政策工具与存量激活双轮驱动，2025房地产探索“止跌回稳”新路径

来源：@华夏时报微博

华夏时报记者 梁宝欣 广州报道

观点指数研究院指出，2024年，房地产行业的整体政策以防范重大风险，顺应新的供求关系变化，优化增量盘活增量，加快推动构建房地产新模式，并以销售、土地、融资、财税等基础性制度安排为引领，促进房地产市场健康平稳发展。在此背景下，年内关于融资、土地、利率、税收等各方面的相关政策陆续出台。

基于2024年政策实施成效与市场反馈，观点指数研究院进一步认为，从政策的角度来看，2025年房地产市场一方面要以止跌回稳为大前提，并在构建房地产新模式过程中，不断辅以机制安排，控风险的同时找到房地产走出困局的突破点。

3月20日，由观点机构主办、华夏时报联合主办的2025观点年度论坛在广州成功举行。此次论坛以“筑底：增长的象限”为主题，汇聚房地产大行业、金融、产业以及科技、消费等领域的龙头企业及创新先行者高层，共同探讨新周期的经济与行业发展新模式。

找到增长的象限

回顾历年中央政治局会议，从2018年“因城施策”，2020年“长效机制”，到2021年“良性循环”，2022年“防范化解风险”“保交楼”“房地产新发展模式”，2023年“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，再到2024年“止跌回稳”“严控增量、优化存量、提高质量”等提法，观点指数研究院认为，领导层重视房价下跌的问题，并对新的供求关系有了更进一步的看法，有助于推出更多推动构建房地产新发展模式的制度安排。

不过，“止跌回稳”需要信心和耐心，正如广东省房地产行业协会会长王韶在2025观点年度论坛的演讲所言：“影响‘止跌回稳’原因复杂多变，但根本性原因依然是消费者对房价和安全交付的信心不足，以及就业和收入预期降低。党和国家正致力于消除打通影响‘止跌回稳’的痛点和堵点，我们需要信心和耐心。”

世联行首席技术官、广州市房协专家委员会成员黎振伟也表示：“说增长不容易，说稳定更重要。关键在于如何去找到增长的象限。如何冷静地、淡定地蓄力地布局。”

面对当前复杂多变的房地产市场形势，业内各方都在积极思考应对之策，不同视角的观点碰撞出智慧的火花。在探寻行业破局发展的道路上，荣宇建设（广州）有限公司董事长朱荣斌表示，相信有关部门的工具足够多，政策的力度也会够强，政策会逐步落实，效果值得期待。“其中一个措施就是对库存过大的地区严格控制土地供应，如果说土地端控制住，政府再收回一些存地、存货，供求矛盾就可以更快地得到解决。”

值得一提的是，朱荣斌还提到：“过去，房地产行业主要模式是开发销售，房子售出便完成任务。但我经常说，以后应该是开发、运营，存量市场是未来的主战场。当然，由于房屋存在折旧损坏情况，加之中国人口基数庞大，新房需求量还是不少，新房开发仍然是大赛道。我们最近与日本同行交流学习时发现，现在日本好的地产公司在经营上比较关心的不是弄钱、弄地，而是专心在设计、建造上研究怎么建好产品，工匠精神很强。我认为，未来我们的地产企业也会是这样的局面。”

法国外贸银行亚太区高级经济学家吴卓殷则指出，Reits在当下就是非常好的政策工具。一方面可以把国内其他的长期资本引导到市场里面，另外政府也可以透过工具去实现政策的目标。

“对于国外投资者来说，收益率当然重要，可是我们也不能忽视中国市场还是有量的。很多时候，一些保险公司如果需要去配置长期资产，除了收益之外，还要量。这其实是中国现在可以提供给外国投资者非常重要的一点。”吴卓殷说。

商业有助于住宅的销售

随着行业新模式的推进，城市更新、代建服务、存量盘活、商业运营等领域迎来全新发展契机。

像第一太平戴维斯广州策略顾问部负责人陆国强就表示，城市更新是一场空间的革命。这场革命中有三个重要的点，第一，产业换血，根据新的产业规划、产业引导，未来要引入科技、数字商贸的业态，把过去老旧低效的物业变成企业总部，以及一些体验式商业。

第二，民生托底，民生包括日常的生活医疗、教育、休闲、娱乐各方面的配套，其实在目前越秀区来讲，大部分在历史城区，整体大拆大建难度是很大的，可以尝试上海、北京已经施行的嵌入房政策，在老社区嵌入养老设施、社区食堂等。

第三，资金破局，近年来国家也推出了非常多的专项债、金融支持政策。政府要从给钱转型到给政策、给规划的过渡职能当中，钱还是需要通过土地债、金融债、专项债的方式去提供给国企、大型开发商企业，来去做精细化城市更新。

金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣则从代建角度提到，代建行业在价值创造的实现路径中，除专业能力外，更重要的是需要建立信任及合理分工。如果用一句话来概括房企代建能力，即“C端看产品，B端看经营，信任看服务”。

而今管理建设管理集团执行总经理杨明珠也提出，“好房子”就是好产品，“我们产品卖的是服务，让不动产能够增值，这也是B端服务的优质产品。最终还要落地成好的房子或者好的运营空间，再去C端产生价值，这两者是不矛盾的，都是我们需要去做好的。”

旭辉管理集团有限公司高级副总裁兼CIO刘煜分享，旭辉围绕“好房子”准备做“三个重塑”：产品重塑、流程重塑、供应链重塑，而且一切正当其时—“现在有的是时间。无论是重资产获取土地，还是轻资产代建也罢，时间是足够的。时间足够，就能够让我们认真去分析客户的需求，认真去打造产品。”

此外，同熙商业董事长潘杰在会上提出，现在城市商业迭代的新时代范式是增量开发和存量激活的有机共存。以广州为例，今年的《土地出让蓝皮书》里面总共收录了131宗计划出让的土地，按土地的总建筑面积和商业指标配比去推算，其实年度理论新增住宅配套的商业就有70万平方米。同样，在存量激活当中，在城中村改造的规划当中，也按照商住比5%去推算，理论在城市更新中新造的住宅配套商业会有210万平方米。单就广州市来说，存量商业和增量商业每一年的供应还是十分庞大。

新城控股集团建管公司业务发展部总经理宋立攀还在会上表示，在国内三、四线城市很多中小业主或开发商想通过商业带动住宅的销售，可见商业有助于住宅的销售。

“经济下行，小范围生活圈内商住综合体的优势特别明显，商业对于轻资产包括代建业务的拓展帮了大忙。”宋立攀说道。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