北京买房：理清思路，购房建议1475

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，北漂们只不过是想留在北京而已，能有什么坏心思？我们所求只不过就是区区一个北京户口，并没有想占北京人的便宜！更何况我们也根本没占便宜，反而是为北京做出了贡献，包括纳税、社保、消费和买房。仅仅一个买房，成本才几千块的钢筋水泥就卖出了7万多啊，几百万就进了北京的账户，这是不是付出的贡献？

我们不谈青春的代价，只说人权与人性，是不是应该给付出者以回报？是不是应该有恒心者留在北京？更何况北京本来就是移民城市，往上查三代没有多少家是北京人。我查过资料，解放前的北京人只有120万，而现在却有1431万有户口的，增加的都是北京人吗？

要知道1949年时中国有5.4亿人，现在14亿，如果按照这个增加比例，1949年之前落户北京的不会超过300万人，多出的1131万人都是外来者！甚至说就算是1949年之前的北京人中也有一部分是外来者，只不过是来的早而已。

那请问，既然都是外来者，那凭什么要拒绝现在的北漂拿到户口？公平吗？有道理吗？

我知道您肯定会说，这事跟我无关，是决策者该考虑的问题。我们知道，也没想说您能帮太多的忙，只是希望帮我们呼吁一下，让更多的人关注到我们的诉求而已。北京当然是北京人的，但也是一代代来到北京的建设者的！

A：

1、您说的挺好，没人觉得您有坏心思。

2、“区区”一个北京户口，这怎么说呢？相当于有些人想要的区区一个得到优质教育资源的机会，区区一个更多就业通道的身份。有人觉得区区，也有人觉得是区分，人类社会的所有门槛，都是区分人群的工具。

这种制度都是无情的，也未必都是对的或好的，但最差的规则也比没有强，再不合理的交规也比随便乱开强。在资源不够的情况下，只能制定分配规则，不可能让所有人如愿。

3、成本几千的钢筋水泥卖出7万多，这又怎么说呢？齐白石一幅画的成本就是笔墨，但动辄几千万上亿，算贡献吗？一枚东风导弹成本几百万，卖给沙特上亿美元，合理吗？

很多东西不能只计算纯成本的，就像所有人都只不过是每天吃三碗拉面，但凭什么有人工资3万，有人却只能月薪3000？谁算贡献？

而且既然说是贡献，那就是不求回报的。求回报了就不太好聊贡献，只能是公平交易，而商品的价格（或代价）由供需关系决定。

再者就算是税收、社保和土地出让金都进了北京的账户，最终也未必都花在北京。因为咱们是社会主义制度，财政是存在“转移支付”的，钱是北京赚的，但却划拨给其他省市很多。这天底下没有只占便宜不付出的好事儿，个人集体城市和国家都一样。

4、北京确实是移民城市，您说的数字差不多。但这还是回到经济学原理，世间万物都稀缺，在不够分配的时候只能是设定规则，再差的规则也比没有强。现在好歹是有积分落户，如果没有，那大多数北漂儿就更轮不上了。

有人出生在罗马，有人先到了罗马，也有人到了罗马却进不去城或成不了公民。这我确实没什么办法，除非像古罗马的疯子皇帝那样普发公民权，否则所有后来者都只能是等待，这也是一种公平吧。

但罗马普发公民权的后果是什么？是所有人都无差别得到了身份，那财政也就吃不消了，于是罗马帝国从此走向了衰亡。这个皇帝叫“卡拉卡拉”，听这名字就不靠谱儿，留下了千古骂名。

5、总之吧，我会把您的心声发出来，每个读者都会有自己的观点，或许对北漂儿落户有帮助。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们非京，准备在回龙观买房，听说是这里的学校不错，但我们这种情况能让孩子入学吗？落户预计还得十年左右，孩子上初三之前应该没问题。

目前看的是**园的这套两居，您看应该是没有硬伤的吧？另外我有个疑问，这套房挂牌出售很长时间了，中介说至少六个月，那既然是价格不高还偏低了，为什么没有卖出去？我担心是不是有什么隐情。

A：

1、是否能对口入学我不敢说，得看到时候的政策和是否有学位。只能说有可能吧，毕竟过两年的入学人数大量减少，非京籍的有房家庭也有可能对口入学。

2、单看这户型肯定是没硬伤的，只要不是临近有噪音的就算正常房产，又是中间层，看上去挺好的。

3、为什么没卖出去，中介有解释吗？他们应该，或者说肯定是有解释的，就看是否想说了。如果说不清，那就最好小心，极有可能是邻里间的问题。

这问问物业或居委会吧，他们一般都会给说法的。另外也可以在楼底下等着，出来邻居就问问，也一般都会说实话，谁也不愿得罪未来的邻居。如果是都欲言又止，那就很可能有隐情呗。

我说几个可能性吧。比如邻居是精神有问题，不定期或夜里发作的那种。再或者是装修问题，破坏了管道或承重墙，邻居物业让整改的，不想改所以才低价卖房的。在一种是产权问题，有可能是业主家里闹矛盾。这种事儿跟买房人无关，但就是麻烦。

