险资“房东”出手 平安再购东莞两处物流仓储资产

观点网 平安集团似乎特别青睐在开年时节收购华南区域的物流资产项目。

2024年2月收购了广东江门两个工业园区资产，今年3月中旬又传出消息，拟从第一产业集团手中收购2宗位于东莞的物流仓储项目。

据了解，平安与第一产业集团这笔交易金额数十亿元，将通过平安保险买入，收购后仍将委托第一产业负责资产经营管理。

观点新媒体向第一产业集团求证，企业并未透露关于此次交易资产的具体信息。

据查阅资料，目前第一产业于华南地区的园区数量合计16宗，位于东莞的物流园区占大头，达到13宗，超过这家企业布局华东、华中、华北市场的物流资产项目总和。

第一产业集团东莞物流资产项目数据

数据来源：观点指数、企业官网

查看坐标，第一产业集团于东莞布局的项目大多聚集于麻涌及大岭山，包括大岭山松湖物流园，周边有龙大、南光、莞深、广深、潮莞等多条高速环绕，园区用地面积11.84万平方米，总建筑面积14.76万平方米。

大岭山湖畔物流园项目，位于东莞市大岭山鸡翅岭村，南接香山路、东近雅迪路，紧邻G94珠三角环线高速石大路出口，园区占地面积5.99万平方米，总建筑面积7.15万平方米。

东莞大岭山大塘朗物流园项目更具典型性，该项目位于东莞市大岭山镇大塘朗村，距离珠三角环线高速出入口仅1.5公里，目前已经成为格力电器华南区域物流中心。园区由四栋双层仓库、配套办公楼及员工宿舍、饭堂、休闲区等组成。内设格力科技展厅，包括智能装备和智能家居两个主要版块，是格力在全国开设的首家以智能装备为主的展厅。

虽然并未得知平安集团拟收购东莞项目的具体信息，但足以看出这家企业在进行物流资产收购的标准中，一定需要考量项目面积。

早在2024年2月，平安人寿以超20亿元的价格收购由三个内地物流资产组成的投资组合，当中包括位于广东江门的两个工业园区。

平安方面表示，收购鹤山市合能商贸有限公司、维龙供应链管理有限公司等公司100%股权，以达到100%持有位于江门鹤山、江门蓬江的两个稳定营运的物流园区资产。

据了解，鹤山合能建设的是位于江门鹤山的维龙珠西智慧物流产业园，该项目总建面25万平方米，总投资达到1.2亿美元。其中包括21万平方米建筑面积的现代物流仓库，于2021年7月正式投产运营。

据观点新媒体了解，项目已经引入希音跨境电商项目，以租用全部仓储面积。

而维龙蓬江主要运营江门蓬江的维龙江门大消费供应链产业园，总建面8.2万万平方米，用于建设产业供应链服务中心、新零售产业购销中心、供应链金融及结算中心等，拟打造成大湾区生活消费品商贸及物流枢纽的示范园区。

如平安等险资的流动方向，一直以来都是不动产市场的关注重点。

据中国平安2023年业绩数据显示，2023年内保险资金投资组合规模4.72万亿元，较年初增长9%；综合投资收益率3.6%，同比上升0.9个百分点。

“中国平安在不动产方面的投资风险远低于行业平均，风险可控，公司对于物流园区、商业综合体、数据中心、基础设施建设等保持着浓厚的兴趣。”前平安首席投资官邓斌此前介绍平安不动产的投资底层逻辑，表示当前投资风险敞口较小。

“从3年前就开始在压降不动产投资敞口。”2021年，平安保险资金投资组合中，不动产投资余额为2161.38亿元，在总投资资产中占比5.5%；2022年下降至2045.62亿元，在总投资资产中占比4.7%；而2023年则进一步降至2039.87亿元，占总投资资产比重4.3%。

收缩的钱要留向哪里？从发展趋势看，用新的眼光来看待不动产投资。保险投资商业不动产的范围也更加多元化，可以布局物流园区、商业综合体。

平安还表示，除物流园区之外，大数据算力中心也是新一代不动产，未来会积极加大配置。

不难看出，平安已改变了曾经长期追求不动产投资增值的地产投资逻辑，专项稳定经营、现金流回报更为充足的不动产资产。

据邓斌彼时透露，截至2023年年末平安持有约1600亿元物业资产，“空置率低，出租率很高，租金收益率也很满意，这些不动产在历史上的IRR内涵投资收益符合平安的投资收益假设。”

此外，2023年-2025年这三年时间内，平安加码物流资产项目投资的脚步从超一线城市逐渐转向东莞、江门及西安二线城市。

2023年初，平安以超过73亿元金额入手位于北京、上海的四个产业园区不动产项目。

据了解，四个产业园区不动产项目包括上海东方万国项目、上海弘源科创项目、北京弘源国际项目、北京弘源新时代项目，累计出资总金额约为62.04亿元，总投资金额预计73.33亿元。

值得注意的是，这笔投资的交易方为联想旗下弘毅投资，四个园区资产的原投资方均为弘毅投资所管理的地产私募投资基金，包括弘创联持（深圳）资产管理（有限合伙）、弘毅贰零壹伍（深圳）地产投资中心（有限合伙）、北京海淀科技产业空间优化基金中心（有限合伙），资产管理方为弘毅旗下的资管平台弘源资产。

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