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保利·天曜：广州金融城西区的新贵豪宅

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楼盘概述

保利·天曜，位于广州市天河区员村二横路以西的AT080721地块（绢麻厂地块），是保利地产于2023年以43.28亿元竞得的重要项目之一。该项目占地面积达60,748.39平方米，计容建筑面积为84,650.3平方米，成交楼面价高达5.11万元/㎡，实际可售楼面价更是达到了5.8万元/㎡。这一价格使其直接进入广州楼面价TOP10行列，成为金融城西区近年来难得一见的新住宅用地。

地块历史回顾

绢麻厂地块的历史可谓波折重重。早在2001年首次挂牌时，由于无人问津而被收回；直至2008年恒大以41亿元夺得该地块，但因未能按时缴纳土地出让金，地块再次被政府收回并调整为商业用途。直到2024年9月，绢麻厂地块才重新调整为住宅用地，并由保利地产收入囊中，准备打造高端市场的新选择。

项目价值分析

1. 双地块联动

AT080720和AT080721两宗地块不仅楼面价双双进入广州TOP10，而且其地理位置优越，未来房价预计站稳在9-10万/㎡区间，甚至有望突破10万/㎡大关。特别是AT080721地块部分高层单位可俯瞰珠江江景，成为改善置换的理想选择。

2. 高层景观与地铁口物业

AT080721地块的部分高层单位能够欣赏到壮丽的珠江江景，如果建筑设计合理，户户朝南将大大提升居住体验。此外，AT080720地块紧邻员村地铁站（5号线+11号线换乘站），交通便利，进一步增强了项目的吸引力。

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｜绢麻厂地块规划远景图

| 图源：广州规自局

3. 教育、交通、商业配套齐全

保利·天曜自带24班小学和6班幼儿园，解决了天河金融城学位短缺的问题，吸引了高净值家庭的关注。周边靠近珠江新城CBD、金融城和琶洲会展中心，商业配套逐步升级，未来有望共享保利面粉厂改造项目的商业资源。

户型规划与特色

尽管目前保利·天曜的产品信息尚未最终敲定，但已透露出一些亮点：

• 主力户型：预计推出120㎡、140㎡、200㎡三种户型。
• 阳台超配：约25%的阳台率，远高于市场上普遍的20%以下，极大地提升了居住舒适度。

对比分析

相比同区域内的其他豪宅项目如保利华创·都荟天珺，保利·天曜虽然在江景方面略逊一筹，但在地段、产品设计、使用率等方面具有明显优势。预计其未来价格将在9-10万/㎡区间，并与南方面粉厂项目形成高端互补，实现板块价值共振。

优缺点解析

优点：

• 教育资源充足：自带九年义务教育，填补了金融城学位空缺。
• 双地铁交汇：5号线+11号线（环线）立体交通网，通勤无忧。
• 连片开发：保利持有绢麻厂+临江大道地块，后续规划联动发展，价值持续提升。
• 高使用率户型：阳台占比25%+，在广州豪宅市场极为罕见。
• 城市界面升级：邻近珠江新城CBD、金融城、琶洲会展中心，未来发展前景极佳。

可能存在的问题：

• 周边环境有待升级：目前仍处于城中村包围之中，短期内居住体验或受影响。
• 非一线江景：相比南方面粉厂的无敌江景，绢麻厂地块略逊一筹。
• 金融城西区发展节奏较慢：虽然规划利好，但实际推进仍需时间。

总结

保利·天曜作为广州金融城西区的豪宅新秀，凭借其高端规划、优质配套以及双地块联动发展的策略，无疑将成为广州高端市场的焦点之一。无论是投资还是自住，这个项目都值得重点关注。如果你有改善置换的需求，不妨密切留意后续入市信息，抢占先机！


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