265轮争夺、楼面价破10万 中海斩获的海淀树村地块有何魅力

北京土地市场成交了楼面单价达10万+的地块！

3月18日，北京出让海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00-0705-0035-1地块R2二类居住用地（简称“海淀树村35号地块”）。据中指研究院统计，在现场竞价环节，历经近3个小时、265轮竞拍，最终该地块由手持22号牌的中海地产竞得，总价定格在75.02亿元，楼面价约10.23万元/平方米，溢价率27.93%。对此，业内人士评价称，万众期待的海淀树村地块，最终不负众望。

中海地产75亿夺得树村35号地块

海淀树村35号地块共吸引了10家房企及联合体报名，包括中建壹品、越秀地产、首开、建发、华润置地+招商蛇口联合体、海开控股、中海地产、中国金茂、保利发展、绿城。在线上竞价环节，地块总价从58.64亿元竞至59.18亿元。最终在现场竞价环节，中海地产以75.02亿元竞得，溢价率27.93%。

从房企表现来看，中建壹品、中国金茂、保利发展、海开控股，以及华润置地+招商蛇口联合体都在积极举牌。竞价前期，中海地产并不积极，但在后期寸步不让，势在必得。

树村地块未设置土地出让上限价格以及销售指导价，起始楼面价约8万元/平方米，最终楼面价达到10.23万元/平方米。

中指研究院土地市场研究负责人张凯评价这场土拍时表示：“万众期待的海淀树村地块，最终不负众望。”

树村地块为纯住宅用地，用地规模3.97公顷，规划建面7.33万平方米，容积率为1.6，建筑控高18米，绿地率30%。如果按照层高3米计算，业内预计将建设成6层洋房。

值得注意的是，该地块东侧包含0.61万平方米的防护带，南侧含一条宽15米、长170米的街坊路。这两处区域与地块统一核算容积率和绿化率，如此一来，实际居住容积率将会有所抬高，经核算，实际容积率约在1.96。

从具体位置来看，海淀树村35号地块位于北五环外，距离地铁13号线上地站步行约1.2公里。东侧是北京体育大学，南侧距离圆明园遗址公园直线距离仅1.2公里，地块往南是清华和北大，北侧紧邻华联商场，生活配套完善。

值得一提的是，海淀树村35号地块所处的上地板块兼具产业优势和学区优势：腾讯、网易、百度、新浪等互联网大厂聚集于后厂村区域，大量的高科技人才具有较高的购买能力。上地学区具有优质的教育资源，分布有上地实验小学、清华附中上地学校、二十中学以及在建的101中12年一贯制学校等。

“七盘”拉开海淀高端改善市场大幕

海淀树村35号地块所在板块内，现有学府壹号院、圆明天颂两个次新房项目。其中，学府壹号院是共有产权项目，指导价11.2万元/平方米；圆明天颂为纯商品房项目，2021年开盘时销售均价11.5万元/平方米，如今二手房挂牌均价为19.97万元/平方米。相比之下，树村35号地块未设销售指导价，给了市场更多的想象空间。

事实上，随着树村35号地块落槌，海淀正式迈入“改善七盘”时代。从永丰南北的颐海澐颂、嘉华天珺，到功德寺的“双王”、朱房村的“双姝”，2025年海淀高端改善市场的大幕即将拉开。

功德寺两宗地块在去年11月5日，分别由绿城和越秀以51.75亿元、63.825亿元价格摇中。其后，华润置地参股，打造双和樾玉鳴、和樾望雲项目。而2025年首场土拍的海淀朱房“双子星”地块，在不限价、无指导价以及价高者得的规则下，最终共计成交181.924亿元，平均溢价率达到21.04%，业内预期销售单价为12万+。

3月16日，颐海澐颂开盘，开发商发布海报称实现销售606套，销售额破72.5亿元。今天，颐海澐颂的开发商海开控股也出现在树村35号地块出让现场，而且频频举牌，但是最终不敌中海地产。

在张凯看来，近期市场的一系列现象为沉寂已久的土拍市场注入强心剂，也为海淀楼市发展奠定了积极基调。

值得注意的是，根据北京2025年商品住宅用地推介信息，海淀今年还将有宝山棚改地块、半壁店城中村改造项目地块、四季青镇西郊机场周边及沿线城中村改造项目地块待入市，且都集中在上半年。

对此，张凯认为，届时，大量新盘涌入将促使海淀新房市场竞争程度加剧，开发企业唯有从园林设计、会所打造、精装品质、“零公摊”、风雨连廊等各个细节入手，全方位提升产品竞争力，才能在市场中站稳脚跟。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 付春愔