小产权房屋买卖纠纷中，合同效力待定，买家起诉腾房被驳案件

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一、案件梳理

（一）房屋交易背景

2019 年 3 月 27 日，赵宇向陈峰借款 100 万元，陈峰通过转账完成交付，双方约定月利息 4 万元。赵宇在支付数月利息后，因资金紧张与陈峰协商暂缓支付利息，遭陈峰拒绝。

（二）合同签订

二手房买卖合同：2019 年 11 月 22 日，为解决债务问题，赵宇（甲方，卖方）与陈峰（乙方，买方）签订《二手房买卖合同》，约定乙方购买甲方位于北京市昌平区 A 室房屋，总价 145 万元。

更名协议：随后，赵宇母亲王悦（甲方）与陈峰（乙方）签订《更名协议》，甲方自愿将上述房屋转让给乙方。

房屋使用权转让合同：陈峰（受让人，乙方）又与北京M 公司（转让人，甲方）签订《房屋使用权转让合同》，约定乙方受让该房屋使用权，总价 525480 元。陈峰由此取得该房屋相关手续，认为自己拥有房屋使用权。

（三）纠纷产生

赵宇与王悦虽协助陈峰办理了部分房屋变更手续，并曾承诺于2019 年 12 月 31 日前腾退房屋，但到期后拒绝搬离。2020 年 3 月，陈峰再次要求赵宇和王悦在 3 个月内，即 2020 年 6 月 30 日前腾退房屋，二人依旧未履行。陈峰认为赵宇和王悦非法占有房屋，遂向法院起诉。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告陈峰请求法院：

判令被告赵宇和王悦腾退位于北京市昌平区A 室房屋。

判令二被告支付房屋使用费，每日按200 元计算。

判令被告承担本案诉讼费。陈峰认为自己依法取得房屋使用权，被告拒不腾退构成侵权。

（二）被告抗辩

被告赵宇和王悦不同意原告诉求，称涉案房屋为小产权房。最初赵宇于2019 年 3 月 27 日向陈峰借款 100 万元，以王悦名下房屋作为抵押担保支付利息。因后期无力支付利息，在陈峰要求下签订房屋使用权转让合同，双方对还款及房屋最终归属一直存在争议，并未达成一致。

（三）争议核心

陈峰与赵宇签订的《二手房买卖合同》以及陈峰与王悦签订的《更名协议》是否有效。

陈峰是否基于上述协议合法取得房屋使用权，进而有权要求赵宇和王悦腾退房屋并支付使用费。

赵宇和王悦以借款抵押及争议未解决为由拒绝腾退房屋的抗辩是否成立。

三、裁判结果

法院判决驳回原告陈峰的全部诉讼请求。法院认为，在陈峰与赵宇签订的《二手房买卖合同》以及陈峰与王悦签订的《更名协议》未经依法判决确认合同效力的情况下，陈峰直接主张赵宇和王悦腾退房屋，缺乏事实和法律依据。

四、案件分析

（一）合同效力未确定

关键合同效力待定：陈峰依据《二手房买卖合同》和《更名协议》主张房屋权利，但这两份协议的效力在本案诉讼中未经法定程序确认。合同效力的认定是判断陈峰是否拥有合法房屋使用权的基础。若合同存在效力瑕疵，如违反法律法规强制性规定、存在欺诈胁迫等情形，将影响陈峰对房屋权利的主张。在小产权房交易中，由于其土地性质及相关政策限制，此类房屋买卖合同的效力较为复杂。例如，若房屋所在土地为集体所有，且不符合相关流转条件，合同可能被认定无效。在本案中，法院无法直接依据未经效力确认的合同支持陈峰的腾退诉求。

证据不足以证明权利基础：陈峰虽持有相关合同，但对于合同效力缺乏进一步证据支撑。合同签订的背景是借款纠纷转化为房屋交易，这一过程中双方的真实意思表示以及合同条款是否符合法律规定，都需要更深入审查。赵宇和王悦对合同签订的背景和目的提出异议，认为是在借款困境下被迫签订，并非真实房屋买卖意愿。在此情况下，陈峰未能提供足够证据反驳被告观点，也未通过法定程序确认合同效力，使得其主张腾退房屋的权利基础不稳固。

（二）排除妨害请求不成立

缺乏明确权利依据：排除妨害请求权的行使，要求权利人对被妨害的标的物拥有合法权利。由于陈峰未能证明其依据的合同有效，也就无法确定其对涉案房屋拥有合法使用权。在这种情况下，陈峰要求赵宇和王悦腾退房屋，不符合排除妨害请求权的构成要件。即使赵宇和王悦实际占有房屋，但如果陈峰没有合法权利基础，就不能认定赵宇和王悦的占有构成非法妨害。

争议解决顺序问题：本案中，双方对房屋归属和债务问题存在争议，在合同效力未明确的情况下，应先解决合同效力及相关争议，再确定房屋权利归属。陈峰跳过合同效力确认环节，直接主张腾退房屋，不符合纠纷解决的逻辑顺序。法院在审理此类案件时，需要先审查合同效力，再根据合同效力判断当事人的权利义务关系，进而决定是否支持腾退等诉求。

五、胜诉办案心得

（一）重视合同效力审查

在涉及合同纠纷的案件中，务必首先关注合同效力问题。律师在代理案件时，应全面审查合同的签订背景、条款内容、当事人意思表示等，判断合同是否存在效力瑕疵。对于存在争议的合同，要及时通过法定程序，如请求法院确认合同效力，为当事人的后续主张奠定坚实基础。当事人在签订合同时，也应确保合同符合法律法规规定，避免因合同无效导致权益受损。

（二）充分收集和运用证据

证据是诉讼成败的关键，如本案中赵宇和王悦提供的借款及合同签订背景等证据。同时，要注重证据的关联性和合法性，合理组织证据，清晰呈现案件事实。在诉讼过程中，及时、有效地向法庭展示证据，增强自身主张的可信度。

（三）遵循纠纷解决逻辑

在处理复杂纠纷时，要遵循正确的纠纷解决逻辑。对于涉及多个法律关系和争议点的案件，应按照法律规定和逻辑顺序逐步解决。如本案中，应先解决合同效力这一基础问题，再处理房屋腾退等衍生问题。律师在代理案件时，要引导当事人按照正确的逻辑顺序进行诉讼，避免因程序错误或主张顺序不当导致不利后果。