新州独立住宅缺陷率高达50%！澳洲首次置业者，买公寓能提前20个月入市！

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新州独立住宅缺陷率高达50%

过去一年中，新州每两栋在施工期间或完工后接受过建筑检查的独立式住宅中，就有一栋被发现存在缺陷。建筑监管机构表示，将进一步加强监管。

在截至今年3月的一年中，新州建筑委员会共检查了近1100栋新建建筑，发出了500多份整改令。

该监督机构在对658栋独立式住宅的检查中，发出了379份整改令；在对多层公寓楼进行的437次检查中，发出了6份停工令、12份禁止令和106份建筑工程整改令。

独立式住宅被发现的最常见问题是建筑内部和外部的防水问题，以及建筑工程不完整。

多层公寓楼的缺陷往往涉及消防安全系统安装不正确、防止火焰在建筑物内蔓延的防火分隔系统有缺陷，以及防水缺陷。

新州建筑专员谢拉德（James Sherrard）表示，缺陷率高的原因在于很大一部分的检查都是基于投诉或者是该机构收到的有关业内人士或特定工地的“情报”而进行的。

新州建筑委员会正在准备加大力度，追查不合规的建筑商，增加检查次数，并将违规的开发商告上法庭。

谢拉德表示，委员会将在未来 一年中加强检查，并采用 “施密特锤测试”（Schmidt Hammer Test）等新技术来检测建筑工程的质量。施密特锤是一种测量混凝土或岩石弹性或强度的设备，主要测量建筑表面硬度和抗穿透性。

在最近一次使用该检测方法的合规检查中，该委员会发现新州有12栋公寓楼存在混凝土质量缺陷。

近几个月来，该委员会加大了将违规开发商诉诸法律的打击力度，仅在三月份就提起了两起诉讼，涉案的违规开发商被法庭罚款近60万澳元。

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澳洲首次置业者 买公寓能提前20个月入市

澳洲Domain集团的最新报告显示，澳洲的首次置业者购买公寓房能比购买独立房提前近两年步入房地产市场。

最新的《Domain 首次置业者报告》显示，一对年龄在24岁至35岁之间、收入中等的典型夫妇，要存够房价20%的首付款，购买入门级公寓房所需的时间比购买独立房少约20个月。

目前，按照澳洲州府城市独立房的平均房价计算，存够首付平均需要五年零一个月，比去年增加了一个月。相比之下，存够购买公寓房所需首付的时间平均为三年零五个月，比去年快了两个月。

Domain集团首席经济师Nicola Powell表示，房产价格与工资增长之间的差距持续扩大，给首次置业者带来了巨大挑战。

“过去五年，入门级独立房房价上涨了58%，公寓房价格上涨了27%。与此同时，通货膨胀率上涨了20%，而工资仅增长了15%，这凸显了可负担性持续下降的缘由。”她说。

对于首次置业者来说，悉尼仍是最具挑战的市场，人们平均需要六年零九个月的时间才能攒够购买独立房的首付，需要四年零四个月的时间才能攒够公寓房的首付。

不过，在工资上涨、储蓄利率提高以及公寓房价格更加稳定的推动下，存够在悉尼购买公寓房的首付所需的时间已有了明显改善，比五年前缩短了15个月。

相比之下，无论是购买独立房还是公寓房，存够首付在布里斯本、阿德莱德和珀斯三座城市所需的时间都有所增加，其主要原因是房价的涨幅超过了工资增长。

墨尔本是唯一一个在过去五年中存够购买独立房和公寓房的首付所需时间都缩短了的城市，这也是维州首次置业者参与率高的原因之一。

达尔文仍然是全澳存首付所需时间最短的城市，购买独立房只需三年零五个月，购买公寓房只需两年零一个月。

03

澳洲租金每年暴涨$2600，租户压力山大！

维州150多个郊区的租客面临着与一年前相比每年2600澳元的租金上涨。

PropTrack的新研究显示，到2025年2月，154个地区的租客如果租赁房屋，每周将比12个月前多支付50至200澳元。

对于长期承受压力的租客来说，这无疑是又一打击，但对于仍在应对自2023年6月以来第二高利率还款以及去年州政府提高土地税的房东来说，租金上涨是个好消息。

Spotswood的租客受影响最严重，该郊区典型房屋的租金在短短一年内飙升了31.7%。

租住公寓的租客情况也好不到哪里去，维多利亚州85个郊区的租客在2024年2月之后的租约中将比之前多支付50至115澳元。

Ashburton的房屋租金中位数已上涨至每周895澳元，涨幅达27.9%。

租金上涨的压力主要源于租赁房屋的短缺。由于政府主导的一系列租赁法改革和土地税成本的增加，许多房东选择出售房产。与此同时，人口增长速度超过了新房建设的速度，进一步加剧了这一局面。

