触碰现房销售制度“红线”，三亚一“地王”项目违法销售被查处

三亚去年一土拍“新地王”，最近因违法违规销售被当地住建部门调查处理。

中房报记者 陈标志 海南报道

原本是要执行现房销售的房地产项目，开发商却采取收取认筹金的形式违法销售。房企这一触碰现房销售制度“红线”的举动，被当地住建部门查实。

不久前，三亚市住建局对外发布了一则通报，称近期该局接到举报，反映“天正山河玺院”项目在未取得《商品房现房销售备案》情形下，向购房人出售商品住房。

接到该举报，三亚市住建局根据线索开展调查核实，查证该项目开发商在尚未办理商品房现房销售备案手续、不具备销售条件的情况下，以收取认筹款的方式进行违法销售。

当地住建部门认定该项目违法违规销售之后，对项目开发企业三亚永基房地产开发有限公司等违规销售行为予以全市通报，涉及违法违规行为移交执法部门进行处理。

中国房地产报记者从有关方面了解到，这是自2020年3月海南实行现房销售制度以来，三亚首次公开披露违反现房销售制度的典型案例。

细心网民还发现，“天正山河玺院”项目所在地块为三亚市中心城区控规HP04-06-04/05/11地块。去年6月，该地块以超16亿元成交价约合17366元/平方米楼面价，刷新当时的三亚地价新高，被誉为“新地王”地块。

海南省房地产业协会一名负责人此前向记者表示，近两年来，三亚土地市场较为活跃，市场化商品住宅供应“地王”频出。“如此高密度的住宅供地，也就意味着商品住宅在一定的建设周期之后集中上市”。该负责人对此表示担忧称，三亚这些集中上市的商品住宅，在短时间内消化将面临巨大压力。

房企违法销售被查

不久前，三亚市住建局对外发布一则《关于“天正山河玺院”项目房地产开发企业、中介机构违规销售的通报》。上一次针对房企违法销售的查处公开通报，还是去年3月份。

归纳上述通报的大概意思为，当地住建部门接到群众举报，称三亚永基房地产开发有限公司开发建设的“天正山河玺院”项目，在未取得现房销售手续的情况下，向社会销售其开发的商品住房。

经三亚市住建部门的调查核实，“天正山河玺院”房地产项目确实存在群众所举报的情况。

记者也了解到，此前的2月11日，三亚市住建局向广大购房者发布“交易风险提示”，即《关于“天正山河玺院”项目有关事项的告知书》，称根据相关通知要求及土地出让约定，三亚永基房地产开发有限公司开发建设位于三亚市天涯区的“天正山河玺院”项目，应实行现房销售。

但截至目前，该项目尚未办理商品房现房销售备案手续，不具备销售条件。在此，提醒各位购房者在该项目取得《商品房现房销售备案》后方可购买，以免遭受经济损失。

本次通报中称，三亚正基房地产开发有限公司（开发企业三亚永基房地产开发有限公司全资母公司）账户于2024年12月23日至2025年1月10日期间，收取“天正山河玺院”项目3-2-502、601、602及6-2-802号房屋认筹款各50万元，共计200万元，属于违法销售。

截至该通报时，开发企业已将违规收取的购房款全额退回。

另外，“天正山河玺院”项目销售公司，即海南搏悦创展科技有限公司代理销售不符合销售条件的商品房，属于违法销售。

三亚市住建局对此的处理意见为，根据《商品房销售管理办法》相关规定，决定给予三亚永基房地产开发有限公司全市通报批评，处以警告，责令限期改正；涉及违法违规行为，该局将移交执法部门进行处理。

同时根据《商品房销售管理办法》第四十三条规定，决定给予海南搏悦创展科技有限公司全市通报批评，处以警告，责令限期改正。涉及违法违规行为，将移交执法部门进行处理。

现房销售是一道“红线”

记者了解到，在上述通报中，三亚“天正山河玺院”开发商、中介机构双双被查处，主要原因是在未取得现房销售手续、不具备销售条件的情况下，采取收取认筹金的形式进行违法销售。

对于开发商及“天正山河玺院”项目而言，“现房销售”显然是一条不可触碰的“红线”。

记者了解到，早2020年3月，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。此次政策明确，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

2020年5月，《海南省住房和城乡建设厅关于明确本地居民多套住房限购政策及现房销售有关问题的通知》发布，政策再次明确，在2020年3月8日后（含3月8日），通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。

为此，海南也成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。

“海南自实行现房销售制度以来，累计有8万套左右的住房（含安居房）实现了现房销售。”去年8月份，海南省住建厅相关负责人接受中国房地产报记者专访时表示，海南现房销售制度实行4年多，经过压力测试、企业适应、市场磨合，第一批现房交付的商品住宅项目已于2022年陆续上市。

2023年11月上旬，三亚挂牌出让位于中心城区海罗片区的一宗纯市场化住宅用地，当时出让公告中载明“执行商品住房预售制度”字样而引起社会的广泛关注，有网友在社交媒体上发问：“海南要取消现房销售制度了吗？”

后来三亚市相关部门负责人向中国房地产报记者回应，由于该地块的特殊性，即城市更新项目，因开发体量较大，加上回迁安置等特殊因素，因而实行预售制度。

细心网友也发现，本次被通报处理的三亚“天正山河玺院”项目，其建设地块为去年6月26日出让的三亚市中心城区控规HP04-06-04/05/11地块，两家房企经过510轮叫价，三亚正基房地产开发有限公司最终以16.36亿元最高价竞得。

该宗使用权面积为37682.34平方米（约57亩）的二类居住用地，测算楼面价为17366元/平方米，成交溢价率达37.66%，刷新了当时三亚地价新高，被外界成为“新地王”。

但是，在该地块出让公告中，明确约定“该宗地建设的商品住宅须实行现房销售”。

去年11月，三亚市资规局发布了“天正山河玺院”项目建筑设计方案的批前公示：该项目拟建9栋地上16至17层住宅楼、2栋地上3层配套及1个地下1层整体地下室，总建筑面积约12.84万平方米，总户数600户，机动车停车位879个。

根据天眼查APP查询信息显示，项目开发企业三亚永基房地产开发有限公司为拿地企业三亚正基房地产开发有限公司的全资子公司，均属河北省衡水市天正地产集团的核心企业。