4、简单就是这意思吧，多问问，便宜必须有便宜的道理，否则就有风险。

仅供参考。

三

Q:

请问，非京籍（无工作居住证），预计25年可能，26年落京户希望大，五环外昌平有套房。

大孩26年小升初，二孩28年幼升小。

咨询：

1、若25年没落户，大孩小升初去城区有什么方案？

2、为了两孩子，想换学区，中等学区即可，可以考虑去东西城朝阳。

3、买房目前有两个方案，卖了现在的再买城区，或者这个不卖，买个占坑房？

4、在天津买了个落户房，目前价格已经降一半了，现在卖的话，亏100个了，我家情况整合方案指导，感谢。

A：

1、今年不就是2025年吗？小升初去城区，那就买房呗，朝阳单校划片的概率大，其他区看运气了，很难进入目标学校。

2、中等学区即可？对于跨区小升初这要求够高的，一看就是刚有想法。直说吧，派位的话就跟学区没什么关系，都是全区派位，至少有跨区的可能性。朝阳对口的概率高，但也不敢保证，毕竟是非京籍。

可以考虑去东西城朝阳，这话怎么感觉受委屈了似的？但最好还是考虑清楚再选择吧，这仨区的教育模式很不一样，没有哪个更好，只看哪里适合自家情况。

3、这看预算吧，常规建议是如果预算高，比如朝阳千万以上的，东西城的更高些，那就买宜居的房子，总价越高的溢价率相对越低。如果预算不高，那就买个占坑儿房吧，因为普通学区房的溢价率都差不多，居住的性价比都偏低。

虽然朝阳有单独对口初中的学区房没什么溢价，但您是俩孩子，这方案不合适。所以只能考虑九年或都对口的，要不然过几年还得折腾置换，税费不划算。

4、天津的我不懂，不敢建议。这还是先了解一下学区情况和政策吧，现在这想法还有点儿初级，别着急，也别草率行事。

仅供参考。

四

Q:

请问，孩子28年上学，如果现在买常营的保利嘉园两居室是否合适？学校陈经纶保利分校，我看您推荐过，只是不知道具体的成绩，另外不知道学区溢价高不高？我们如果买的话需要高贷款，您能帮忙吗？或者介绍个朋友。

还有一个咨询的问题，就是我有朋友能给安排到百子湾的清华附中广华学校，是北京市体制内的定点学校。但这里没有学区房，请问这么做是否合适？我们有顾虑的点是在保利嘉园买了学区房却去四环上学，不仅浪费了溢价而且还增加了通勤的困难，如果学校档次增加的不多就没意义了。

A：

1、保利嘉园没什么不合适的，算是各项能兼顾。或者说在预算不是很高的情况下，这在朝阳区属于很不错的选择了。

2、陈经纶保利的成绩我没记住，这上网查查吧，或者直接咨询学校。反正肯定是挺好的，在系统内排名应该是比较靠前，本校和帝景嘉铭之后应该就是这里。但具体的我实在没记住，问问搞教育或对这里熟悉的吧。

3、没有学区溢价，居住的性价比正常。这用租售比算一下就知道，就是正常值。

4、高贷款是什么意思？现在已经是首套可以贷80%二套70%了，还要多高啊？这我帮不上忙，还是自己找助贷的公司吧，有的是。

5、清华附广华，确实是为了公务员子弟的配建学校。但到目前为止的成绩还不是太强，应该最多和陈经纶保利差不多吧。或者说这里也还达不到头部校的程度，算中上吧。而且据我所知，不少业主的孩子去了别的学校，那也侧面说明这里不算太强吧。

所以我觉得没必要，至少现在看来是没什么提升的，那不仅搭了人情儿，还得天天的通勤折腾，我觉得犯不上。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是准备给老人买房，户口办妥好几年了一直没买，现在是准备买套房单独住。300万总价不贷款，希望离三甲医院和公园近，一居室就行，有电梯，南向，物业负责任的。我们住学院路，这附近您看能有合适的小区推荐吗？

PS：不要公寓，最好是房龄新一些的小区，尽量在海淀区。

A：

1、呵呵，这就跟心有灵犀似的。我这刚想说要不就看公寓吧，或者往朝阳这边能选择多一些，要不就只能是带硬伤的老破小了。结果还没说完呢您这补充要求就到了，那我就没什么可说的了。我推荐不了，没合适的。

2、多说一句吧，您这是第二次跟我提问了吧？上次我没回复也是这原因，实在没的可说。上次您的要求好像更高，是要两居室吧？那等于是要五折买下别人的房子，人家肯定不卖呗，根本就没的可聊。

所以我上次也就没回，因为就算是有这种房，那也不可能落在外人手上，中介们自己就掏钱买了。或者说谁手机里没几个想投资的客户啊，那怎么可能把捡漏儿的机会让给别人？

3、上次我印象中你要求的还是五环内吧？那既然这次没提，要不就看看五环外清河或西三旗一带的？这样选择还能相对多些。虽然也没什么房龄新的，但其他条件能强一些。

仅供参考。

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