第七单保租房REIT高速获批，什么信号？

全国两会期间，REITs市场建设成为资本市场热点，发改委或进一步推动REITs扩围扩容。

此外，2月24日，证监会主席吴清在《新型工业化》发表文章表示，持续推进基础设施不动产信托投资基金（简称REITs ）常态化发行。

聚焦房地产领域，资本看好长租市场，保租房公募REITs的申报发行节奏正在提速。

3月5日，作为年内首单汇添富上海地产租赁住房REIT正式获批，从申报到审核通过仅用时不到90天，这将成为2022年以来的第七支租赁住房公募REITs。

目前，公募REITs已成为保租房主要融资路径，随着保租房REITs发行节奏加快，预计2025年累计发行规模将超250亿元。

2025年2月21日上海证券交易所信息披露显示，汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目（以下简称：汇添富上海地产保租房REIT）状态为“已通过”，至3月5日正式获批，公开资料显示，首期募资规模预计超13亿元。

这意味着，2025年首单保租房REIT成功获批，这将成为2022年以来的第7支上市的租赁住房公募REITs。

具体来看，汇添富上海地产保租房REIT底层资产均位于上海闵行区，其中虹桥项目自2022年10月开始运营，基准日出租率为94.01%；江月路项目自2019年6月开始运营，基准日出租率为94.01%。双项目合计估值12.31亿元，2023年实现租金收入6772.33万元，出租率稳定在90%以上，凸显稳健运营实力。

值得注意的是，汇添富上海地产保租房REIT从申报到审核通过仅用时不到90天，释放积极信号，项目获批充分体现了监管部门对保障性租赁住房市场发展的重视和支持。

目前已上市六支租赁住房公募REITs其底层资产多位于一线城市，而此次获批的汇添富上海地产保租房REIT同样位于一线城市，整体来看，资产体量、运营周期也存在显著差异性。

从资产体量来看，汇添富上海地产保租房REIT规模仅次于去年上市的招商蛇口(9.480, -0.08, -0.84%)租赁住房REIT，规模仅8.87万方，总套数1398套，而其余5支REITs体量均在10万方以上，且租赁住房套数均在1500套以上。

运营时间上，汇添富上海地产保租房REIT相对较长，其中江月路项目运营时间接近6年，多数运营时间在3年左右。

目前我国公募REITs发行进入常态化阶段，保租房REITs发行节奏也明显加快。

据克而瑞长租统计，除了已获批的汇添富上海地产保租房REIT之外，还有两单保租房项目处于审核过程中，分别为建信建融家园租赁住房REIT（2024年2月29日申报）、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT（2024年11月26日申报）。

另有多家企业宣布推进保租房REITs申报工作，保租房REITs发行进一步提速。

从首发规模情况来看，2024年国泰君安(18.120, 0.06, 0.33%)城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT均发行上市，总规模44.1亿元，再加上2022年发行4单总规模为51.4亿元，保租房REIT累计发行规模95.5亿元。若加上已获批的汇添富上海地产保租房REIT，年内租赁住房公募REITs累计发行规模已破百亿。

值得注意的是，随着保租房REITs发行提速，再加上建信建融家园租赁住房REIT、恒泰租赁住房REIT已获受理并反馈，多家企业推进保租房REITs申报工作，预计2025年整体累计发行规模将超250亿元。

与此同时，前期上市的四支保租房REITs已提出扩募计划，保租房REITs“首发+扩募”并行态势基本形成。可以看出，公募REITs已成为保租房主要融资路径。

年内保租房REITs发行规模将超百亿，未来发行节奏或再提速。汇添富上海地产租赁住房REIT项目高速获批更是充分体现了监管部门对保障性租赁住房市场发展的重视和支持。

随着保租房REITs发行节奏的加快，通过REITs等金融工具盘活存量资产、扩大租赁房源供给规模，不仅有助于完善租赁住房供给体系，也为保租房业务的可持续发展提供了有力支撑。

对企业而言，REITs的发行能够有效筹集长期权益资本，构建可持续发展的投融资模式，同时促进企业在项目拓展、运营管理等方面的能力提升，为租赁住房市场的健康发展注入新的活力。（来源：丁祖昱评楼市）