Rental Search Australia的联合创始人兼董事总经理Jade Costello表示，由于土地税的增加，墨尔本已经流失了大量房东，许多人卖掉了长期持有的投资房产。

“市场上的租赁房源明显减少了，”Costello女士说。

“投资者们开始重新考虑是否在墨尔本投资，许多人将目光转向了土地税较低的其他州。”

“优质房源的数量将会减少，因此我认为租赁需求将长期存在。”

Spotswood的房屋租金中位数已达到每周790澳元，过去12个月内上涨了31.7%。

她补充道，墨尔本是她国际客户移居澳大利亚的首选目的地，尤其是来自英国和新西兰的客户。

尽管墨尔本的租客尚未面临全国其他地区那样大幅度的租金上涨，但REA Group高级经济学家Anne Flaherty指出，毫无疑问，这座城市的租金已显著攀升。

“许多潜在的购房者可能会因此被困在租赁市场中更长时间，因为租金上涨会削弱他们储蓄首付的能力，”Flaherty女士表示。

“即使他们不打算买房，墨尔本许多租客的可支配收入也已经受到严重冲击。”

她补充说，普通家庭的可支配收入已接近历史低点，而两位数的租金涨幅正迫使租客们搬家，寻找更实惠的选择。

“我们看到越来越多的年轻人不得不搬回父母家居住，”Flaherty女士说。

“希望从长远来看，情况会有所改善。但目前，还没有任何切实可行的计划能够实现这一目标。”

Bendigo的公寓租金中位数为每周425澳元。

Flaherty女士表示，由于维多利亚州未能根据人口规模建造足够的住房，墨尔本很可能在未来几年内跟随其他首府城市的步伐，面临更大幅度的租金上涨。

Tenants Victoria首席执行官Jennifer Beveridge指出，对许多人来说，租房已经变得难以负担，而且高租金的压力丝毫没有缓解的迹象。

“即使租金停止上涨，但如果租客仍需支付过高费用，他们的处境依然艰难，”Beveridge女士说。

“我们长期以来一直呼吁州政府引入公平公式，以指导租金的合理上涨。”

Mildura的房屋租金中位数为每周480澳元，涨幅达14.3%。

这些数据发布之际，维多利亚州政府通过了2023年住房声明中提出的一系列租赁改革措施，包括禁止租金竞价和确保所有出租房屋符合最低标准，这些改革将于11月1日生效。

Beveridge女士表示，最新的立法租赁改革受到欢迎，因为住房是一项人权和基本服务，这一点应在监管和执法中得到体现。

她补充说，维多利亚州需要房东以负责任的方式行事，并保持财务稳定，以确保他们能够履行法律义务并提供符合最低标准的住房。

04

西太银行降息引发市场再融资大战

西太平洋银行上周掀起市场热议，大幅下调可变利率至5.84%，与澳新银行并列四大银行中最优惠的再融资利率。

此举被视为再融资大战的开端，也被形容为对竞争对手下战书。

乍一看，西太平洋银行的优惠利率似乎极具吸引力，但深入研究条款后，借款人可能会发现，这笔贷款可能让你在短期内亏钱。

申请人不仅需在线申请，直接向银行提交材料，并提供至少30%的首付款，更关键的是——这笔贷款不提供冲抵账户。

冲抵账户是一项重要的节省利息工具。以100万澳元的房贷为例，若你在冲抵账户中存有5万澳元，那么你的利息只会基于95万澳元计算，大幅降低还款成本。

目前，西太平洋银行提供带有冲抵账户的贷款，但利率高达7.19%，也就是说，借款人必须支付更高的利率，才能享受节省利息的便利。

在四大银行中，仅澳新银行和联邦银行允许在其最优惠贷款利率中提供冲抵账户选项。澳新银行的最低利率为5.84%，最低20%首付款，联邦银行的最低利率为5.90%，但要求40%首付款。

澳洲审慎监管局的最新数据显示，去年第四季度，澳洲借款人向冲抵账户存入了130亿澳元，总额达3007亿澳元，创下历史新高。其中，仅过去三年就存入730亿澳元，帮助借款人缓解利率上涨带来的财务压力。

如果没有冲抵账户，许多借款人恐怕早已陷入房贷悬崖危机。

根据金融数据机构Canstar的分析，带有冲抵账户的平均最佳可变利率为6.07%，不带冲抵账户的平均最佳利率则为5.88%。然而，市场上有30家贷款机构提供低于5.75%的可变利率，其中12家还提供冲抵账户。

例如，People’s Choice银行提供5.64%的贷款利率，且包含冲抵账户，而西太平洋银行的同类贷款利率高达7.19%——意味着借款人每月的还款额可能相差近1000澳元。

对于有存款且希望长期节省利息的借款人来说，选择提供更低利率和冲抵账户的贷款机构，可能是更明智的决定。

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