去年营收1789亿元的招商蛇口，想用资管、物业拉增长

（文/孙梅欣 编辑/张广凯）

面对行业模式和制度体系都在发生变化的房地产行业，招商蛇口正在寻求新的增长曲线。

这家背靠央企的开发商，2024年业绩显示，公司营收1789.48亿元，较上年同比微增2.25%：归母净利润40.39亿元，同比下滑36.09%；基本每股收益0.37元，同比下降43.08%；税前毛利率下滑1.28个百分点，为14.61%；资产总额降至8503.09亿元，同比缩水5.31%。

招商蛇口管理层在业绩会上，将营收微增、利润下滑和毛利率的下降，归结为受到行业的下行影响，导致行业利润和盈利指标的下行。

招商蛇口董事长蒋铁锋在业绩会上表示，早前对市场的判断还是”乐观”了：“2024年3月业绩会时，虽然判断了行业整体市场表现不佳，但一季度数据的下滑程度还是超过了预期。多亏了’926’政策后对市场的拉动，才避免市场出现更严重的下跌。”

招商蛇口表示，目前除了住宅开发之外，对集中商业、公寓、产业园等资产管理业务同样看重，并寄希望将此作为第二增长曲线。

对于今年的销售目标，招商蛇口表示，预计2025年可售货值为3250亿元，其中79%为住宅项目，货值当中有93%都位于强心城市。预计上市节奏为上下半年各50%，下半年也不排除当年拿地、当年入市的项目。

投资进一步向核心城市集中

2025年，招商蛇口的签约销售金额为2193.02亿元，签约销售面积为935.9万平方米，这在行业内已经能排到前五的位置。

从区域表现来看，去年公司在华南区域和江南区域仍有较为明显的营收增长。其中，华南地区营收同比增长38.53%，江南区域同比增长21.67%。尤其是江南区域，贡献了去年公司最高的营收金额，达到505.8亿元。

然而华北、华东、华西区域及海外和其他区域，则有不同程度的下滑。除海外市场外，华北市场的降幅最为明显，同比降幅达到26.04%，仅带来150亿元的营收。

在投资方面，招商蛇口将拿地策略定为“以销定投”，即根据销售表现决定投资策略。

基于这一方式，招商蛇口去年投入486亿元拿下26宗地块中，上海7宗，广州、杭州、西安各2宗，北京1宗，对南方市场更为青睐。

目前，公司未销售口径面积（含股权权益）+总土地储备面积约为2700平方米，其中核心16城市占比为53%，强心城市占比86%。在粤港澳大湾区，资源占比就达到了26%。

事实上，招商蛇口已经从高周转时期70多个城市的布局，转为聚焦核心城市、强心城市的拿地策略，去年拿地的城市中，10个核心城市投资占比90%，一线城市投资额占全年投资占比达到59%，选择投资的市场更为集中。

蒋铁锋在业绩会上谈到，随着去年“926”政策的定调以及过去3个月的市场表现，今年房地产市场正在走出“止跌企稳，结构分化”的表现，比较明显的趋势是核心城市的核心地段，还出现了摇号项目，远郊地区项目却无人问津：“所以在今年的拿地市场上，会寻求结构性机会。”

他还提到，改善型房源的需求量更大，公司研判发现，市场对于180—200平方米的房型需求较大：“去年拿下的20多块地，按照这一需求特征开发的产品，测算毛利率会在15%—20%，比前几年更高，这会是未来公司结转和利润的重要来源。”

相较于其他房企，招商蛇口的央企背景在融资端有着较大优势。财报显示，公司去年经营性现金净流量319.64亿元，期末货币余额为1003.51亿元，年末剔除预收账款的资产负债率为62.37%，净负债率为55.85%，现金短债比为1.59，手上现金流颇为充裕。

公司管理层表示，去年公司抓住低息窗口，新增公开市场融资154.6亿元，融资综合成本2.78%，公司综合资金成本2.99%。这一资金成本，在行业内都属于较低水平。

寻求资产运营、物业服务带来新增长

摸到地产开发行业“天花板”的招商蛇口，正在通过提高资产管理业务规模，拓展代建业务等，为公司寻求第二增长曲线。

招商蛇口目前的营收来源主要分为三个行业，包括开发业务、资产运营和物业服务。

其中，开发业务是三项业务中不可撼动的基石，虽然疲软但去年仍能带来1563.6亿元营收，在总营收的占比为87.38%，较上年出现1.38个百分比的降低。

资产运营收入和物业服务收入，则出现不同程度的上涨。物业服务收入则达到154.37亿元，同比增长9.37%，在总营收中的占比达到8.63%；资产运营收入提高7.41%，达到71.49亿元，在总营收占比提升至3.99%的水平。

尽管这两项业务在收入比重上还无法和开发业务相比拟，但从管理层的表态中可以看出，招商蛇口对资产运营和物业服务业务的增长，都有更高的期待和倾斜。

资产运营业务中，主要包含集中商业、产业园和公寓业务。集中商业以招商蛇口的海上世界、花园城和花园里作为典型的商业地产代表，在全国共有47个项目。其中开业3年以上的商业，平均出租率达到91%，这在同类商业地产项目中，已经是较为稳健的水平。

产业园方面，在营项目共有31个，经营面积达到260万平方米，产业园运营收入达到13.84亿元，开业三年以上出租率为88%。

事实上，近年来产业园行业整体存在较大运营难度，88%的平均出租率，虽然仍存在较多空置率的问题，但在行业内已经处于较高比例。

相较于住宅地产开发，资产运营的优势在于可以持续带来现金流。因此，今年和去年也是招商蛇口资产运营开业大年，集中商业开了10个，分别为6个重资产和4个轻资产项目；公寓开了11个，新增管理面积26万平方米，以扩大现金流的来源。

值得注意的是，2024年招商蛇口还将原本分布在各区域公司下属的代建业务，单独成立了代建业务公司招商建管。过往这部分业务，主要包括以公共设施为主的政府代建务，以及医疗康养为主的商业代建。

据悉，之所以将代建公司单独成立，招商蛇口是希望是作为轻资产输出的一部分，主要用于维系合作伙伴之间的长期战略关系，利于后期发展，也有利于专业化留存。

管理层表示，代建业务虽然目前还无法成为和集中商业、公寓等一样的核心业务组成部分，但作为重要补充业务，对公司具有战略性回旋余地：“预计短期营收目标在3-5亿元，测算能为公司提供.7亿元—1亿元的利润金额。”