新房，如果一直坚持价格，换房就遥遥无期，到了2024年3月，刘阿姨终于扛不住了，报价下调到820万，可是这个价格，依然还是高，到了7月，没有一个意向买家。8月初，刘阿姨再次下调报价到750万，到了中旬，买家徐哥出价700万约了刘阿姨面谈。

这次谈判，刘阿姨吸取了上次的教训，态度缓和了不少，表示价格好商量，经过2个多小时的磋商，双方以716万的价格成交，等了1年4个月，房子少卖了164万。几天后，刘阿姨定了一套620万的精装次新房，付给房主张叔100万定金，等着售房款到位，就可以过户搬家了。9月中旬，徐哥资金出现问题，和刘阿姨协商延期过户，可张叔不同意延期，徐哥只能解约，刘阿姨收的定金20万不退。

刘阿姨非常着急，因为和张叔约定最迟11月底过户，100万定金的损失是她所不能承受的，只能再次降价，找付款快的买家。9月底，买家小青以全款15天过户为条件，和刘阿姨谈价，经过4个多小时艰难的谈判，刘阿姨迫于形势，含泪685万成交，算上徐哥的赔偿，又赔了11万，这次刘阿姨要了100万定金，以防重蹈覆辙。经过这1年多的折腾，刘阿姨终于在12月份搬进了新家，原本以为能在新环境中重新开始新生活，但随后房价的分化，让刘阿姨再受打击。

2024年10月，市场开始回暖，时至今日，刘阿姨卖掉的城区房子价格反弹明显，同户型成交价涨到了740万，而刘阿姨买的郊区房子，价格却变化不大，同户型最新成交价626万，如果晚半年换房，能省几十万。这种冷热不均，源于前期市场下行时，城区深跌，郊区跌幅小些，此次反弹，超跌区域反弹幅度普遍都大，而郊区普遍动静不大，这种分化比较常见，总体而言，城区表现要好于郊区。

换房要控制风险，时效衔接要稳妥，买和卖的定金差距不能太大，为能想得到的可能发生的事情做好预案，让改善住房的过程更加顺利，不要让“刘阿姨们”的历史重演。

关注我，19年房产经验的从业者，从此买卖房屋不迷茫！